南京工商晒出20条“霸王条款”

　　明年将集中监控房地产、房屋中介、物业、旅游等行业格式合同，再有类似“歪理”将重罚万元

　　陈郁

　　南京市工商部门表示，明年上半年将集中监控包括房地产、房屋中介、物业管理公司以及旅游四大行业的格式合同。前期的调查搜集后，20条存在于四大行业中常见的不平等条款昨天正式向社会公布，相关人士表示，明年这些行业将成为合同监管重点，所有涉及的企业必须杜绝类似条款的出现，拒不修改者将面临最高万元的处罚。

　　行业：房地产

　　解除合同期限不一样

　　条款：某《商品房买卖契约》规定，乙方(购房人)延迟支付合同价款，经甲方(开发商)催告后30日仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同。又规定甲方延迟交付该商品房的，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同。

　　点评：《合同法》规定，合同当事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务，对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限，应该对等。

　　为啥违约金差一倍

　　条款：某《商品房预售合同》规定，乙方(购房人)按每天20元向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。同时，又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任：按每拖延一天10元计算，向乙方支付违约金。

　　点评：《合同法》规定，合同当事人的法律地位平等。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。

　　开发商责任不叠加？

　　条款：某《商品房预售合同》中，开发商违约责任下面多处规定，本款约定的违约责任不与×条约定的违约责任累加适用。

　　点评：表面上看，此合同对开发商约定了很多条违约的赔偿责任，但是根据上述条款，开发商实际上只需要承担其中一项赔偿责任。此条款违反了《合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务的规定，显失公平。

　　屋顶外墙广告管不着

　　条款：某《商品房预售合同》规定，其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人，买方同意。屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。

　　点评：根据规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意。

　　车位归开发商所有

　　条款：某《商品房预售合同》规定，占用小区的道路或场地用于停放的车位，全归出卖人，出卖人有权出售、出租。

　　点评：《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　对虚假宣传不担责

　　条款：某《商品房预售合同》规定，甲方(开发商)在本合同的签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不具有要约效力，甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。

　　点评：该条款排除了开发商所做商业广告等成为要约的任何可能性，为其进行虚假宣传、欺骗消费者提供了方便。

　　违约金、定金都要？

　　条款：某《商品房买卖契约》规定，乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后，若未获批准，甲方(开发商)有权要求乙方应在15日内一次性补清应交款项，否则视为乙方违约，甲方有权解除本契约，并在本契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方，定金不予返还，乙方同时按房款的1%向甲方支付赔偿金。

　　点评：此条款违反了《合同法》中“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定。

　　开发商违约不担责

　　条款：某《商品房买卖契约》规定，房屋交付后90天内，双方应按规定准备资料，协助对方办理该房屋产权过户及申领有关权证手续。但对开发商不协助对方办理的违约责任选择上，全部选择空白。

　　点评：上述条款的设定，意味着开发商既不用承担限期履约的责任，又不用承担任何赔偿责任，对消费者极端不利。

　　面积变动房价却不变

　　条款：某《商品房买卖契约》规定，本契约约定的标的建筑面积以房产部门核定为准，但总价不变。

　　点评：面积不一致的，可采取两种处理办法，一是根据《省城市房地产交易管理条例》规定，由当事人双方在预售合同中载明。二是根据《南京市房地产交易管理办法》规定来处置。

　　格式条款对抗非格式条款

　　条款：某《商品房预售合同》规定，合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突，以本附件内容为准。

　　点评：在审查中工商人员发现，该附件全部为格式条款。根据《合同法》的规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。如果本附件与合同正本内容或其他内容中的非格式条款相冲突的，应以非格式条款为准。

　　行业：房屋中介

　　巧立名目收取购房意向金

　　条款： 某《房屋中介合同》规定，买方须在签订合同前交付承购意向金人民币1万元。

　　点评：房屋中介商没有依据，巧立名目收取房屋承购意向金，其目的是逼迫购房人必须通过本房屋中介商去购买房屋。

　　强迫买家签购房合同

　　条款：某《房屋中介合同》规定，购房人必须同意以约定的房价、付款方式，在房屋中介商通知成交后的当日与另一方签订房屋买卖合同。

　　点评：《合同法》规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。委托人没有义务在规定条件下必须与第三方签订买卖合同，以达到中介公司收取报酬的目的。

　　行业：物业

　　装修不缴押金不给钥匙

　　条款：很多物业公司向即将装修、准备入住的业主发出“入住须知”，规定在缴足各项费用的同时，必须缴纳一定数量的装修押金，否则就不给钥匙，而且装修押金在装修完毕后，还得抵押三个月才能退还。

　　点评：购房人在缴足房款并办理相关产权证后，就得到了该房子的所有权，物业无权以不缴装修押金就不给钥匙相威胁。

　　不缴物管费物业停水电

　　条款：某物业公司规定，物业管理费、水电费捆绑收取，对拒绝缴纳物业管理费的住户，物业有权停水、停电。

　　点评：水、电、气的提供与使用是业主与水、电、气供应商之间形成的一种法律关系，而业主与物业公司之间是物业服务的法律关系，物业公司无权对业主停水、停电、停气。

　　业主房屋不得商用

　　条款：某物业公司规定，业主或使用人住宅单元及阳台仅做居住使用，不得做写字楼、仓库、工厂或其他商业用途。

　　点评：业主是房屋的所有人，只要不违反国家的相关法规，有权决定房屋的使用。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。物业公司则无权对业主购买房子的用途做出规定。

　　停车要收费不赔偿

　　条款：某物业公司规定，停车场停放车辆×元/月，车辆损坏或丢失，以及车内物品损坏或丢失，均由车主自己承担责任。

　　点评：《合同法》规定，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。

　　行业：旅行社

　　太多不可抗力免责

　　条款：某《旅游服务合同》规定，因政治、天气、交通等不可抗力因素或航空公司等原因造成的航班延误、更改与我社无关，所发生的额外费用由客人自理。

　　点评：《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。同时规定，不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。旅行社不能随便界定不可抗力并为自己免责。另外，旅行社和消费者是完全平等的民事主体，双方的权利和义务应当对等，遇到不可抗力因素产生的费用，只由消费者一方承担，显失公平。

　　质量问题不担违约责任

　　条款：某《旅游服务合同》规定，质量问题发生后，乙方(旅行社)及时采取善后处理措施的，不承担违约责任。

　　点评：《消法》规定，消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。《合同法》规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述条款免除了经营者应当承担的赔偿责任，侵害了消费者获得赔偿的权利。

　　单男单女安排3人间

　　条款：某《旅游服务合同》规定，如客人出现单男单女，我社有权安排三人间，如要求单住，需由客人承担产生的单房差。

　　点评：组团住宿出现单男单女的情况，应该是旅行社经常发生的，是可预见的，这个经营风险应由旅行社来承担，而不应转嫁到消费者身上。如果经消费者同意，旅行社安排三人间，降低了服务标准，应给消费者补偿；如果安排了单人间，多发生的费用应由旅行社承担。

　　旅行社有权单方调整行程

　　条款：某《旅行社服务合同》规定，在不减少景点的前提下，旅行社保留对行程进行调整的权利。

　　点评：《合同法》规定，合同的变更需经双方协商一致。该条款使得旅行社可以任意变更合同，侵害了消费者的合法权益。

　　本报记者　陈　郁

　　本报相关建议被采纳

　　南京公交IC卡可充10元

　　周一本报率先披露的《十行业“霸王”合同得改了》的文章引起了读者的广泛关注,本报也在第一时间将读者对公交IC卡、管道燃气等行业出现的不平等条款的修改意见,向南京市工商部门进行了反馈。在昨天该局召开的格式合同条款监督情况通报会上,该部门的相关负责人就本报反映的公交IC卡充值最低限额做出了专门回应,南京公交IC卡公司从即日起,正式降低公交IC卡每次的最低充值额度,由原先的50元降到10元。

　　本报读者建议被采纳

　　上个月,南京市工商部门公布了该局经过审查认可后的“公交IC卡格式合同”,本报在第一时间率先披露了该份公示合同,并在当天刊登了部分市民对诸如最少充值50元以及退卡要按余额收取手续费等条款表达出的质疑声。本周一,本报又独家披露了工商将对垄断行业霸王合同的点评通报会,又有一批对垄断行业格式合同不平等条款提出修改建议的读者意见再次传递到工商部门。

　　在昨天的通报会上,该局企业信用监督管理处的顾明处长欣喜地向本报记者表示,本报的报道引起了他们的重视,针对反映较为集中的南京公交IC卡充值问题,工商部门专门组织人员对已经公示了的该份合同进行再次审查,在认同市民提出的合理建议之后,南京IC卡公司已经同意,改变实施多年的充值限额最低50元的规定,从即日起南京市民在任何一台自助充值机上都可以进行最低10元的自助充值。

　　企业习惯做法大多不合法

　　在该部门召开的格式合同条款监督情况通报会上,工商局相关人士表示,目前存在于合同领域的不平等条款,屡屡出现的原因就是企业强势地位的出现,不过工商部门正在积极扭转这些大企业的习惯做法。

　　“有些明显不合理和不合法的条款,在一些企业眼里却成为一种惯例。”南京市工商局副局长谭海清举例说,他们集中公示20条发生在四大行业中的不平等条款,其实在很多企业眼里都已经变成了行规。

　　今年他们在审查某天然气供应企业的供气合同时,发现供气合同中存在“燃气计量装置的选型、品牌的确定应由卖方(供气方)根据需要选择确定”这样的条款。他指出,该条款明显违反了《反不正当竞争法》的规定。当工商执法人员指出问题之后,这家公司的负责人竟然感到很委屈,因为“其他公司都是这么做的”。

　　所有备案合同都将公示半年

　　据介绍,截至目前,该市备案企业已达118家,备案合同163份。该市工商部门已经对其中64家企业、96份合同进行了备案审查,共提出修改意见225条。

　　“每一份备案合同都将采取公示的方式倾听消费者的意见。”南京市工商局企业信用监督管理处的顾明表示,每一份合同的公示日期都将会是半年。

　　根据工商部门的说法,只要是在公示期内的合同,市民都可以及时提出自己的修改意见。目前,已经有5大行业的《合同》已经公示在了南京工商网站上,网址是www.njgs.gov.cn，市民如果有何建议也可以通过工商部门的信箱进行反映。　

　　本报记者陈郁 通讯员李晓飞

　　专家团剑指“格式合同”

　　在昨天的通报会上,南京市工商局经过前期筹备,正式成立了《南京市格式合同条款专家评审委员会》,14位来自高校、法院、消协等机构的专家学者受聘为委员会成员,今后他们将代表消费者向涉及垄断强势行业合同中的不平等条款“亮剑”。

　　专家观点>>>

　　不平等条款就是剥夺公共利益

　　邱鹭风(南京大学教授):此次工商重点监控的行业,都是为社会提供公共福利产品的企业,这些企业利用自身的强势地位制定出了“利己”的合同,因此必须从源头上对这种侵害行为进行遏制,以保障社会公共福利的真正落实。行政部门对于格式合同的提前介入,在保障弱势消费者权益的同时,也有利于企业自身的规范经营。

　　格式合同让消费者失去话语权

　　施建辉(东南大学教授):有一家北京的超市在门口贴出了一个告示,超市保安可以对进门的顾客搜身,结果这家超市后来被消费者告上了法庭败诉,当时法院采纳的是《消法》条款,而现在商家的做法也违背了《合同法》的约定。

　　在最近的最高法院的司法解释中,高院已经对格式合同的认定进行了有利于消费者的做法,就是当合同条款出现歧义的时候,以消费者的意思作为采纳。

　　格式合同多在混淆概念

　　姜宪明(东南大学教授):出现格式合同的动机有四点：一是利用格式合同混淆不同的法律关系,把物权、使用权和所有权混淆起来,以制约弱势地位消费者应有的权利;二是利用自身的强势地位,单方面规定双方的权利与义务;三是乱用法律条款,将维护制定方权益的条款标注在合同中,以达到约束消费者权利的目的;四是分解法律责任,以此来减轻自己应该承担的法律责任。

　　消费合同诉讼法律倾向消费者

　　钱俊(南京市中级法院):在法院审理案件过程中,对格式合同是否有效的认定采取的是区别对待的方法。对于在消费领域发生的纠纷,例如消费者与商家就格式条款的不平等引发纷争,法院一般都会保护弱势一方,让诉讼双方权利相对平衡。