郑州限价房：前景仍是雾里看花

　　记者 李红文李康图

　　核心提示

　　从2006年年底至今，郑州市陆续出现的限价房信息让买不起商品房，又不符合经济适用房购买条件的“夹心层”对限价房翘首以待。

　　今年12月份，广州将推出800套限价房，深圳已推出两宗限价房土地，北京的限价房也已经开始动工。外地一系列的动作让郑州“夹心层”的心再次火热，他们什么时候能买到限价房？郑州市的限价房为什么至今仍未浮出水面？记者对此进行了调查。

　　政府的规划2006年推出限价房

　　2006年9月底，郑州市政府公布郑州市“

十一五”住房建设规划和当年与今年两年的住房建设目标。其中，首次将住房供应结构从3个层次增至4个层次，即在廉租房、经济适用房和商品房3个层次的住房供应结构外增加了周转房和限价商品房。其中，限价商品房主要针对不符合经济适用房购买条件，又买不起商品房的“夹心层”人群。

　　这是郑州首次提出“限价房”的概念，并对限价商品房进行了解释，限价商品房是2005年国内一些城市探索出的一种商品住房形式，特点是对商品房价格进行限定。

　　规划要求，郑州市“十一五”期间限价商品住房建设量为632万平方米，占全市建设总量的17%。2006年下半年，郑州将首推12万平方米限价商品房，2007年推出限价商品住房140万平方米。

　　但原定2006年年底前开工的限价商品房却没了动静。郑州市房管局有关负责人当时解释，正在对限价商品房进行调研，对于购买条件，要初步考虑购房者收入、户口、住房面积三个方面的限制因素，另外还有年龄等其他多方面的限制条件，可能会比经适房购买条件稍微宽松一些。

　　2007年3月，在郑州市政府召开的新闻发布会上，再次提到限价房，郑州市房管局副局长李葆华表示：“限价商品房是个新生事物，前期要经过调研，出台政策需要一个过程。去年，郑州市土地、规划、发改委、房管等部门进行了调研，包括土地供应、价格、测算、购房对象等方面，相关政策已经上报市政府。批复后就可以开始实施。”但至今，限价房还是未见踪影。

　　买房人的疑问啥时候能买上限价房

　　“一边是商品房价格不断上涨，一边是不符合经济适用房的条件，我的房子还有戏吗？”在郑州某机关工作的小常向记者诉苦。

　　年近而立的小常该买房结婚了，可他和女友每月加在一起的4000多元工资，除去吃饭、租房、交通、通讯等花销后，根本剩不了多少。

　　今年，他跑遍了十几个楼盘，“郑州新开的楼盘大部分都在4000多元／平方米，北环或西郊虽然有3000多元／平方米的，但离单位太远，实在不方便”。

　　小常又转向了

二手房，更让他惊讶的是，好地段的二手房，即使没有暖气，价格也在4000多元／平方米，有双气的更是高达5000元／平方米。“即使是按揭贷款，每个月的钱也捉襟见肘。”

　　按照郑州市房管局刚刚公布的11月郑房指数，郑州市的住宅商品房均价为3876元／平方米，这样的涨势无疑使小常这样的工薪阶层很为难。举个简单的例子，以3800元／平方米计，一套90平方米的房子总价为34.2万元，如果家庭年均可支配收入为6万元，要想买到这套房子，在不算房贷利息的情况下，一家人需要不吃不喝攒5年。

　　“听同事说起过限价房，我觉得有了希望，但到现在也没见动静。”小常目前最为关注的就是限价房啥时候能出来。

　　随着建设部经济适用房政策的出台，购买经济适用房的门槛将会提高，“夹心层”的人群可能也会随之扩大。

　　近日，郑州市民王先生谈道：“我小儿子今年28岁了还没有房子，按以前的规定，他各方面都符合购买经济适用房的要求，可是据说新政策从28岁改为30岁，那就等于失去明年摇号的机会了。我希望限价房政策快快出台。”

　　政府的解释条件还不成熟政策尽快出台

　　限价房的关键词是“两限两竞”，所谓“两限两竞”就是要求土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招投标方式确定开发行为，以此来“降低”中小户型的价格。

　　目前，北京、广州、成都、青岛、大连等城市都陆续推出了一定规模的限价房或限价房建设用地，并提出了中小户型的结构设计要求，那么，目前对于郑州市政府一直在规划中的限价房，相关部门的情况怎样呢？记者采访了郑州市国土和房管部门。

　　郑州市国土资源局有关负责人介绍，目前，国家对限价房还没有出台相关的政策，各地也只是在探索。限价房不是一个部门的事情，需要规划、建设、国土、房管等各部门协调进行。限价房对象的界定、标准的制定等问题都需要详细讨论后才能做出决定。

　　经济适用房的土地采取划拨的形式，不收取土地出让金，这是给开发商的优惠政策。那么，对开发限价房开发商的各项优惠政策又该怎样制定？由此看来，限价房在具体操作上还有许多政策及技术层面的事情需要解决。

　　郑州市房管局局长王广国则明确表示，限价房不能炒作概念，一定要各方面都考虑成熟才能开始。郑州市目前正根据实际研究《郑州市限价商品房管理办法》，争取尽快出台，并选取1～2个项目作为试点，推进郑州市“限套型、限房价”普通商品住房建设。初步考虑将限价房任务分解到各区，目标分解。“还有就是要建立监督机制，如何做到公平公正，这是很重要的问题。”

　　王广国说，希望目前正在进行的三环内城中村改造用地中，能划拨部分用地作为限价商品房建设。

　　开发商的说法开发限价房政府要让利

　　对于“夹心层”急切期盼的限价房，开发商倒不太热心。

　　银基王朝的策划部经理刘宗瑞认为，限价房是个新生事物，开发商也愿意开发，但赔本的生意谁都不愿意做，这里面关键要看政府。郑州的房价越来越高，其中一个关键的因素就是土地的成本越来越高。如果政府真的希望通过限价房调控房地产市场，那就应该在限价房开发的各个环节作出“牺牲”——降低土地出让金、减少或降低开发过程中的税费开支、降低按揭利率、降低首付比例等等。那开发商也可以降低适当的利润。

　　普罗旺世销售部的张经理则反对限价房：“限价房到底是商品房还是保障性住房，政府还没有明确，如果是商品房，那这样就是治标不治本，政府这样做违背了市场经济的规律，不是市场运作的手段。土地涨价了，建材要求高，房子价格能降下来吗？政府不应该用强压手段，而应该运用市场手段。”

　　专家的建议限价房六方面都要限

　　河南住宅产业商会秘书长赵进京一直关注限价房，并向郑州市政府递交过具体的实施方案。“在政府调控经验仍显不足的情况下，如没有及时的政策导向，没有地方政府的积极行动，限价房要建设到位，真正满足中低收入家庭的需要，无疑将有许多工作要做。”

　　赵进京认为，既然政府要限制地价和房价，就不能按市场规律来走，要有一定的条件。做好限价房，一方面，政府要牺牲一定的利益，在土地出让金、财税收入等方面给予优惠补贴政策；另一方面，政府应成立专门的领导班子来抓这个事情。因为限价房具体的政策涉及规划、土地、财税、房管、发改委、物价等部门。涉及许多具体的指标，是一个系统的工程，需要有一个部门统管，否则是纸上谈兵。

　　在具体实施方案里，赵进京提出“限地价、限房价、限利润、限面积、限购买对象、限再上市年限”的“六限商品房”。郑州市每年开发出的限制性商品房如能达到100万～150万平方米，既可保持省会房价的健康稳步上涨，又能及时补充目前经济适用房、廉租房等供应不足的现状。

　　谁能买到限价房，限价房产权的界定，以及如何保证工程质量，避免暗箱操作，政府在制定政策时，都要考虑到。对于限价房的购买对象，他特别提出，应该是中等收入的工薪阶层，例如在企事业单位工作三年以上的人群，必须是购买第一套住房者。

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　　广州的限价房政策：限价商品住宅对象为广州户籍、男性25周岁、女性23周岁的首次置业者和首次置业家庭；将限价房户型控制在90平方米以下等。办法还规定，限价房5年内不得转让和出租，5年后转让和出租时要补交差价。限价房的最高销售价格，原则上按地块出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准制定。

　　深圳的限价房政策：限价房销售价格将不能超过同期、同片区、同类型商品房市场评估价格的80%；必须是无房户；若夫妻均为深圳户籍，一方须在当地累计缴纳社保满8年；若夫妻均为非深户籍，双方须在本市累计缴纳社保满16年；单身人士(含单亲家庭)或夫妻一方年满35周岁，本人须为深圳户籍或在当地累计缴纳社保满12年。

　　此外，限3年开发完成，取得

产权证5年内不得出售，每户限购一套等。

　　现在商品房的高昂价格使得很多市民都把希望放在了限价房上