重庆集资房指标倒卖暗流涌动 脱离监管潜在风险

　　

倒卖指标现象正如同一股暗流，在楼市正常的价格体系外循环。黄洋/图 点击此处查看全部财经新闻图片

　　市建委：凡申请人与购买者身份不符者指标作废

　　12月8日，重庆市建委发布的一条消息称，为避免中介恶意炒作经济适用房“指标”，明年将强制在售楼现场张贴相关告示提醒市民：经济适用房申请人与购买者不符将作废，市民请勿购买所谓“指标”，以免上当。

　　2004年，由建设部等单位联合颁布的《经济适用住房管理办法》首次将集资建房纳入经济适用房的范畴。而记者在近日的调查中发现，一批与经济适用房同样享有优惠政策的集资房指标正在暗地里被转让。由于近来重庆房价猛涨，一些之前购买集资房指标的购房者开始尝到苦果：卖房人发现房价上涨后，乘机将集资房标价格上涨或漫天要价、甚至撕毁合同。为此，买卖两方纠纷不断。

　　信报记者 林华强/文

　　一个投机掮客的烦恼

　　王利君最近麻烦不断，他经常会对着响个不停的电话发呆。这些电话都是之前通过他介绍成交的集资房业主，而近段时间来，这些业主为了买卖集资房指标的事情争吵不休。

　　“半年前还是赚钱的生意，现在已经成为人见人嫌的烫手山芋。”8日，王利君已经辞掉了他在吉祥二手房公司置业顾问的职务，准备“人间蒸发”。他告诉记者，自己这样做的目的是不想再接到更多的骚扰电话和介入那些永远理不清的纠纷中。

　　今年5月，王利君了解到，在渝北区人和金开大道一带，某单位正准备修一幢员工楼，楼面价格低于市价1500元/平方米。一个偶然的机会，有个业主告诉他这个单位有很多人想转让手头的房子。

　　作为二手房置业顾问的王利君发现了其间的商机。

　　他拿出自己手里所有的积蓄，以每个1万元的价格买下了这幢集资房中的10个购房指标，由于房子要等到2008年底才交，王不用付出近300万的房屋全款，而实际上他也根本无法拿出这么多钱。

　　作为“炒家”的他，用10万元做了一单300万的大生意，他准备把这批购房指标囤集两个月之后待价而沽。

　　一开始，事情进行得很顺利。今年9月，重庆楼市全面飘红，王利君把自己的指标挂在网上售卖，作为筹码，他把该单位的预估价格———每平方米3000元也挂在网上。

　　在接下来的一个星期里，王利君接到了大量的咨询电话，“我的手机几乎每半天就要换一块电池。”在不到两周的时间里，他将自己手头的购房指标以3万一个的价格转全部卖给了下家，净赚20万元。为了犒劳自己，他甚至到

二手车市场选购了一台丰田汽车，他也因此成为所在二手房公司首个开车上班的业务员。

　　偶然赚到第一桶金的王利君认为这是件“很有钱途”的事情，而正当他准备大展身手之时，事情发生了变化。在接下来的两个月时间里，一些最初向他卖出指标的业主眼看着周边楼盘价格上涨，开始后悔当初指标“卖便宜”了。于是开始了各种方式的涨价：有的人索要更高的指标转让费；有的人甚至想撕毁合同，直接收回房子。

　　虽然这些纠纷都发生在购房者和卖房者身上，但作为中间人的王利君也难逃干系，他从中扮演的“通道”角色，使得买卖双方商量不成，都会将矛头对准充当掮客的王利君。

　　“现在想找我打官司的人至少有10个人，我理都理不过来。”王告诉记者，虽然钱已经到手，但还是不能一走了之，因为他不想成为被告，“最好是事情能够协商解决。”

　　指标买卖暗地疯狂

　　万般无奈之下，王利君开始向专业的房地产律师寻求帮助。在过去的一周时间里，他在咨询了数家本地专业房地产律师事务所后发现，他所遇到的情况并不是个例，最近因此上法庭打官司的案例也有好几起。重庆房产专业律师陈金柱在接受记者采访时表示，其已经接手过此类案例，并称这种现象较普遍地存在于楼市中，还引起了大量纠纷。

　　记者在调查中发现，不管是在二手房中介、还是在网上亦或民间，都可以毫不费力地找到很多有关转卖集资房指标的线索，它们利用各种渠道悄然流进了市场。

　　12月8日，记者在焦点房地产网等专门的房产论坛搜索时，一些有资格购买集资房的购房人仍然在“叫卖”手头的集资房指标。

　　一名姓彭的教师在网上称，欲转让重庆市教科院的集资房。据介绍，140平方米的房子，价格非常便宜，“均价低于2500元/平方米。”这位转让者留下了自己的联系方式，并称指标转让费“可以商议”。

　　“只要有耐心，你就会发现大量的信息。”王利君告诉记者，他曾经把转让集资房指标的生财之道告诉给一个做二手房顾问的朋友。这个朋友如法炮制，在网上搜集了一些信息，然后与卖家讨价还价，以低价拿到指标后转卖。据说一个月业务量有10来个，“他肯定超过了我。”

　　记者在采访中还发现，由于掮客们的加入，已经让以前一直在地下交易的集资房指标转让逐渐变成集约化运作：在二手房、甚至新房市场，你如果想购买此类房子，都可以通过一些“有料”的置业顾问轻松地找到目标。

　　由于这类上不得台面的交易同样有大量的购买者，除了面对面的交易外，网络也成为指标重要的交易场所。记者在网上搜索重庆转让集资房等词条，一下子就可以找到几十页的网页内容。仔细观察发现，很多不同地点的集资房转让留下的，都是同一联络人的电话。

　　“这是掮客们倒卖指标的重要方法。他们的生财之道是用少量的钱去做几十倍于本金的生意。”王利君说。

　　脱离监管的潜在风险

　　除了在网络上以外，卖指标的现象在民间也存在。一位房地产中介业者称这种买卖是脱离于监管之外的“地下交易”。很多业者也认为这是一种十分不保险的交易，但由于此类房屋的价格大大低于市场

房价，其潜在的购买力非常大。

　　事实上，由于一些集资房流入楼市，也给楼市带来了一定的负面反应，它甚至可以扰乱小区域内的房地产价格。

　　渝北区一位不愿意留名的地产营销总监告诉记者，他所在的楼盘就深受其害。“我们旁边有一幢一家国企的集资楼，在2006年开盘时，这里的集资楼也刚好开建，由于这家单位的效益不错，大部分人都已经有一套房了，所以转让的人很多。”

　　这位营销总监称，当时，他们的均价为3500元/平方米，但开盘当天，竟然有人到现场为集资房拉生意，称每平方米只要2500元。这直接导致他们的房子开盘后卖得不好。

　　“实际上很多集资房并不低价。”一地姓关的地产

开发商指出，这些房子由于没有缴纳土地出让金，属划拨地，其转让成本比起商品房要高。每平方米2500的价格并不算低，只是短时间内购房者付的钱较少而已，精明的购房者应该知道这一点。

　　集资房指标买卖会威胁正常的楼市销售，而这位开发商认为，受害最大的可能还是购房者。“购买集资房的风险，除转让成本高外还有质量问题。因为集资房的建设监管不如一般商品房严格，所以集资房的房屋质量是应该关注的问题。”

　　陈金柱也表达了同样的观点，他告诉记者，集资房属于经济适用房，其建设与使用都将受到很多限制，如建设单位、购房者的资格限制，出售时的年限、税费限制等。因此购房者必须留意，集资房与普通商品房有一定的差别，不要因为贪图一时便宜而忽略了将来的风险。“从目前已经发生的购买集资房纠纷来看，借机涨价、产权不明、一房多卖等情况时有发生。”

　　指标转卖的法律陷阱

　　在集资房指标转让由个案转为规模买卖的过程中，“指标转卖者”因享受政策优惠的低价房源成了商品，急于购买低价集资房的购房者形成了巨大的市场，而中介则充当着买卖双方的桥梁，金钱利益把三方联络在了一起。最终的交集是：卖房者将福利套现，购房者节约一笔钞票，掮客则从中赚取差价。

　　据记者了解，由于近两年来房价持续上涨，一些手中钞票不多而又想买房的准购房者将目光投向了单位集资房，这类便宜又实惠的房子于是找到了市场，一些甚至还没有开建的集资房就开始在市场上进行指标转让，而更多的集资房指标费也随着房屋的建成和房价上涨而水涨船高。

　　倒卖指标现象正如同一股暗流，在楼市正常的价格体系外循环。但有关于这种房屋交易的法律问题却很少有人了解，一些购房者正不知不觉地在落入法律陷阱中。

　　记者了解到，2004年，由建设部等单位联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行，首次将集资建房纳入经济适用房的范畴。但是，目前关于集资房建设的一些具体细则还没出台，法律上仍然存在着不少的空白区域。

　　陈金柱表示，目前重庆这方面适用的法律是重庆市2006年6月8日发文执行的《经济适用住房管理办法规定》———其中规定：集资房5年内不能上市交易。“但在市场上，很多购房者在签订合同时并不知道有这种规定。”他表示，很多购房者在签订了相关转让合同后，由于卖房者反悔，不得不找到律师。而现在的情况是维权极为困难，甚至出现了“法院已经很难受理这类官司”的情况。

　　就在记者调查之时，12月8日，重庆市建委发布的一条消息称，为避免中介恶意炒作经济适用房“指标”，明年将强制在售楼部现场张贴相关告示提醒市民：经济适用房申请人与购买者不相符将作废，市民请勿购买所谓“指标”以免上当。据市建委相关负责人介绍，购房时以申请人为准，当发现申请表上的名字和购房人不一样时，将不予核发资格认定通知等购房证明并进行调查。

　　市建委表示，为防止不明真相的市民购买了“指标”却不能买到经济适用房，目前正在销售经济适用房的售楼部，都须张贴相关告示和提醒。

　　让人不解的是，购买这类因享受了相关优惠政策而价格偏低的房屋，虽然麻烦不断，但在一些专业的房产交易论坛上，这类转让集资房指标的帖子仍是热帖。