深圳楼市回调后能否回归理性

　　新华网深圳12月7日电 (记者 王传真)深圳市商品房销售价格经过近两年的快速上涨后，终于在今年10月进入调整期，房地产市场买卖双方观望气氛显现，成交量大幅度萎缩，消费者盼望楼市回归健康发展轨道。

　　楼市价跌量减　调整特征明显

　　深圳市国土资源和房产管理局发布的今年1至10月全市房地产市场分析报告显示，10月份，深圳市一手房成交量仅15.36万平方米，跌至全年月成交量最低。今年以来，深圳市住房销售面积持续下降，从1月份的单月成交80.26万平方米，下降至9月份的31.1万平方米，10月份成交量再创3年来新低，而在前两年，9月和10月为全年楼市成交活跃的月份。据了解，深圳市2006年一手房销售面积平均每月80多万平方米，而今年前10个月平均每月只有50多万平方米，市场成交量呈明显萎缩态势。进入11月份，市场销售加速下滑，11月19日至25日一周内，全市仅成交一手住房357套，比前周的533套下跌了三成。

　　报告分析，深圳市一手商品房销售在交易量萎缩的同时，销售价格也开始出现明显调整态势。统计显示，10月份，90平方米-144平方米

户型一手住宅均价比9月份下降6.05%。

　　深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺指出，9月以来，深圳房地产市场进入调整期特征明显，楼市呈现价跌量减态势，买卖双方观望气氛浓厚：开发商暗中降价或打折，或送精美

装修，一些中介公司关门歇业，其中大型开发商中海地产部分新楼盘每平方米销售价格比两个月前下降了约2000元，万科地产住房销售价格则可低至9.3折；全市最新推出的楼盘销售率仅在三成左右，这与7月和8月新楼盘上市出现疯狂抢购，排长队抽签认购现象形成鲜明反差。

　　多重因素造成楼市横盘调整

　　深圳中原地产总经理李耀智认为，房价连续两年持续暴涨，市场需要一个调整，如果房价再这么涨下去，房地产市场积累的风险将会更大，到那时候才调整，将会是灾难性的。

　　今年以来，深圳市商品房销售价格逐月快速上涨，统计数据显示，全市8月份一手住宅成交均价达到19413元／平方米，与2006年全年平均房价每平方米9384元相比，涨幅超过了一倍。深圳元凤房地产开发公司董事长郑耀雄认为，深圳楼市持续暴涨的原因很多，但主要原因一是新建商品房市场投放量太少，统计表明，今年前10个月，深圳市商品房竣工面积288.64万平方米，比去年同期下降37.5%，其中住宅206.28万平方米，同比下降40.5%，与房价上涨明显成反比；二是炒楼现象较严重，许多开发商捂盘惜售，房产中介参与哄抬房价，调查显示，今年上半年，深圳购房者70%是以投资为目的的买家，其中约一半炒家来自港台地区，而购房自用者只占30%。

　　邓志旺认为，深圳楼市是在多重因素制约下进行调整的，首先，今年以来央行5次加息提高了贷款购房的成本，房贷新政策的出台对平抑房价也发挥了较大作用；其次，深圳房价上涨过快且价格已很高，楼市获利盘太多形成抛盘压力，深圳楼市的投资客已将投资目标转移到深圳的周边城市如东莞、惠州等珠江三角洲一带，甚至其他省的部分二线城市，使深圳楼市的后续购买力难以为继，加上各商业银行本年度的贷款额度基本用完，没有更多的资金推高楼市；此外，深圳市对房地产市场进行专项整治行动，启用新版二手房交易合同，规定境外个人、港澳台地区居民和华侨在深圳市内只能购买一套用于自住的住宅类商品房等一系列举措遏止了楼市的炒买炒卖现象。

　　深圳市国土部门在分析报告中指出，由于近两年深圳市房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支付能力逐渐下降，抑制了部分市民的自住需求；国家对商品房价格的调控政策的不断深化和落实，也在一定程度抑制了商品房交易的投资性和投机性需求，在这些因素的影响下，深圳市房地产市场近期观望气氛不断加剧，新房交易量总体呈现下降趋势。

　　深圳楼市能否重回理性

　　有关专家指出，深圳房地产市场价格连续暴涨是非理性的，不能客观反映老百姓的住房需求和商品房的真实价值。

　　邓志旺分析认为，深圳楼市的调整将持续半年左右，调整期间，房价上下波动不会超过20%，主要是基于买盘不足，有价无市的现状，炒家担心国家出台更为强硬的房地产调控措施，比如物业税、二手房交易个人所得税等，调整封杀了投资者的获利空间，迫使楼市向下探底。由于2008年的房贷额度将投放市场，资金回暖也可能会引发楼价小幅反弹，但楼价逐步下调，成交量回升将会是大趋势。

　　一些消费者认为，深圳目前的楼价已超出了中等收入阶层的消费能力，楼市抛弃了大多数客户，将失去上涨动力，只有大多数人接受的价格才是理性的市场。他们希望政府和国土房产部门加大商品房用地供给力度，尽量使房地产市场供需平衡，向社会及时公布商品房交易信息和指导价格，切实维护消费者的利益，让房地产市场健康发展。

　　一些房产机构认为，由于今年以来深圳、北京、上海、广州等大城市的房价上涨已成联动态势，深圳楼市不可能走出脱离全国房地产市场的独立行情，因此，深圳楼市何时见顶，出现拐点，还要看其他大城市的房价走向，楼市回归理性将会在调整中到位。