深圳楼价如何从市场狂飙中掉头

　　从2003年到2007年，深圳新建商品房的均价从5360元/平方米攀升到15487元/平方米。上涨2倍所花的时间，香港用了13年，日本用了10年，深圳则不到5年。

　　几乎所有深圳人都认同，这是一个被炒家左右的城市。投资客、中介公司乃至房产商等各路炒家至少占据深圳楼市的半壁江山。

　　数年狂奔后，今年6月深圳楼市终于有了掉头向下的迹象。9月份以来，深圳二手房成交量急剧下降八成，一手房成交量跌至2000套以内，相对年中的6000套下挫近2/3，同时在售商品房个别楼盘的降幅达30%。专家称，目前还无法判定深圳楼市是否到了转折期，但短期内的大幅回落已是大势所趋。

　　对中国楼市而言，深圳是个异类。在深圳有发达的经济，富裕的人群，强大的港澳甚至来自世界各地的购买力，使其足以支撑数量庞大的高档楼盘和一定高度的房价。

　　国务院总理温家宝11月19日在新加坡访问时说：“对于高档住房，主要靠市场调节，但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。在此局面下，深圳楼价将继续在市场中狂飙，还是被政策保障拉回掉头？

　　文\图 本报记者 廖杰华

　　9月，孙栋接到了五洲星苑中介的电话，这是一个地处福田区特区报业大厦旁的楼盘，靠近市中心。“现在房价优惠了，2.1万元一平方米”。

　　他纳闷，上个月2.3万元，怎么突然降了2000元？到了10月，中介再报价为17800元/平方米”。他按捺不住了。

　　政策调整楼市“退烧”

　　开盘那天，到场的人不多，尽管当时的楼价已经降到了1.8万元左右，还附带送500元/平方米的装修，现场敲定还送冰箱和洗衣机。孙栋还是决定撤离，“两个月每平方米降5000元，深圳的房价怕是要降了，再等等看”。

　　有人说，楼市下降，银行政策调整是最重要因素。6月下旬开始，深圳率先出现部分商业银行停止二手房按揭贷款业务，其他银行也进行了不同程度的收紧。

　　此外，深圳市政府五六月间接连出台的“限制港澳台及外籍人士买房”、“杜绝阴阳合同，按评估价征税”等新政策，对投资者造成了明显冲击。

　　事实上，从6月到现在，选择降价抛售的不仅是五洲星苑，不少开发商选择跟进。降价最为“明目张胆”的是一个名为“左庭右院”的楼盘。十一前该楼盘在媒体上刊登广告称“购房送全套家私电器以及全屋装修”。到了“十一”，开始变成“买3房送10万，买2房送8万。从9月28日到了10月1日，仅两天时间，不少业主硬生生损失了十几万甚至更多。

　　住宅局曾悄然退出

　　经历2005年、2006年连续两年的房地产调控之后，各大城市高企的房价不仅没有丝毫回落，反而在今年迎来新一轮上涨。深圳仅上半年，就暴涨了50%以上。

　　据深圳市政府公开的数据，今年5月商品房成交均价为每平方米14223元，而2006年底，这一数据为9384元／平方米，涨幅达51.57%。

　　而最近发生在深圳的一个个楼市神话多少证明了这一点。

　　6月底，深圳福田区欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘，一套单价7300多万的别墅，每平方米价格高达14万元。

　　到了8月，深圳关内房屋均价更是创纪录地突破了2万元/平方米，有的甚至高达5万元/平方米。关外房价涨势也很迅猛，一年前关外有的房子每平方米不到4000元，如今售价已经接近1万元。

　　此前深圳的楼市是另一番光景。深圳市在1988年率先提出：依托深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售，住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它是一种成本房。1993年，这个城市曾自豪地宣称，深圳市有户籍人口的住房问题已经基本解决，该市住宅局因此于1992年获得了联合国人居荣誉奖。

　　但到2003年，深圳市住宅局黯然退出历史舞台，此后深圳的福利房和微利房建设陷入停顿，深圳人的住宅问题完全交给了市场。这为深圳房价上涨埋下的伏笔，那年一手房均价5360元/平方米。

　　满城尽是炒房客

　　2003年各路炒家纷纷登场。有种说法：深圳是一个被炒家左右的城市。投资客、中介公司乃至房产商各自扮演着自己的角色，其中，炒房客最为显眼。

　　今年楼市最为疯狂的8月，曾流传一个说法，“全深圳的炒家达200万人”，尽管无法证实，但几乎所有深圳人都相信，各路炒家至少占据深圳楼市的半壁江山。

　　在满堂红深圳福田区销售总监卞超看来，宝安区是深圳炒家最为集中的地区之一。根据他的估算，投资者持有总供应面积的80%左右，总套数的65%左右房子。他估计，整个深圳楼市，炒家所占的份额在70%左右，其中香港炒家占三成。

　　据说深圳最顶级的炒家最多时曾拥有房子上千套。卞超却认识不少同时拥有几十套乃至上百套房子的炒家。

　　业内人士看来，深圳炒家最恐怖的玩法是“干炒”。“房子在短期内从一个炒家手中转到另一个，投资客之间相互接货”。有炒家放出香密湖一带房子3万以下全收，但下个月就加了20%，变成3.6万。再下月又加20%，就变成了4万多。

　　过去这一年时间的“干炒”，让深圳楼价已很大程度上透支了未来的价值空间。

　　当批判的矛头对准炒房客时，他们觉得委屈，“开发商才是最大的炒家”。

　　开发商捂盘有“五大利器”

　　孙栋很早就相中了五洲星苑的房子，“地段好，户型好，流动性强，升值潜力大”。这个2004年9月开盘的楼盘至今还有100多套一手楼在开发商手中“睡大觉”。那时出奇便宜， 只卖6800元/平方米。

　　孙栋骂开发商是孙子，捂盘3年多赚3倍。但听说了开发商捂盘的五种武器后，他说：“再牛的炒客也不是开发商的对手。”

　　孙栋说的五种武器，一是分批次取得商品房预售证明。一个仅50万平方米的楼盘，开发商能划分为三期甚至四至五期，根据每期市场反映情况抬升房价。二是瞒报数量，欺骗购房者。销售员老是说好户型所剩无几，通过制造稀缺假象，来抬高房价。

　　三是变“售”为“租”。开发商常用亲戚朋友甚至整村整族的身份证来制造“销售告罄”的假象。实际上把其出租，用租金偿还银行利息，等时机成熟再直接销售。四是暗渡陈仓，部分楼盘在尚未拿到商品房预售证明时，就与一些政府部门、企事业单位达成了“折扣购买”的意向，确保能够收回楼盘开发的成本。余下的楼盘中拿出1/3进行销售，1/3进行囤积抬升房价，开发商能够从同一个楼盘中获得100%至200%的巨额利润。

　　最后一种“新式武器”是先“抵押”后“赎回”，风险为零，利润翻番。在各种调控手段频频出台的情况下，不少开发商采用与银行联手，在获得楼盘预售许可证后，立即将1/3左右的楼盘抵押给银行，获取贷款滚动开发，购房者买房后，开发商又迅速从银行手中将房子赎回。

　　中介也疯狂

　　坐地生财的地产中介也不是傻子。

　　如今，深圳的地产中介炒楼不算什么新鲜事。只是到全国的中介100强——深圳中天置业因炒楼失败倒闭后，中介炒楼的秘密才浮出水面。

　　11月13日，深圳中天置业总裁蒋飞涉嫌卷巨款2600万逃跑。就在几个月前，该公司获得“25年中国最具价值的深圳中介品牌”等称号。事后调查得知，该公司倒闭的原因是，深圳楼市降温，成交量下降，而炒楼导致该公司资金链断裂。

　　据了解，中天置业崩塌，主要原因是蒋飞挪用客户资金炒房，并以他人名义向银行申请按揭贷款。下半年，深圳楼市有价无市，房子无法脱手，导致其资金链条崩溃。

　　蒋飞以各种方式从银行申请的贷款，以及被中天置业控制的客户贷款总额大约在2~3亿元左右。

　　据介绍，中介炒房的方式主要有四种：一是认购，因与发展商熟悉，先拿房源再转手。二是从二手市场上吸收便宜的房源，转手获利。三是为发展商包销整栋或整层或一些尾盘。四是对于一些国企资产整批拿进再分卖出去从而获利。

　　有业内人士透露，有些大地产中介，每天会有高达2亿元的买房定金从公司过手，小的也有几十万到几百万元。

　　下降是对疯涨的报复

　　有专家认为，一般情况下，房价增长速度不应超过GDP增长速度。因此房价和GDP增速对比的指标值，合理范围应该在1以内。如果指标值在2以上，则表示房价虚涨泡沫显现。今年6月，中原地产公布分析数据称：当前深圳房价的增长率与GDP增长率之比已经达到2.68。

　　不过，深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，楼市有泡沫，并不代表楼价必然暴跌。“土地资源紧缺，注定深圳住房的强烈刚性需求。从当前的经济大环境看，深圳相对富裕的民间资本并没有太多的投资渠道，必然大量挤入股市和楼市。”

　　更大忧虑是，深圳楼价在飙升，人均可支配收入却在下滑。据统计，2004年深圳人均可支配收入为27596元；2006仅为22567元。两年间下降了5029元，降幅达18%。“如果保持上半年涨势，明年关内楼价会与香港郊区持平。但2006年，香港人均GDP为38127美元，深圳仅8619美元，是香港的22.6%。”

　　在宋丁看来，楼市短期内下降是必然的，“现在的下降是对上半年疯涨的一种报复”。他预言，下降必须达到三成才能解决问题，而卞超则认为，按目前的状况楼市应该下降五成！

　　政府开始作为

　　深圳最新的消息显示，政府在这个狂飙的市场中并非毫无作为。

　　近日，深圳市首次推出两宗“限价房”用地，并将于12月30日公开拍卖开发权。转让后将开发建设1500套90平方米的限价商品住宅,最高售价分别限定在9840元和8400元/平方米。符合条件的居民每人限购一套，并规定5年内不得出售。

　　事实上，这只是深圳市在楼市上进行调控的措施之一。不少人认为，此措施的推出代表了政府重视民生的态度，显示出政府开始作为；不过如果就此认为这个楼市高温地段已经依靠政府保障性政策拉动“掉头”，似乎又为时过早。