香港地产缘何形成泡沫

　　国际经验一

　　香港地产缘何形成泡沫

　　香港的地产市场自1985年进入过渡时期以来，便进入一个长周期的上升阶段。特别是自1991年起由住宅楼宇带动，其价格连年大幅跳升，香港舆论曾形容为“像装上一级方程式引擎马达般一发不可收拾。”

　　据香港著名的测量行——仲量行的住宅指数计算，从1984年1月到1997年7月的13年半期间，香港住宅楼价整整上升了3倍，升幅之大令人咋舌。在住宅楼价的带动下，写字楼、商铺等市场均有可观升幅。地产市道的价格水平已日渐与市场的实际承受能力脱节。

　　1994年初，著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出：香港地产市场市道的“泡沫”正渐渐形成，虽无即时爆破的危机，但要提防两种可能：一是某些事件或环境令香港经济急转直下，又或引起极大的政治或经济不安，二是利率突然飙升。整体而言，导致地产“泡沫”形成的原因主要有：

　　一、香港房地产市场供求严重失衡

　　香港的土地供应中，住宅土地的供应尤其严重不足。1995年以后放宽的土地供应中，绝大部分是住宅用地，以弥补过去多年的严重短缺。然而，一般而言，从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年，因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场发挥调节需求的作用。换言之，这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后，赶不上需求。

　　从需求看，上世纪90年代以来香港人口增加速度远远超过港府原来的估计，截至1996年中，香港人口总数已达631万人，按照港府1992年时的估计，这将是2006年以后才达到的数字。由于人口的急增，香港的住户数目从1991年的1582000户增加到1996年的1856000户，其中约78%的增幅是基于13%的人口增长，主要源于中国内地合法移民和海外劳工的涌入，以及较早期移民海外人士的回流。

　　二、经营高度集中、市场低度竞争加剧楼宇供求失衡

　　在香港特定的土地管理制度下，经过多年的竞争与发展，香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面，为数约十数个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计，以楼面总面积计算，从事地产发展的最大规模10家集团在1994年至1996年的市场占有率分别是52%、56%和63%，其中，在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60%、63%和76%，数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。

　　根据香港消费者委员会的调查，香港虽然没有法律障碍阻止任何人加入楼市成为地产发展商，但是，新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争时，却面对着有限的土地供应、高昂的地价、高财务成本、较弱的议价能力等一系列不利因素。因此，香港的房地产市场不算属于具高度“竞争威胁”的市场，自1981年以来，没有新的大型地产商能够打入市场(这是指有能力每年供应量达5%或以上的新私人住宅楼宇发展商)。

　　由此可见，经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在，以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素，都加剧了楼宇供求的不平衡。

　　三、大量资金涌向香港地产市场而形成“资产通胀”

　　从1989年6月到1994年3月期间，香港因受制于港元联系率制被迫跟随减息，在负利率环境下，大量资金从银行体系流入地产、股票市场，大幅推高地产、股票价格，形成“资产通货膨胀”。

　　1997年，投资者将“九七”回归从负面因素转而视为正面因素，预期“九七”后香港经济将进入一个新发展时期，因而纷纷入市投资。期间有大量内地资金亦从不同渠道流入香港，进入地产市场。这一时期，楼宇已从居住用途转变为投资工具，而且被视为一种看涨的投资工具。大量资金的投机加剧了供求失衡。

　　(注：本文节选冯邦彦撰写的《香港地产业百年》)