虚高还是需高 深圳楼市泡沫真相调查(2)

　　二手房价格不示弱

　　每平方米暴涨3000元

　　一手房、二手房价格联动，甚至二手房成交量反超一手房，也是深圳楼市的另一大奇观。和其他城市不同的是，最近两年深圳二手房的成交量超过一手房，其活跃程度在国内也堪称首位。

　　肖小平告诉记者，2005年上半年深圳二手房住宅成交量与一手房住成交量之间的比例为0.69：1，2006年上半年的比例达到1.05 : 1，而2007年上半年这个比例估计已经达到1.46 : 1。从二手房的交易价格来看，2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年二手住宅成交均价分别为5094元／平方米、6484元／平方米、9492元／平方米，同期深圳关内的价格分别为6232元／平方米、8149元／平方米、11650元／平方米。

　　根据调查并结合世华地产的成交数据显示，今年上半年全市二手房住宅交均价9492元／平方米，同比增长46%，涨幅远远高于去年上半年的27%。从价格上涨的绝对值来看，无论是全市还是关内，每平方米的住宅价格都增长了3000元左右。

　　深圳中原地产的统计表明，2005和2006年消费者对二手住宅需求有了一些变化。2005年，选择二手住宅价格在20万~40万区间的占27%，40万~60万的占28%，60万~80万的占16%，80万~100万的占8%，100万~200万的占11%，2006年这一比率分别为19%、27%、19%、10%、16%。这显示出，二手房价格越高，消费者对中高档的需求比率越高。

　　今年上半年，深圳二手房住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.58 : 1，二手房已经成为了深圳楼市交易和银行信贷的主战场。之所以出现这种现状，除了深圳对二手房需求加大以外，上半年宽松的信贷起到了推波助澜的作用。

　　深圳市邦宏房地产投资顾问有限公司一位不愿具名的置业顾问说，今年上半年在深圳无论是买一手房还是二手房都可以八成按揭，9月份出台的对第二套住房首付比例提高的政策，在很大程度上影响了购买第二套住的人，如果没有这个政策出台，深圳二手房还会持续火下去，因为买的人太多了。

　　住房保障制度缺失也是刺激房价的原因。如果单纯从自住需求的角度看，深圳人并不是对二手房情有独钟，而是由于一手房价过高，他们的需求也只能转向二手房市场。再加上当地政府对于

　　其实深圳政府也一直在积极主张建设经济适用房和廉租房，但和强大的需求相比，无异于杯水车薪。2005年深圳推出的经济适用房是针对家庭年收入6万元以下的，不过，这一举措施未从根本上缓解深圳住房困局。

　　同年5月，半求发表文章说，国际上一些成熟国家就是这么做的：约30%的人进入住房保障系统解决居住问题，其余人士进入商品房市场解决居住问题。深圳750万人口，按3口人一个家庭计算有250万户家庭，按国际惯例计算，那么就应该有75万套廉租或经济适用房，而深圳现在的廉租房顶多2000套，缺口太大！按照每套60平方米计算，那么深圳廉租房缺口达4500万平方米！而深圳一年商品房的销售才900万平方迷，可见政府20年来在住房保障系统这一块是严重缺位的。

　　内钱外钱双重刺激

　　住宅消费所依靠的一是人们的购买需求，二是人们的购买能力。当价格飙升脱离了人们的真实需求，变成了有钱人的游戏时，剩下的就只有钱与房的较量了。

　　1990年深圳房地产开发国内贷款为16165万元，到2004年，国内贷款为1582430万元。虽然外资自1998年逐年回落，但国内贷款却是逐年增加。来自监管部门的统计数据显示，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元。这显示，银行对个人住房业务的投放仍在不断加大。

　　数据显示，2002~2004年，全国个人住房贷款余额分别达到：8258亿元、11779亿元、15922亿元，截至2005年11月底，国内商业银行个人住房贷款余额达到18177亿元，仅比年初增加了2255亿元。大量的银行放贷，其存在的隐患已经引起了银行的高度重视。

　　中国银监会前不久查出中国银行、交通银行、招商银行三家银行均有很高的不良贷款，其中大部分不良贷款去向均为房地产行业。

　　在国内银行不遗余力向个人住房按揭业务推进时，海外热钱也在或明或暗进入中国房地产市场。7月17日，普华永道公布《中国企业并购回顾与前瞻》显示，今年上半年各路资金争相进入房地产行业，企业并购金额从2006年同期11亿美元猛增到33亿美元，并购数由41起暴增到74起，并购交易数和交易金额两者增幅均列各行业第一位。

　　广东省社会科学院产业经济研究所副所长、研究员黎友焕博士向媒体披露称，“热钱肯定是存在的，不仅是3000亿元人民币，而是3000亿美元(约2.3万亿港元)，这批热钱通过地下钱庄进入中国内地，转战上海、深圳、广州等一线城市，正在兴风作浪，而继深圳后，广州成为外资集中火力出击的重点”。

　　2006年5月，一家全球知名的物业顾问公司的调查显示，2005年外资投在中国内地房地产市场中的收租物业上的总金额超过12亿美元。从资金来源看，约44%的资金来自美国，约36%来自新加坡，约20%来自澳大利亚。从所投资的物业类型看，约58%的资金投在办公楼，约30%投在商场，约7%投在住宅，另外，约2%则投在工业厂房。

　　不言而喻，大量的银行贷款，以及外资的涌入，都成为中国房地产市场有力的推手，从而在全国各地拉升了房价。

　　“但是，美国次级债风波敲响了中国房地产市场和银行业的警钟。某种意义上，如果没有发生次级债风波，也许还不会有9月份出台提高第二套住房首付比例的规定。银行与外资的涌入成了房地产开发商的投资推手。”高海燕分析说。

　　没有不散的筵席

　　上半年的购房指数已经超过100%，一套房子少则五六个人要求同时购买，多则十几、二十几个人盯住一个楼盘，在大量投资客面前，价格又怎能抵挡得住他们对楼市更高的预期呢。

　　不过，这似乎到了最后的疯狂。国家相关政策的出台对深圳仍不断高企的楼市价格起到了明显的抑制作用，这一直接作用就是进入9月份深圳一手房、二手房成交量同步下跌。德思勤的分析数据显示，今年七八九三个月，深圳新房的成交套分别为4503套、2220套、3507套，环比涨跌为-16.50%、-102.84%、-57.94%，整个第三季度成交套数为10230套，环比涨跌-32.00%。来自深圳市国土局的数据显示，11月6日，全市成交一手房仅24套，截止到当天深圳市场上还有37229套房子没有成交。如果按着当天的销售速度算，需要4年多的时间才能将三万多套一手房卖完。这意味着，深圳并不是急缺房子，而是大量的房子没有成交。持房者和持币者都在观望。如果进一步分析，2003~2006年深圳历年的销售套数分别为89651、89719、100024、85570套，按10%的投机者获利回吐，随时都可能有三万多套房子涌在市场上，使深圳房市的供应量翻一倍以上，而近两年投机者大批加入，如果价格再攀升，明后两年获利回吐的比例可能更大。

　　土地供应方面也有变化，深圳业内人士给记者提供的资料显示，2006年深圳市土地交易的总宗数为40宗，相比2005年的39宗次基本持平。在2006年交易的40宗土地中，土地交易面积为139.75万平方米，规划建筑面积为344.77万平方米，相比2005年同比增长分别达到了51.7%和62.2%，面积增长幅度非常明显，供应较为充裕。

　　深圳房地产走势进入9月份以来，似乎是一天比一天萎缩。徐治政撰写的《一手楼市初现拐点，深圳地产提前入冬》显示：10月，深圳一手楼价终于受到成交量进入下降通道的拖累，在高位第一次掉头向下，楼价终于低下高昂的头；深圳楼市第一次出现价量齐跌的现象，预示着楼市开始出现拐点。进入10月份，一手楼日均成交57套；随着楼价月10.4%的下跌幅度，成交量出现新低；而进入11月，深圳一手楼日均成交不足30套，成交接近地量深圳楼市提前进入冬天。

　　查土限购启动真实需求

　　谈到楼市需求，必须要提到土地供应情况。当供需双方均衡时，楼市及楼价应该在一个正常合理的范围内运行。如果一方失衡，必然会导致价格的大起大落，而这种现象在当前的房地产市场上尤为明显。

　　建设银行最新发布的研究报告指出：2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖，未能形成有效供给。

　　针对这一举措施，相关部门展开了严厉的整治风暴。以深圳为例，7月3日，深圳市政府召集13个部门负责人部署房地产市场整治工作，其重点有5项内容：一是查处房地产开发企业违法用地、擅自改变规划配套、违规销售、合同欺诈和恶意违约、偷漏税费及违规强制拆迁等行为；二是查处拆迁企业、中介机构及其从业人员违规行为；三是查处房产地领域涉及的有关部门及其工作人员违规情况；四是选择部分违法违规典型案例予以曝光；五是建立长效机制，从根本上规范房地产市场秩序。

　　7月10日，深圳国土局、国家外汇管理局深圳市分局宣布开始执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，通知规定境外机构只能购买用于办公所需的商品写字楼，境外个人只能购买一套用于自住的商品房。这在一定程度上，对于境外人士在深圳的投资客行为进行了抑制。

　　进入9月，关于购买第二套住房的首付比例提高的规定对深圳房地产市场起到了立竿见影的作用，而还未开始实施的深圳二手房估价系统对堵塞税收漏洞起到严防作用。下半年以来深圳的诸多利空消息弥漫在整个市场上，导致房地产市场交投清淡，人气不足。

　　如果上述政策落实后，市场上出现的购房主体将是真实需求。但目前由于存在利空消息的预期及价格在相对高位运行，因此市场明显不活跃。然而，从真实需求来看，深圳市场未来的真实需求仍会不断放大。

　　深圳搜房网近期调查的数据也显示，因自住需求而买房的占76.22%，因投资而买房的占23.78%，其中首次置业的占到56.95%。这说明目前有置业愿望的人基本还是用于自住，且大部分是首次置业。

　　根据《深圳市住房建设规划(2006-2010)》，规划期内，要建设商品住房55万套，建筑面积4930万平方米(含旧城旧村改造重建住房面积1800万平方米)；规划期内，建设政策性住房14万套，建筑面积770万平方米。其中，建设经济适用住房2.6万套，建筑面积200万平方米；建设公共租赁住房(含廉租住房)11.4万套，建设面积570万平方米。这些规划，是支撑深圳真实需求的因素之一。

　　张伟分析，虽然目前市场上有很多人持观望心态，而且单从成交量来看的确下降很多，但这种变化之后是真实需求主体浮出水面，投资客将会逐渐淡出深圳，市场基本可以维持在2005年之前的走势。

　　另一个变化因素是外地楼盘吸引投机客。今年7月份，由于深圳还没有明显的转淡迹象，因此在深圳本地投放广告的楼盘多为外省市楼盘，或东莞、惠州一带的楼盘。世联地产的调查数据显示，7月份深圳外城市楼盘广告在深圳主流媒体上占半数以上，各媒体仍全力将深圳投资者向其他城市转移，而7月份外城市楼盘广告投放量占据头把交椅的则是重庆，共投放51次，武汉、成都、长沙、大理分别为24、15、4、2次。显示出外省市楼盘都在争夺深圳的投资客，或者说吸引深圳资金到本地投资。

　　不仅仅是深圳，未来相当长一段时间，中国市场对住宅需求仍会持续走旺。房地产经济人任辉在《人潮运动》文章中分析，2015年城镇化水平将会达到52.53%，每年以1%左右的速度提升，按此测算，今后20年将有3亿农村人口陆续转化为城镇人口，按每人20平方米计 算，也仍会有60亿平方米左右的住宅需求。

　　任辉认为，未来10年中国城镇家庭规模会越来越小，由3.53人/户下降到3.25人/户。2001~2015年城镇家庭第二户、一代户越来越多，到2015年将达6162万户；三代及以上的户数越来越少，到2015年将减少到1567万户。受以上因素影响，预测商品住房销售面积将从2005年的2.67亿平方米增加到2015年的5.23亿平方米，其中，东部地区占70%，中部地区占15%，西部地区占15%。

　　十几年前，一个美国老太太的故事影响了中国人的住房观念；十几年后，中国房地产市场的增速和增幅影响了美国甚至全球，以至于外资纷至沓来。在此，我们不去预测未来房价升还是跌，而是从中国的现实情况出发，从真实的需求角度分析，以期在延续中国房地产市场合理、健康的市场秩序时，也发现其中存在的问题和隐忧，并防患于未然。

　　需求、价格、投资是中国房地产市场的三驾马车，衔接这三方面的每一个环节，如果都存在制度的漏洞，或者游戏规则不完善，必然会严重影响到房地产市场的健康发展。重要的是，当意识到这三驾马车失衡时，需要及时地转向。我们无需对深圳楼市是否进入病态做判断，因为深圳既是中国经济开放的缩影，也是中国房地产市场的缩影。还原深圳楼市真相，我们不希望深圳楼市崩盘，而是希望它在崩盘之前做一个“全身体检”，更希望对中国房地产市场有预警之意。

　　深圳作为一个移民城市，不同于北京和上海，它在住房市场方面没有历史遗留问题，深圳住房市场化几乎没有包袱，完全是轻装上阵。

　　新增需求中，除了自住需求外，还有投机需求。伴随楼市持续向好，港人投资深圳楼市以博取利润回报的比率逐年加大。

　　近几年深圳住房销量逐年走高，而供应没有相应增长，供求矛盾加剧是导致房价快速上涨的主要原因之一。

　　住宅消费所依靠的一是人们的购买需求，二是人们的购买能力。当价格飙升脱离了人们的真实需求，变成了有钱人的游戏时，剩下的就只有钱与房的较量了。

　　我们无需对深圳楼市是否进入病态做判断，因为深圳既是中国经济开放的缩影，也是中国房地产市场的缩影。

　　谈到楼市需求，必须要提到土地供应情况。当供需双方均衡时，楼市及楼价应该在一个正常合理的范围内运行。

    相关报道：

    深圳楼市泡沫已现 楼价已触天花板了吗

    深圳楼市泡沫已现

    深圳楼市下滑趋势显现 开发商做多信心松动

    深圳楼市遭遇寒冬 新房成交量创三年新低

    深圳楼市到年底将下跌40%