北京房价的十字路口：上涨还是调整

　　北京报道 本报记者 敖虹

　　深圳商品房环比目前已是量价齐跌，广州也有多个楼盘低价入市或打折促销。下一个，会是北京吗?

　　近几年，每当有新的政策出台，很多人都期望房价会下降，结果却证明这只是购房人的一厢情愿。但是，在今年多项调控政策的累积压力之下，北京房价走势是否会发生某种逆转?

　　北京房价有可能正在走近一个十字路口。

　　房价仍处于上涨通道中

　　根据北京市房地产交易管理网统计的数据，11月以来，住宅期房每周成交量呈连续下滑趋势，有价无市的表征已经出现。多个高档楼盘开始打折促销售，最低折扣为8.82折，部分楼盘开始赠送实物促销。虽然成交量连续下降，但北京房价仍持续呈现较大的涨幅。

　　二手房方面，北京中原三级市场部研究中心的数据显示，11月份的成交量相比10月下降了9%左右，但房价相对平稳，依然具备高位向上的趋势。

　　这显然是支持看涨派的论据之一。记者采访中发现房地产中介机构的观点似乎一致偏向看涨，但都认为房价的上涨幅度会放缓。

　　“到目前为止北京供不应求的矛盾没有得到缓解，所以房价上涨至今。虽然今后将加大限价房等中低价位住宅的供应，但至少两年内还很难从根本上改变住宅市场的价格格局。”中原地产华北地区总经理李文杰说。

　　北京思源顾问董事长李国平也告诉记者，在北京供不应求的前提下，楼盘的销售量降低，可能只是市场的供应量减少所致，北京整体房价仍将上涨，但不排除部分超高端的楼盘项目出现转折，新推出的超高端楼盘可能降价出售，在售楼盘也可能会加大打折和促销力度。

　　近日，21世纪不动产一位已经和买方签订合同的业主临时悔约；记者一位朋友看中的一套二手房，第一次见面谈定的价格，第二次见面坐地涨价15万元。

　　“市场依然看好楼市上涨，才会出现上述毁约案例。我们认为北京供应量太少，开发商又不希望手里的房子卖得太快，因此北京房价下降的可能性非常小。加上北京城市地位特殊，对价格有很高的支撑位。”21世纪不动产中国区域副董事长卢航告诉记者。

　　大部分开发商依然一致看涨。

　　“北京目前成交量下降、价格不降的情况，在今年4月、5月的时候也出现过，但随后销售量就开始了反弹”，世茂集团华北地区总裁宋垚是高地价决定高房价论的支持者，“关键还是土地供应量不足。”

　　北京万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆认为，未来北京住宅市场中70%以限价房和中小户型为主的中低价位住宅，价格不会有太多的上升，而占30%的大户型为主的高端住宅将出现供不应求、快速上涨的局面，从而使北京楼市整体进入一种稳中有升的发展趋势。

　　乐成国际副总经理张榕推测写字楼和商业可能会将是下一个上涨的物业类型。这两类物业价值此前被大幅低估。

　　目前，物业税已经在10个城市进行试点，但具体何时“正式落地”尚无定论。而物业税能否出台，则是张榕对房价下行的唯一担心。“如果物业税正式出台，房价可能有一个下行过程，因为很多房子会被迫集中放量。但一旦消化完毕这些房源，房价还是会继续上涨。”张榕说。

　　中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌也认为，北京的供不应求没有得到解决，房价还处在上涨通道中。

　　“明年是楼市的冬天”?

　　今年房地产调控措施的出台十分密集，先后五次加息，9月末又提高第二套以上住房抵押贷款的首付比例和利率。对于高总价房产的持有者而言，连续加息后的租金收益与利息支出相抵，投资风险正在加大。

　　因此，北京的房价将出现观望和调整似乎也在情理之中。

　　国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏就认为，政策叠加所显示出的杀伤力不容忽视，目前北京楼市正处于各方力量博弈的敏感点，只要政策在落实时不打折扣，开发商肯定是扛不住的。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新也向记者表示，从2001年开始的这一轮房地产热已经接近尾声。如果深入贯彻执行政府的调控措施，届时房价预期改变，市场需求下降，供求矛盾将会趋于缓解，北京的房价必将出现拐点，只不过北京的观望期可能会更长一些。

　　北京市土地储备中心评标专家库成员之一的刘新虎，对当前房地产形势的判断是： “现在手里多余的房赶紧卖吧，以后可没这么好的机会了。”

　　在开发商中，对房价走势看淡，判断北京房价有可能观望调整的人似乎不多，天润集团副总裁王哲则是最早说出“楼市冬天来了“的地产商之一，他认为北京房价已到了危险时期，随时可能出现调整。

　　中坤集团董事长黄怒波也是调整派的支持者。

　　11月27日，中共中央政治局会议要求要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。黄怒波认为这就是一个房价将会调整的最重要的信号。“前一段时间北京房价涨得太厉害，这并不是政府希望看到的。11月27日的政治局会议已经传达出了明显的加强调控信号，明年一定会在楼市有体现，加上政府现在已经在用行政手段清理囤积土地。在各种手段综合作用下，我认为明年是楼市的冬天，成交量和价格会一起下跌。”黄怒波说。

　　虎杰投资机构首席分析师张寅说，目前房价涨势可持续到2008年一季度，二季度后，多项调控政策的效应开始显现，而经济适用房、限价房等供应量加大，北京房价可能出现持平甚至可能小幅下降的局面。

　　某研究机构的一份分析报告预计，由于房价过高及奥运会后投资者的投资转移，所以需求会有所减少，房价涨幅明显降低，且奥运周边区域的房价会出现区域性的小幅回落。

　　一位见证了北京楼市15年变迁的资深业内人士，为北京的房价绘了一个走势图，即成交量下降——观望情绪很快蔓延——预期开始影响房价，房价涨幅放缓——有价无市，交投再次清淡——漫长的等待期——房价再次开始上涨。

　　也许，北京楼市真的走到了一个十字路口，在买卖双方力量的博弈中，哪方力量稍有变化，房价就会走向哪一方。