广州楼市：高房价僵持在金九银十

　　魏黎明

　　广州市房管局新出炉的数据表明，在所谓“金九银十”的10月份，广州房地产市场成交套数和面积同比竟分别减少了3成和2成。

　　一向红火的广州楼市，正出现新的变化：楼盘广告投放量增大，各种优惠措施层出不穷，卖出的数量却在减少。

　　广州楼市真的拐点已现？

　　寒冬提前？

　　10月黄金周期间，广东某大型楼盘开售，请来大明星成龙、范冰冰助阵，气势恢弘的广告在各类媒体集中轰炸月余。整个广州楼市似乎都笼罩在一片红火气氛当中，但其背后却已凉意习习。

　　据广州市房管局旗下的阳光家缘网站数据，10月份广州一手住宅签约均价11970元／平方米，攀上历史新高，比去年10月高出4941元／平方米，涨幅达到70%左右。但与

房价攀升相对应的是成交量的减少：今年10月份共签约4491套，同比减少1658套，降幅近3成；今年10月份成交面积仅为55万平方米，同比减少15万平方米，降幅近2成。

　　各种久违的“折扣”开始重现，广州大道北某楼盘甚至打出2004年之前都很少见的“七五折”。白云区某楼盘除打折之外，还另赠送一成房贷。

　　据合富辉煌集团市场研究部监测，今年9月1日至30日广州全市住宅楼盘在当地四大主流媒体广告投放费用共10697万元，比2006年“十一”和2007年 “五一”黄金周分别上升10%、43.6%。而同期实际推盘数量或持平，或微量上升。这表明，开发商实际推货力度明显加强，高位出货意愿趋于强烈。

　　正是在9月份，广州市一口气推出140万平方米土地。9月底 “黄金周”之前，国家出台第二套房贷款新政，进一步收紧房贷。到11月份，广发行、深发展等多家银行被要求暂停贷款发放。广州楼市各方观望态势已经不可避免地出现。

　　望着手机上7、8条楼市促销短信，供职于广州工商系统的公务员小崔觉得房价开始退烧了。大学毕业4年多了，广州房价一直蹭蹭地往上窜，曾令他沮丧不已。现在，他准备有所行动。

　　主动盘整

　　但是小崔走访的许多楼盘确实打出各种优惠，但是一套房算下来还得要“几十上百万”，仔细一算，有些楼盘的均价实际上还调高了。

　　合富辉煌首席地产分析师黎文江表示，正是由于前期楼价涨幅太快，造成楼价一定程度的畸高，所以开发商现在主动地进行盘整，收束房价疯狂上涨的“缰绳”。

　　譬如广州建设中的中央商务区“CBD”珠江新城，今年五一期间，住房均价仍为每平方米1万元，到今年十一时，均价已达约每平方米2万元。“几年以后的价值都被透支了！”黎文江说。

　　但是这是否就意味着，广州楼市均价将迅速下降，进而成为楼市拐点？

　　业界人士却给出了否定答案。就连一向“唱衰”楼市的广州地产界名人韩世同也对本报表示，不要小看了开发商的调整能力。

　　事实上，开发商已经在行动。而源于开发商的主动行为，政策的威力正在被消解或歪曲。譬如针对房贷收紧形势，赠送房贷首付变相地减轻了购房者的贷款压力。此外，打折、送精

装修等等措施更是留住了一批本就对价格不太敏感的客户。

　　在此情况下，相当多像小崔这样真正要买房住的人，成为政策调控的对象，依然被无情地拒于楼市之外。

　　而黎文江所带领的研究团队发现，为消解价值透支现象，开发商也比以往更加注重户型、小区园林以及配套设施的建设，使之增值。黎文江认为，这些都具有积极的意义，目前楼市收缰蓄势，为的是今后更平稳地发展。

　　而大量存量土地集中在开发商手中，更是令其底气十足。据合富辉煌调查，包括增城、从化两市的广州地区，开发商手中共握有存量土地约42平方公里。这些地块相当多是在2004年 “8·31”大限之前以协议出让形式出现，地价极其便宜，而且并未设定开发年限。

　　拒绝拐点？

　　自10月以来，广东省

房地产协会会长蔡穗声即在多个场合表示，认为楼市出现拐点言之过早。他认为，随着全国经济形势的不断向好，房地产市场仍会呈现增长态势。

　　而针对“拐点”说，广州市房管局相关人士在接受本报询问时却不愿意置评。该人士只表示，作为政府部门将继续按照“穗七条”的既定措施做好工作。

　　事实上，广州确实在这方面正在使用一些措施。除了在今年陆续进行10多个新社区建设之外，更突出的是广州今年继续大量推地。截至目前，广州推出的已成交土地2.8平方公里，年内还将推地近2平方公里。

　　在此过程中，推地越多，似乎地价越高。虽然不断有“地王”产生，但广州市房管局副局长黄文波接受本报采访时明确表示，高地价并不代表高房价。

　　正是在9月份大规模推地诞生广东以及广州4个区域“地王”之后不久，广州随即公布新一轮推地计划。其中，一些限价房地块恰好被安排在“地王”附近，如番禺、金沙洲等地。日前举行的番禺限价房地块拍卖，楼面地价不到邻居番禺“地王”的45%。而在金沙洲，限价房附近房价已由过去的每平方米11000元降低到目前的每平方米8000元。

　　广东光大地产集团副总经理陈洪志认为，前一段时间，什么楼都卖得出去，什么房子都涨价，并不体现房地产行业的进步，也不体现开发商开发水平的进步，不体现政府管理水平的进步，也不体现消费者的消费水平的进步。他希望，华南地产商重拾成本控制和产品精细化的原有优势，而且要不断加码。

　　广州市政府部门的调控能力显然在增强，近期广州市房管局的四则公告再次佐证这一事实。在名为“动工建设催告函”的文件中，几家开发商被明确要求限期开工。

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　　来源：经济观察报网