广州土地百日执法 整顿隐形闲置土地

　　

插图/刘飞

    与和黄、太古类似的，还有新鸿基地产。5年前新鸿基地产已介入广州的土地市场，但是至今其在花都地区占地超过20万平方米的住宅项目仍未完成基础设施

　　土地百日执法推行以来，广东、广西、海南和深圳四省区市共清查出涉及“以租代征”行为1886宗，面积3.53万亩（其中耕地10897亩）。自7月以来，广东对违法用地立案1211宗，已查结722宗，移送司法机关处理82人。

　　在圈地大鳄们的发源地之一的广州，在经历第二套房首付提高及一年5次加息之后，楼市立竿见影地出现成交萎缩的局面。广州市政府在此情况下乘胜追击，不但于近期收回超过8万平方米的闲置土地并首度曝光囤地开发商，更首度于天价“地王”周边推出平价限价房，控制区域均价。

　　限价地迎战天价“地王”

　　作为番禺区首个限价房地块，最高售

房价格为5500元/平方米，比起其毗邻的9月拍出的番禺“地王”6230元/平方米的楼面地价要便宜730元；花都区107国道D地块最高售房价格为3900元/平方米，同样比9月成交的花都新“地王”5659元/平方米的楼面地价便宜1759元。

　　将在12月推出的13幅地块中，有4幅住宅地与花都限价房地是紧邻的，而番禺推出的2幅住宅用地与限价地同样位于中心城区南区的滨江大道。

　　这种楼价平过“地王”地价的限价房出现，使部分开发商颇有微词。某开发商对记者表示，本来“地王”产品的价格能卖到15000元/平方米，但是很可能因限价地的出现，使后续的周边土地拍卖陷入微妙的冷场，从而影响产品建成后的定价考虑。

　　广州的房地产专家赵卓文表示，过去政府宏调的手段主要有两种：从源头上加大土地供应，从流转环节上增加税收控制需求。但是两种手段在过去被证明效果并不好，比如：政府一再加税房价还是上涨，想通过扩大土地供应来缓解房价，但市场上是“地王”不断，房价却越来越高。根本原因在于开发商在区域占优势市场份额，其在区域市场获得了自定生产规模、主导商品房价格的能力。

　　而合富辉煌的相关负责人认为，限价地的推出预料会对周边的楼价有压力。明年限价房将迎来供应高峰，将超过1.5万套，加上90平方米以下的中小

户型也大量出炉，将考验开发商的市场运作能力。

　　目前，广州的不少新货售价已出现相比黄金周期间的明显回落。如在限价房即将上市的金沙洲，中海金沙湾的新货价格从黄金周前大户型的11000元/平方米左右，调整为目前中

小户型约7000~9000元/平方米不等，万科四季花城的售价从此前外界传闻的9000元/平方米左右，调整为目前的7000元/平方米左右。区域新货售价与即将上市的限价房定在6200~6500元/平方米已十分接近。同时还出现了小部分价格在5800元/平方米的特价新货。

　　可见，面对从2005年开始出现的天价“地王”频出从而拉高区域均价的状况，广州市政府目前已摸索出通过推出价格大幅下降的限价地这一“猛药”，为高温的楼价退烧。

　　隐形囤地知多少

　　对于近年兴起的内地房企借资本市场融资实力，哄抢天价“地王”并营造区域楼价高烧的情况，广州市已逐渐对症下药，但对于目前广州存在的大批港资开发商开发周期漫长、项目长期未竣工的现状，历次土地调控却似乎仍无改善。

　　近期，于2004年宣布重新投入40亿元启动的广州太古汇，终于在历时近4年后，宣布地基工程已基本完成，开始进入工程上盖工作。

　　这一项目是2001年3月30日，太古地产与广州某报业集团签署意向书合作投资的，太古占股55%，总建筑面积达25万至30万平方米，原定于2006年至2007年落成。此后，该项目一直未动工。于2004年4月，太古集团宣布增持该项目股权至97%，重新启动，预计于2008年落成，将包括一个相当规模的购物中心、办公楼、酒店、表演艺术中心，总建筑面积逾44万平方米，总投资额约40亿元人民币。

　　但是三年过去了，目前的太古汇仅完成了地基建设，太古汇广场的开业日期预计在2010年。此前太古集团曾对外表示，项目并不缺资金，推迟开业有多方面原因。太古地产主席在近期的发布会上透露，太古汇主要建筑将在2009年年底前建成，2010年年中开业，以配合广州亚运会的召开，整个项目将只租不售。

　　太古汇的负责人透露，2000年来考察的时候，广州大多商业房地产还是以销售为主，现在市面上也出现不少“只租不售”的商业模式，“当一个城市越发达，那么收租的形式便会越多，如香港、纽约等地，大多以收租为主。”

　　从上述言辞可见，对于一个商业氛围逐渐成熟的商圈而言，推迟开业可以使港资开发商获得更稳健的收益。

　　比太古地产更懂得时机之利的是和黄地产。上个世纪90年代末，广州地铁工程兴建，不少地铁沿线物业向境外开发商进行招商。其中黄沙地铁上盖的占地7.1万平方米综合商住项目被和黄收入囊中。10年过去之后，2005年这一项目被命名为逸翠湾并开始动工，配套商业称为西城都荟，当时和黄曾开发布会称2006年“五一”黄金周该项目的住宅样板房将面市，2006年又宣布西城都荟已引入高级百货乐宾百货，将于2007年上半年开业。

　　但是两年过去了，不但裙楼商业目前仍无竣工迹象，和黄的住宅也只盖了十多层，如按广州的普遍施工速度，其现场进度离预售条件至少还有半年的工期。而2005年9月和黄在增城拿下的3000亩地块，记者在现场看到周边甚至尚未开始土地平整工作。

　　与和黄、太古类似的，还有新鸿基地产。5年前新鸿基地产已介入广州的土地市场，但是至今其在花都地区占地超过20万平方米的住宅项目仍未完成基础设施。

    亦吾

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