北京楼市在调控中酝酿盘整

　　北京楼市在调控中酝酿盘整(房产投资)

　　□本报记者 林喆

　　10月份，北京房价以17.8%的同比涨幅，再度刷新历史纪录。但是，北京各大在售楼盘多数门庭冷落，排队买房的景象已不复存在。“房贷新政”与“全面限外”等一系列调控政策的出台，叠加先前调控的效果，正在改变自住购房人和投资客的心理预期；11月起，北京土地供应大规模放量；同时，以中心城调整优化、疏散集中人口为理念的《北京十一个新城规划(2005-2020)》出炉。业内专家认为，在这些调控因素的影响下，未来，北京楼市或将进入盘整期。

　　新房 继续涨价动力趋缓

　　最近，北京的新房项目开盘，价格出现“高报低开”的现象，即实际开盘均价低于正式开盘之前广告宣传的报价；而且开盘后也未出现明显的“低开高走”。这同先前想以开盘价格买房必须排队领号的情形，形成了鲜明的对照。

　　位于西五环外的新盘项目——雍景四季，在开盘之前，售楼人员告诉记者，开盘均价在每平方米12000元左右，如果接受这一价格，就报名参加开盘当天的摇号选房；但正式的开盘均价为每平方米10000元，而所谓的摇号选房，响应者也为数不多。

　　业内专家指出，在目前房价已然处于高位，而且销售低迷的情况下，新盘项目涨价的动力将明显趋缓。记者走访的几处新盘项目的销售人员均表示：“现在已经不像几个月前那样，每个月甚至每周都涨500至1000元；再涨，就更加没人买房了。”

　　确实，眼下在北京，就算是普通住宅，也已经不适合普通老百姓购买了。据房地产研究机构中大恒基市场研究中心的统计，10月以来，北京共有56个项目开盘，其中33个为普通住宅项目，占比近六成，开盘均价达到了13239元/平方米，套均面积为119.9平方米。这意味着，现在买套普通住宅，得花150万元。这个价格相对于1至3季度北京市城镇居民家庭16553元的人均可支配收入来说，确实已经不再“普通”。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明指出，目前，房价上涨的幅度远远高于居民可支配收入的增长，造成了购买力不足；另外，今年出台了针对解决中低收入群体居住问题的多项具体措施，并迅速得到了落实，引起了不少购房人的观望。

　　另外，继续涨价动力趋缓，还受“90平米/70%”调控政策逐步落实的影响，北京中

　　二手房 高端房供应增加

　　近期，北京不少二手房中介将招牌和摊位摆到了大街上或十字路口，其中，挂牌的房源多数在百万元/套以上。销售人员向告诉记者，这些房源单价相对较低，而且户型、楼层、朝向等都不错；因此“挺实惠”的。不过，三周前，中介带记者看的一套位于地铁八角游乐园站附近的三居室，目前仍然处于“挂牌”中。

　　市场人士指出，由于房贷新政、频繁加息以及限外范围的扩大，北京的房产投资者对于政策性的风险预期大为增加。因此，10月以来，北京高端房源挂牌量明显增加。

　　据北京房地产中介机构链家地产的统计，10月份，北京总价150万元以上的房产放量环比9月份上涨了24.1%。数据显示，京城北部、东部和南部部分投资比重较大的热点区域，受到政策影响较大，高总价房产抛售现象明显。10月份在朝青、清河、六里桥、劲松、玉泉路等区域，总价150万元以上的房产放量环比9月份分别出现了57.5%、48.3%、40.2%、47.4%和43.4%的涨幅。

　　相关调查显示，投资150万元以上房产的业主中，约有七成认为出售的压力在增大，同时150万元以上房产的成交周期是各个总价档位房产中最长的。因此，高房价业主担心“未来接盘者”动力不足，出售压力变大导致房产放量集中。

　　北京房产咨询机构的吴迪莱经理分析，现在对于高总价房产的持有者而言，连续加息后，租金收益与利息支出相抵，已经不划算；而累积增加的成本支出将于2008年1月1日转化成实际的支出。与此同时，物业税等将在房产保有环节征收的税种呼之欲出，使得投资的政策风险加大；因此，投资者持有意愿正在下降。另外，股市、基金等投资渠道也转移了部分投资者的关注点，推动高价房产持有者开始释放手中的房源。

　　目前，高价房产市场需求状况并不乐观。业内专家分析，一方面，随着房价的上涨，相对人们的实际购买力在下降，尤其是对于高价房产的市场需求减少，另一方面，11月7日，国家发改委、商务部联合下发《外商投资产业指导目录》，其中房地产业的限制范围放大，房地产二级市场交易也被列入其中；这对高端房源加速放量起到了催化作用。

　　21世纪不动产分析师孟奇认为，全面限外后，高端需求减弱，业主只能提早出售，通过延长销售周期来对冲需求减少的窘境。150万元以上的房源主要是高档公寓，销售周期本来就长，一旦需求减少，那就会对这些高总价房源销售产生实质性的影响。

　　土地 年底迎来供应高峰

　　作为房地产开发的关键要素，土地的供应量一直影响着房价上涨的预期。同时也是房地产市场供求关系松紧的风向标。业内认为，目前北京房价的快速拉升，除了奥运等利好因素外，主要原因在于，04年8月实施土地“招拍挂”以来，北京土地供应量大幅下滑，不能满足城市化带来的新增住房需求。

　　不过，现在的情况正在开始发生变化。10月30日，北京市国土局召开新闻发布会，表示今年年底北京市商品住宅用地供应将集中放量。记者从北京市土地储备中心印证了这一说法。

　　统计数据显示，11月1日至8日，共计成交土地7块，其中住宅用地4块。在即将入市的项目中，共计有69块土地，其中有59块土地的拟入市时间为2007年，土地面积达到926.2万平米，而今年前10个月成交52块土地，面积总和仅为574.9万平米；按此计算，年底入市的土地面积是前10个月成交面积的1.6倍。显然北京土地放量已经开始放闸。

　　从入市住宅土地的分布区域看，多数宗地的位置并非地处偏远。丰台区入市8块土地，总面积为206.29万平米，占比达30.6%。其中大于10万平米的有6块，居首位；海淀区入市108.59万平米，占比为16.1%；朝阳区入市59.99万平米，占比为8.9%。

　　“链家地产”副总经理金育松认为，年底土地放量呈现井喷态势，一方面是为了保障限价地的供应，另一方面也可能是政府土地调控的有意安排。

　　首先，土地集中放量给行业以及消费者传递了土地储备充裕的信号，“地荒论”将不攻自破，消费者可不必陷于恐慌性购房，购房行为回归理性；其次，土地的供应最终要转化为住宅的供应，在刚性需求短期内难以改变的情况下，住宅集中供应将能够有力缓解供求关系，再配合房贷、税收等抑制需求的政策，供求缓和才能真正平抑房价。

　　此外，根据北京市新城规划，“十一五”期间，北京将逐步疏解旧城部分职能，降低旧城人口密度。到2020年，旧城人口将从180万降低到110万，平均每年疏散4万人。这在一定程度上，也将缓解目前中心城区人口集中和土地稀缺造成的房价暴涨。

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