上海楼市成交入冬 别墅市场异军突起

　　

    本周（11.15~21）上海楼市的成交量跌入了历史低谷，仅成交商品住宅27.37万平方米，为历年11月份周成交量新低。

　　佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周

上海楼市共成交商品房（剔除动迁房、配套房，下同）40.80万平方米，较上周大幅下降13.58%，勉强保持在40万平方米关口之上。其中，商品住宅的成交量自进入11月后就连创新低，本周仅成交27.37万平方米，环比降幅达17.09%，仅相当于年均水平的63%。但是前两周因低价房成交比重上升，而下滑的

房价，本周重新回升。其中商品房的价格回升0.85%，为10731元/平方米；商品住宅的平均价格回升3.18%，为10230元/平方米。

　　与此同时，新房的供应量在上周得到短暂恢复之后，本周也再陷低谷，全市新增商品房供应28.11万平方米，环比下滑19.04%。其中商品住宅推盘个数虽然有14个，但新增供应面积却下降了22.22%，仅有21.07万平方米。还是低于同期的成交量，事实上新房供应量的持续下滑，使得购房者选不到合适的房源，也是近几个月来成交量持续下滑的主要原因。

　　值得注意的是，整体楼市成交量大幅下滑的同时，别墅市场却逆势上扬，表现出了持续走强的态势，同时也刺激了更多别墅房源的上市。11月前22天，上海共有9个别墅项目推出686栋17.11万平方米别墅房源，比整个10月份的供应量还多出15%。动辄几百万、上千万元的别墅，突然间如此热销，且是在楼市整体低迷的时候出现，十分引人注目。

　　佑威&天天房展网研究中心的数据显示：10月12日，汤臣湖庭花园推出100栋别墅，12栋独立别墅报价3.8万元/平方米，88栋小独立别墅报价2.8万元/平方米。推盘即售馨，平均成交价格高达3.34万元/平方米。

　　10月13日，金地格林风范城和万科白马花园分别推出163栋和78栋联体别墅，至11月19日各售出116栋和62栋房源。10月17日，仁恒运杰河滨花园推出114栋别墅，至今已售出76栋房源。

　　11月17日，保利海上五月花城推出160栋房源，三天内就售出157栋。

　　与10月以来别墅项目热销保持同步的是别墅价格的高涨。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，11月前21天别墅的平均成交价格高达16928元/平方米，10月份则是17693元/平方米。而之前9个月别墅的均价只有13771元/平方米，其中最高的8月也才14818元/平方米。进入10月以来，一大批别墅的上市热销，也把别墅的售价大幅拉升。

　　佑威&天天房展网研究中心的数据显示，今年至11月21日，上海共成交别墅246.89万平方米，但是新增供应仅146.09万平方米；高达100.8万平方米的供应缺口，已经使得“网上房地产”可售一手别墅存量从年初的203.68万平方米，下降到如今的103.12万平方米。而从调查来看，那些热销的别墅房源，基本上都是依托开发商自身的品牌，并以极高性价比吸引周边改善型购房者。这些需求成为了刺激近期别墅市场、能够在楼市总体下滑的形势下逆市热销的主要原因。

　　另外，一些在今年股市高位获利后转入楼市的投资者，带着自住与投资双重目的进入楼市，也是导致近期部分别墅项目热销的主要原因。因为，在房贷紧缩和已有多家银行传出无钱放贷的情况下，最近购买万科白马花园和保利海上五月花城的人，多数采用的是全额付款。

　　自2003年别墅禁地之后，别墅的稀缺性日异凸显。这促使了很多不法开发商，将工业用地的现代产业园建成了实际上与别墅产品没有任何区别的伪别墅。这样的改变，可能会给地区的产业政策和经济发展造成巨大的变数，不得不引起重视。

　　日渐富裕起来的人们都希望以别墅为主要居家用品，这是人多地少的中国土地资源所不能承受的，他们所带来的别墅价格高涨和一些改变用地性质的不法行为，需要从源头上限制。由此看来，财政部财政科学研究所所长贾康所建议的，从独立别墅、

豪宅开始先开征物业税，拥有非常之高的实践意义。

　　薛建雄（作者系佑威房地产研究中心主任）

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