深圳楼市到年底将下跌40%吗

　　央行、银监会第二套房房贷政策调整带来"秋日萧瑟"

　　□晨报特派记者 郁潇亮 深圳报道

　　万正国热情地向记者递上自己的名片———“深圳市世华房地产投资顾问有限公司置业顾问”，此时深圳的下午，气温28℃，他和4名同事站在公司门口的路边，用希冀的眼光打量着行人。只要有人向房产展示窗注目超过10秒，他们就会立刻上前介绍。虽然，最近愿意听取他们建议的投资者已经不像6月时那么门庭若市。

　　9月27日，央行、银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，其中规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

　　据此，深圳的房产市场上悄悄蔓延着这样一个预言：由于政策环境的变化，深圳楼市可能回落到2006年底的水平，下降幅度为40%。

　　[上半年的深圳]

　　楼市上演“深圳速度”

　　万正国和他的同事，十分熟悉“深圳速度”这个概念。

　　2005年之前，深圳以房价平稳著称，从房地产的热点词汇中，找不到“深圳”两个字。当所有的人都在谈论其它大城市的房价时，深圳更像一个局外人。

　　房价以每年5%左右的速度温和而平静地上涨几年后，深圳人对楼市的审慎态度开始悄然改变。2005年前后，“流动性过剩”成为描述中国宏观经济时出现频率最高的词汇之一，它的意思是：钱太多了。经济学家的解释是：在货币市场上有超额供给时，人们会通过增加支出来调节，而这种支出通常会是投资而不是消费。

　　前几年深圳楼市的平稳状态，在新一轮房价上涨浪潮中彻底改变。深圳楼市转眼间成为价格洼地，并以“火箭般的速度”再一次展示了“深圳速度”。在经过2005、2006年连续两年的房地产调控之后，深圳的房价在2007年迎来新一轮全面上涨，仅今年上半年，深圳房价即暴涨了50%以上。

　　[下半年的深圳]

　　房价可能下降40%

　　然而进入7月，深圳楼市以惊人的速度掉头向下。

　　截至10月，深圳一、二手房成交量连续4个月下滑。据中原地产深港研究中心发布的最新研究报告显示，10月份深圳二手住宅交易面积约21.9万平方米，环比下跌两成半，二手房均价13362元/平方米，环比下降11.5%。目前深圳二手房交易量只有高峰时期的三成。

　　可能正是因为此，中原地产深圳公司总经理李耀智做出这样的判断：政策环境的变化，可能会使得深圳楼市回落到2006年底的水平，下降幅度为40%!

　　10月27日，深圳龙岗布吉的某知名开发商下属楼盘推出280套多层和小高层单位。推出时，多层平均标价8300元/平方米，小高层平均标价12000元/平方米。结果，实际出售时，不少多层的单位价格为7000多元/平方米，下降幅度达15%，小高层单位均价只有6000多元/平方米，下降幅度高达50%。

　　这样的例证，在11月的深圳，还有不少。28℃的阳光，挡不住置业代表万正国心底的丝丝寒意。

　　房产中介：一周能卖两套房，就了不起

　　万正国经历了深圳楼市上半年的暴涨和入秋后的萧瑟两重境界。他的不少同行已经离开这个行当，或者在不同的置业公司之间跳槽，以期待能再次重温那段火爆的日子。对万正国来说，现在这个时期如果一星期能卖两套房子，就很了不起。

　　“上半年买房子的人的确多。因为买入之后过一个月一转手，一套40平方米的房子最少也能赚10多万元吧。现在，手里有房的人很少愿意降价挂出来。当然，宝安那边可能不太一样，那里上半年涨得太凶。”信誉家房地产代理有限公司的顾问张乐园曾经操作过不少投资客的房子，最近他同样也有点闲。

　　深圳市房地产研究中心的报告分析，今年1月-6月，全市国内购房人购房套数30889套，占总套数的92.75%，购房资金377.25亿元，占总资金的91.47%。境外购房人(含港澳台)购房资金35.17亿元，占总资金的8.53%，其中港澳台购房资金30.28亿元，占总资金的7.34%，外来购房资金所占比例相对较小。

　　尽管市场上正悄然蔓延着年底深圳房价将暴跌40%的预言，万正国、张乐园，这两名每天都和房子打交道的人却对深圳未来房市依然充满信心。“很简单，银行贷出去那么多钱，如果投资者还不起抵押贷款把房子给银行，而房价又暴跌下来，银行不就吃大亏了么？”

　　炒房者：上半年疯涨局面难再现

　　程森今年46岁，今年的上半年是他人生中的好时光。“1月份的时候，我买了一套200多万元的。6月份抛掉，就是400万元。”他回忆时，脸上绽开了笑容。究竟操作过多少这样的房子，他只是含糊地说，每年也就六七套，“不过，今年上半年的情况最好。”

　　做了近7年的炒房者，对目前的深圳楼市，程森并未觉得慌张。成交量萎缩，房子难以出手，“但是这一带的房租偿还银行的利息绰绰有余”。程森认为自己的眼光并没有错，只有那些盲目跟随炒房大军杀入宝安、龙岗等地楼盘的人才应该感到比较大的压力。“现在的情况，还没有到让我能忍痛割肉的时候。

　　深圳这么多年轻人，谁不需要一套房子呢？管他是买还是租，只要有这些人，我就不会急着出手房子。”程森坚信，等第二套房房贷政策调整带来的影响过去后，深圳的房价还是会上涨。至于能否重现上半年的疯狂局面，他笑着说,“机会常常只有一次。”

　　对这种市场行情，世联行的地产分析师杨璐表示，对自身经济状况比较好的高端客户而言，大多数的判断还是长期看涨，他们不会选择在这个时候出售。从手头的情况来看，大部分信心还是比较足，会由挂盘改租，维持持有。

　　“那些选择抛售的，多半是自身抵抗风险能力比较差的投资者。”她表示，这些人由于入市的时候已经是市场最高点，现在市场走低，资金的风险比较大，开始抛售手上的一些楼盘，转向内地或者珠三角其它城市。

　　针对目前深圳市场的低迷状况，中原地产港澳研究中心认为，市场变化的最直接因素就是房贷新政，从近期看，明显抑制了购房需求，尤其是投资需求和二次以上置业需求。从长远看，对那些利用银行贷款进行两套以上物业投资的群体，是一个打压。由于年底将近，资金回笼因素可能导致开发商的资金链趋于紧张，经营压力与日俱增，新推楼盘会充分考虑这一因素，在售价上作出适当让步以刺激成交。

　　当地人：房价上涨似乎不关己事

　　土生土长的深圳姑娘小熊，住在宝安。她说自己是“土著人”。上半年，深圳宝安房价的大幅上涨，并没有给她带来什么影响和改变。

　　“我们家的房子，是自己盖的嘛。而且，现在看起来也不会拆迁到我家。”她很少进入深圳市区，除了华强北赛格广场之外的其它地方几乎连路都不认识。“市区里外来人多，不过，可能以后结婚了，将考虑住到市区。”她看着房产公司外贴着的房屋价格，咋着舌头，“好贵！不过以后嫁人的话，是男方买房子啦。”从她的家到市区，起码需要一个小时。根据她的说法，深圳的当地人，懒得到市区来，因为对生活的看法不一样，“在宝安的郊区，可以看见人们闲暇地聊天、打麻将。而在市区这里，每个人都是匆匆忙忙地赶路，忙着挣钱。”

　　外来者：租房，把深圳当作驿站

　　唐军5年前大学毕业南下东莞，2004年来到深圳，在今年年初，他在罗湖购置了自己的住宅。“扎根在这里！”他是湖南人，说话还带着湘音。不过，他已经是众多落户在此的白领之一。“像我这样的的确不多，很多人可能在深圳工作一段时间就会离开，去其它地方发展。所以，租房一族不在少数。”他十分庆幸，因为他的房子自购买之后价格一路上涨，从开盘时的8000多元/平方米一直上涨到目前的13000元/平方米。

　　面对房市年底40%暴跌的预言，唐军说，“买了就是自己住。所以，价格涨还是跌，与我的关系并不是很大。”他现在关心的是房屋的装修，因为明年就要和女友举办婚礼。“把家安在深圳，总是希望有一套自己的房子。不过如果当时要是按照现在这个价格购房，我还真要好好考虑，或许就会继续租房租下去吧。”他想了一下，挥挥手说，“该怎样就怎样吧。房价这个问题，现在谁能说得准呢？”

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　　广州楼市已降价

　　据广州日报报道，9月27日，中国人民银行、银监会明确实行提高购房首付比例以及增加购买第二套住房的贷款利率政策。从房贷新政颁布后的“十一”黄金周开始，广州楼市降价声不断。同时，广州“十一”热门的城西某楼盘近日的价格比国庆期间普遍下跌1000元-2000元/平方米。而

商品房“价涨量跌”甚至“量价齐跌”的局面在珠三角城市群中也日益凸显出来。楼市是否迎来了拐点呢？对此，专家“把脉”认为，目前言之拐点为时尚早，但楼价过快上涨的趋势已得到抑制，未来走势尚需看

宏观调控政策的出台和落实情况。对于深圳、东莞楼市，专家普遍认为，价位缓慢下行将是“主旋律”。