逸流公寓翻倍开价成功捂盘

　　逸流公寓翻倍开价“成功捂盘”

　　继本报披露过的普陀苏州湖畔泰欣嘉园选择高价“捂盘”之后，近日，普陀区武宁路逸流公寓二期也以28000元／平方米(较半年前高出近一倍)均价“推出”一批新房源，目前只有5套房源售出——开发商“捂盘”成功。

　　商报记者 袁晨晨

　　新房源滞销

　　逸流公寓坐落于武宁路、普雄路附近，居武宁板块，西侧距沪西工人文化宫约200米，北面靠近轨道交通3、4号线的曹杨路站，步行路程大约在500米左右。

　　近日，逸流公寓二期推出10号楼和11号楼两幢36层高的高层住宅楼，房源总数合计171套，但顶层房源均未纳入网上销售。新推房源全部是二房和三房，其中，二房面积主要是105和112平方米两种，三房面积稍大，在142平方米左右。此次，逸流公寓二期新推房源一举推翻了前面几批房源的价格，均价高达28000元／平方米，粗略计算，单套二房总价在300万元左右，三房总价则达400万元左右。

　　但网上

房地产数据显示，逸流公寓二期这批新推房源的销售进程并不出色。截至昨日，新推的171套房源中，只有10号楼售出了7套，11号楼至今没有1套房源成交，与逸流公寓二期前两批房源的热销场面大相径庭。

　　半年前排队

　　回顾到半年前，今年5月12日，逸流公寓二期首度开盘，推出1栋位于小区东部的住宅楼，合计203套房源，直接面对中心绿地，主力房型是面积在90-112平方米之间的二房和135-142平方米之间的三房。当初开盘价定在14800-15700元／平方米左右，网上参考价位15000元／平方米。

　　5月11日，逸流公寓二期首次推盘的前一天，闻讯赶来的购房意向者就在售楼处门口排起了长龙，由于人数众多，当天还出动警车维持秩序。据悉，当天，逸流公寓二期就实现销售过半。网上房地产数据显示，逸流公寓二期在5月共计售出173套房源。首批房源目前已全部售完。6月16日，逸流公寓二期“趁热打铁”，推出了第二批216套房源，网上参考价较首批房源提升至16500元／平方米，继续受到市场热捧，当月成交164套房源，目前，该批房源只有1套顶层复式尚未售出。

　　如今，距离逸流公寓二期首次推盘不过半年左右时间，当初每平方米售价不过在14800-15700元之间徘徊，该盘的最新均价却已高达每平方米28000元，上涨幅度达到78%-89%左右。

　　高价捂盘有效

　　无独有偶，实际上，早在逸流公寓二期开出28000元／平方米的高价之前，相距不远、苏州湖畔的泰欣嘉园就已经报出32000元／平方米的售楼均价。该盘在去年6月首度开盘时，均价16500元／平方米左右，已经在普陀区的区域市场上居于高位，今年6月，该盘将在售房源均价调升至21000元／平方米，9月底，泰欣嘉园的新推房源均价达到32000元／平方米。同处普陀区的内环线内侧，逸流公寓和泰欣嘉园

房价的连番上涨，无疑是宏观调空所涉及的紧缩银行信贷规模以及土地出让市场因为规则更趋严格的产物。

　　逸流公寓二期均价接近30000元／平方米，泰欣嘉园最新楼盘报价突破30000元／平方米，可以说，已经提前透支了武宁板块房源的未来行情。据网上房地产显示，逸流公寓二期新推171套房源中，目前只有7套房源售出，还有164套房源可售；而泰欣嘉园9月底推出的281套房源中，至今只售出了28套，另有1套被预定，剩余252套房源可售。两者开高价之后的销售情况都大不如前，新推房源大半都没有售出，可以说，

开发商成功达到了“捂盘”的目的。

　　◇记者手记

　　未来市场风险难测

　　虽说，开高价、透支未来房价可以让开发商名正言顺地实现“捂盘”，但是，随之而来的市场风险也是不可预料的。

　　诸如万科之类的大型房地产上市公司，旗下楼盘定价也往往高人一等，甚至已被当成引领市场的风向标。然而，上市公司资金实力雄厚，开出的高价是基于市场行情而定，最终得到市场认可，一般不会对今后房源的销售产生重大影响。

　　然而，当前更多的房产公司并不以市场接受度为依准，径自开出最高房价，却不曾理会购房者望而却步、房源销售迟缓等问题。在他们看来，新江湾城的地块可以拍出20000元／平方米的楼板价，旗下楼盘的开盘价为什么不能定在30000元／平方米呢？事实上，一旦政府出台相应的宏观调控政策，房产市场再度受挫，资金回笼出现问题，都会对开发商造成一定影响。届时，开发商恐怕也不得不选择降价促销来应对。

　　此外，记者还注意到，今年以来，频频报出高价的楼盘，往往是那些土地储备较少的房地产公司，他们在上海的可售楼盘往往只有一个，今后也不可能与那些上市公司在一级市场争夺土地。因此，他们纷纷抓住最后一个属于自己的“机会”，竞相透支未来房价水平，为自己谋取最多的经济利益。

　　◇相关新闻

　　广州1／3楼盘降价

　　　在楼市成交乏力、有价无市的楼市僵持格局中，广州楼市正在经历着一场成交量持续萎缩的严峻考验。一时间，开发商纷纷启动价格调整策略，折上折、送车位、送物管费等许多优惠措施再度粉墨登场。

　　“目前广州有1／3的楼盘开始降价。”据中原地产项目部总经理介绍，开发商目前主要采取两种手段调整价格。一种是将开盘前预期价格调底，比如近日开盘的金沙洲某楼盘，从预期的11000元／平方米一下就调低到7500元／平方米，降幅在30%以上。另一种调价策略属于“暗降”，主要是针对在售楼盘，通过送车库、送物管费和额外折扣促进销售。

　　业内人士认为，引发此轮降价促销现象的直接原因是成交量的下降。根据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的实时签约数据，今年10月广州十区一手住宅成交量大约为55万平方米，不仅比9月份下滑了18%，与去年10月广州十区一手住宅接近70万平方米的成交量相比，跌幅超过两成。

　　目前，广州11月份的成交数据尚没有统计出来，但业内人士显然已经对这个月的成交不抱希望。中原地产项目部总经理预测，11月份一手楼成交量肯定下降，而且下降幅度会大于10月份，有可能会有30%的下降。也就是说，广州11月份一手住宅的成交量有可能下探到40万平方米，成为今年春节以来的一个“冰点”。