2007郑州房企“销冠”之争

　　今年，在更多外来地产大鳄和本地黑马企业的冲击下，谁能坐上第一把交椅？

　　官方统计的2007郑州市前三季度销售额显示，升龙抢占头筹。

　　□经济视点报记者 孙晓雯

　　市场是变化的，数据不会静止。

　　2006年，建业住宅集团(中国)有限公司(以下简称建业)以16.2亿元领先鑫苑(中国)置业有限公司(以下简称鑫苑)14亿元，保持河南房企老大的地位。

　　今年，在更多外来地产大鳄和本地黑马企业的冲击下，谁能坐上第一把交椅？

　　记者通过特殊渠道，得到了郑州市官方的前三季度的销售额。

　　数据显示，河南升龙置业有限公司(以下简称升龙)以14.9亿元的销售额遥遥领先，河南老街坊置业有限公司以10.8亿元的销售额排在第二位，信和(郑州)置业有限公司以8亿元排在第三位。再往下是郑州建投鑫苑置业有限公司以7.2亿元，正商地产联盟就(以下简称正商)也是7.2亿元，由于小数点第二位的微弱差距紧随其后，排在第五位。前五强的销售额均在7亿元之上。第六名是郑州绿都置业有限公司6.1亿元；第七名为河南振兴房地产(集团)有限公司6.1亿多元(忽略部分比绿都小)；接着，河南金智置业有限公司以5.2亿元的销售额位列第八位；郑州新

长城房地产有限公司以4.7亿元排在第九位；第十位为河南中州绿城置业投资有限公司4.5亿元。

　　不难看出，建业和鑫苑在郑州房地产市场中所占的份额均比去年同期有所下降。正商地产联盟副总裁关树茂告诉记者，这和两个企业的发展战略有关，建业今年在地市的销售状况也不错，如果所统计的销售额扩大到整个河南省的话，建业的市场份额会有大幅度的提升；而鑫苑已经从河南走出去，它在全国的销售额前三季度已经达到29.2亿元，也可谓目前河南房企当之无愧的销冠。

　　关树茂进一步指出，在中央政府环环相扣的宏观政策调控下，今年房地产的市场环境更加严峻，

房价的上涨只是一个表象，背后隐藏的竞争也是不言而喻的。虽然有部分企业销售额比较相近，但有些企业是靠一个楼盘就把销售业绩做了上去，而另一些企业是多个楼盘的销售总和，这其中也是有来自于数字之外的差距的。

　　11月份的郑州房地产市场并不冷清，认筹、开盘的络绎不绝。关树茂告诉记者，从目前的市场形势来看，在2007年的最后这段时间里，目前排在前五名的公司，有强销势头的估计只有升龙、鑫苑和正商，正商在未来不到两个月的时间，有望把销售额冲至十四五个亿，进入前三强。而如果把河南鑫苑和郑州建投鑫苑加在一起的话，很有可能突击到郑州房地产市场的第一位。在关树茂看来，谁是销冠企业并不重要，重要的企业的可持续发展能力，正商不争销冠，但正商永远处于市场发展的前列。

　　房地产市场波涛汹涌，在2007年的最后的一个多月的时间里，是否会发生翻天覆地的变化？让我们拭目以待。

　　质疑“销冠”

　　□侯建磊

　　有时候，捡到篮里的也不是菜。比如，这2007年前三季度销售十强，就颇值得深究。

　　首先，这十强的“官方数字”，反映的均为开发商的销售收入，而非结算收入。财务常识告诉我们，结算收入与销售收入有着根本的差别。结算收入是实际到账的销售回款，而销售收入只是合同收入。在客户交过首付款并签约后，合同金额就会全部计入销售收入。

　　最理想的情况是，结算收入等于销售收入，比如，客户均为一次性付款，或银行在9月30日前将买房人贷款部分全额打到开发商账上。

　　但是，地球人都知道，买房人签约后存在诸多不确定因素，尤其是今年还加上一个“9·27房贷新政”，在9月底的那几天，生生又把许多已经跃过龙门的按揭客户拦截了下来。

　　所以，开发商实际结算收入往往低于销售收入，而真正能反映开发商收入情况的，正是结算收入，而非销售收入。

　　这里存在一个时间间隔。从签订合同到第一笔回款到账，一般要15天到1个月的时间。当一家公司没有业绩增长时，其销售收入和结算收入应该基本相当。公司业绩增长越快，对销售收入和结算收入间隔周期的影响就越大。也就是说，这十强真正的前三季度结算收入，大致要持续到10月底，甚至更晚的时间，现在所公布的销售额，把企业实际的收入提前夸大了。

　　这也正是上市公司只把销售收入当作参考指标，可公布可不公布，而把结算收入即营业收入当作必须公布，也更权威的数据的原因。

　　其次，不少开发商股权结构复杂，业务拓展模式不一，此十强并非企业真实销售额的体现。

　　比如，甲开发商的销售额是5亿元，但其30%的股份为乙开发商持有，则此次销售额同为5亿元的乙开发商，腰包里的钱要比甲多得多。

　　再如，建业在盘点自己前三季度的销售收入时，绝对是把全省的分公司都算上，鑫苑同样是把全国子公司加在一起，只以郑州一个城市的销售额论英雄、排名次，类似看一个指头粗，就断定整只手有劲儿。

　　还有，一些公司开发并自持的不动产不断增多，短期看其销售额下降了，长远看其租金收入和抗风险能力却提高了，这远比盖几栋住宅一卖了之的销售收入更有意义。

　　最后，销售冠军不等于收入冠军，真正的利润冠军难以核实。

　　所谓同行不同利，同样单价卖5000元的楼，甲能赚3000元，乙可能只赚800元。同理，同样销售1亿元，甲的利润率能达50%，乙可能只有20%。

　　以开发商拿地成本揣测，绿都此次的6.1亿元，利润不一定比升龙改造城中村燕庄的14.1亿元低多少；鑫苑去年高价拿的几块地推出的项目卖的7.2亿元，利润也不一定比金智在火车站盖的一个项目卖的5.2亿元高多少。

　　综上所述，所谓销售冠军，可能只是一个数字游戏，真正衡量郑州开发商实力的，并非单位时间内卖到多少亿元，而是企业运转项目和提高净资产的速度，即缩短企业成长周期(变相延长企业寿命)的能力。

　　争论排名先后的意义并不大。透过这个排名看郑州楼市的真正意义是，这销售前十名的项目均匀地分布于郑州东南西北，物业类型住宅、写字楼、商业和

别墅一应俱全，步入5亿俱乐部的企业层比去年越发增厚，外来强龙和本土地头蛇交相辉映，传统老大建业的攘外安内俱累和新锐鑫苑的咄咄逼人势如对抗，内敛到偏执的金成和同样低调的振兴似乎正在发生性格裂变——这些都让我们对明年的市场格局产生丰富的联想，也禁不住深思：中国房地产发展到今天这个阶段，行业和企业到底发生了哪些耐人寻味的变化？