海南房市相对理性

　　本报记者 邓建华

　　携资本的力量，众多上市房地产公司在全国掀起了拿地狂潮，一个又一个“地王”产生挑战着市场的承受力：800万/亩，900万/亩，1000万/亩。一个个不断刷新的数字令人惊叹不已。各地房企争相买地圈地，“地王”争夺战在全国上演。

　　日前，搜房网与海南部分房地产开发商们纵论国内“地王”现象，海南本土开发商们对于当前的房地产市场多数抱以理性的态度，虽然看好海南房地产市场的发展前景，但对国内一些发达城市上演的“地王”现象并非完全乐观。

　　“地王”不是普遍现象

　　绿色佳园副总经理程建青介绍，一些城市的有些地块一两年前200万/亩，现在涨到1000万/亩。比如南京的一个项目，楼面地价18000/平方米，这意味着土地价格已远高于当地楼房的价格。即面粉比面包贵。

　　这是楼市的一个怪现象，要擦亮眼睛，防止风险！程建青这样认为。房地产要考虑市场的承受能力，消费者的支付能力和收入相辅相成。他举例说，深圳最近的楼市销售速度明显放慢，而且宝安区的

　　海南恩祥地产总经理助理李建昆认为，在国内一线城市的“地王”现象，属于资本运营的范畴。囤地在房地市场往上走的过程中是好现象，但必须要赚钱。如何融资？如何运作？如果一旦政策调整或市场出现波动，一定会有企业付出代价。任何一家企业都想做大，但企业的资产负债率不能太高。当“击鼓传花”的鼓声停下了后，囤地的企业就会变得很艰难。所以说很多事情是欲速则不达。

　　海南森海湾的营销总监经伟则认为“地王”现象与房产的关联度不大。他说，上市公司都不是傻瓜，企业永远在追求利润最大化。那些斥巨资购买“地王”的房地产企业，不管面包与面粉的关系，而是谋划从资本市场上获利，只要能够买到地，就有题材、有概念，借着房地产市场的大势，来完成资本运作。从资本市场获得的利润比房产开发销售获得的利润还要更高得多。

　　中小开发商仍有机会

　　随着一批地产资本大鳄相继进入海南，海南本土房地产企业如何突围？

　　紫园的宁波认为，目前海南的开发商们做的还比较安逸，没有感到房地产大鳄对市场的压力。不过，一些房地产大鳄已经在海南布局了。从长远来看，小开发商做小地块，大开发商做大地块。大开发商占有的市场份额会越来越大，中小开发商的市场会越来越小。

　　李建昆说，市场存在多元化、多层次，不一定没有大的土地就没有机会了。很多土地有它的历史原因，虽然有的企业很有实力，但不一定能拿到。小公司想长大，必须从小项目做起。他所在公司采取的策略就是“傍大款”。作为项目开发商，融资不是根本，关键是要打造一个适合自已的营利模式。

　　他认为，中小企业要练好内功，定位在于开发产品，追求现金流，而不是追求捂住地，压住盘，获得投资收益。许多国有企业拥有大量的土地，但开发不是他们的强项。如果能够选择一种较好的盈利模式，与这些国有企业合作，打造有市场竞争力的产品，然后再不断复制，也能成功。

　　购房者要有好心态

　　海南纬达联行投资顾问有限公司总经理汪志军表示，他来海南时间并不久，他觉得海南岛的所有开发商都是值得尊敬的。因为海南房地产市场是比较稳定的市场，从某种意义上来说，海南的房地产商们是放弃了内地很多城市短期的获利，踏踏实实、一步一个脚印在海南发展。

　　汪志军说，可能海南经历过了房地产泡沫，所以开发商们的心态普遍较为理性，所以不会疯狂。海南房地产市场整体是比较理性的，当然在全国大势之下，也有百分之二十的开发商开始弥漫着乐观的情绪了。房地产毕竞是个流动性商品，价格适度透支价值是可以的，但透支五六年以上就要泼盆冷水了。

　　经纬认为，海南的房地产市场和大陆的市场有很大的不同。一个购房者选择了几千公里之外的地方购买一个搬不动的产品，如果是做短线的投资，可能连机票钱都赚不回来。但在上海等地则不同。海南的房屋流动性肯定要比大陆市场来得小，所以心态很重要，必须是中长线的考虑。从消费市场来考虑，海南