北京土地放量暗藏四大悬念

　　11月刚出头，一天内便有4块土地成交，再掀今年单日土地成交高峰。同时也应证了10月29日北京市国土局新闻发布会上发布的消息，今年剩下的两个月将是一次土地盛宴。

　　该消息称，未来两个月将放量55宗土地，共计770万平米。这意味着几乎一天上市一块土地。如此密集的土地集中供应自然让开发商及购房者倍感兴奋，但面对市场的不确定性，未来两个月将出现的那些变数似乎更为人们关心……

　　悬念一“新地王”不会再出现？

　　近日，北京市国土局召开的新闻发布会上，市国土局副局长、新闻发言人张维表示，北京将严格实行单宗商品住宅地块出让，建筑面积最大控制在20万平米左右。

　　但同时来自市国土局的消息显示，今年11-12月将出让42宗住宅用地，其中城区用地13宗，土地面积309万平米、建筑面积387万平米。每宗地块土地面积平均约23.77万平米、建筑面积平均值则近30万平米。根据该数据可推测，即使大部分土地面积在20万平米以下，很有可能还会出现单宗地块土地面积超过30万平米，甚至超过广渠路36号地(建筑面积46.04万平米、竞标价26亿元)的“新地王”。

　　截至本报发稿时间，11月，市国土局土地储备中心网站已挂出11块土地出让公告，其中仅有4宗为住宅用地，两块规划建筑面积近20万平米，剩下的均不足10万平米，共计34.38万平米。这意味着接下去的日子将放量38块，建筑面积共907.6万平米，每宗土地建筑面积23.9万平米。

　　根据该数据，业内猜测，未来两月很有可能再出现两种情况，土地入市的速度将非常密集；亦或者出现第三种情况，即再次出现土地供应欠账情况。据了解，往年北京土地供应到期未兑现。2006年供地计划仅完成约800万平米，为全年计划的42%。今年计划供应住宅用地1600万平米，但前10月仅完成不足1000万平米。

　　悬念二 限价地“受宠”依旧？

　　在房价持续上升、土地供应不足的情况下，限价地的推出更受开发商、购房者及媒体的关注。今年1-9月，北京推出的限价地大多受开发商的极力追捧。其中，清河小营、常营B2、常营A1更吸引了超过10家开发商的争夺。

　　但限价地受欢迎程度到10月开始有所下降，今年最大的限价地“通州区半壁店大街25号居住项目用地”仅有4家企业参与竞标。

　　对此，业内人士指出，主要是限价地的利润空间正被压缩。通过此前已成交的9宗限价地成交价格及限价房价格之差可看出，从第一块限价地房价与地价之差为3486.7元/平元，但到半壁店限价地时，这一数字则降到了2636.3元/平米，表明开发商获利空间明显降低。同时开发商还必须承诺限价不限质，这就更限制了开发商的获利空间。

　　“逐利是商人的本性，在利润逐步缩小的限价房领域，愿意竞标的开发商则会越来越少。”某开发商老总分析认为，在年底如此丰盛的土地大餐中，与利润更高的地块相比，限价地对开发商的吸引力是否像之前那样却很难说。

　　悬念三 开发商是土地盛宴中的赢家？

　　因为北京土地供应一直较缓慢，所以在北京市土地整理储备中心一有地块挂出，便会出现数十家开发商竞夺的情况。

　　“土地是房地产的命根子，得土地者得天下，有了土地就控制了房地产市场走向。”房地产资深研究专家马跃成表示，陆续放量的700多万平米土地大多为熟地，获地后即可开发建设，加上多数地块土地规模不超过20万平米，大小开发商均虎视眈眈。

　　广东宏宇集团某负责人表示，拿地是肯定的，开发商要有地才可在北京继续发展。但对于倾向哪块地、计划拿多少地，该负责人表示不方便透露。土地放量，虽说大小开发商均有机会，但是否都能在年末土地盛宴中饱餐？11月1日开始实施的39号令成了这轮土地盛宴的餐桌制度。该政策规定开发商必须付清土地出让金方可领取土地使用权证书。此外，市国土局明确规定每宗土地的开发建设时间，即每宗土地开发建设时间不得超过三年，违规者将被依法处理、承担土地回收风险，甚至禁止参加今后土地招拍挂活动购置新地。这无疑对开发商的资金实力、后续开发能力提出了更高要求。

　　就在房产新政频出时，上市公司浙江绿城在上海以12.6亿元竞得新江湾D1地块，却未能及时支付土地金。原因是7月下发的《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)对外资公司结汇进行了严格限制，浙江绿城欲使用外资支付土地金遭拒。

　　“即使资金实力雄厚的上市公司，在这一轮土地盛宴中也得考虑资金支付方式；而中小型开发商因资金实力较弱，更应考虑是否联合或采取其他拿地的方式。”住达房地产开发有限公司销售总监刘振刚提示。

　　马跃成分析说，在土地新政及土地放量等多项作用力下，将引起开发商新一轮的洗牌运动。

　　房价能否悬崖勒马？

　　“市场有效需求中缺少的是中低价位房子，而不是现在的高价房。”马跃成分析说。

　　“但将要入市的42宗住宅用地也仅有2宗为限价地，其他非限价地一旦进入开发商囊中，估计房价还会一路上扬。”紧盯限价房的刘女士对于房价的下降并不抱有预期。

　　事实上，即使限价地价格也呈上涨趋势。丰台区卢沟桥乡小屯村小屯馨城(9号地)住宅及配套用地房价即超过了7000元/平米，而在此前的限价房多数控制在6500元/平米以下。

　　如果未来两个月计划中的55宗土地真能集中上市，市场供求失衡局面就有望进一步调整。“但能否由此令一路飙升的房价悬崖勒马，却很难说。”一代理行老总王先生分析认为，尽管媒体及市建委屡次曝光开发商捂盘等违规行为，但目前开发商捂盘现象依然十分突出。

　　据本报调查显示，从7月至10月下旬，共10个项目取得预售许可证后却迟迟没有签约记录，其中最长的延迟开盘超过4个月，有些项目甚至将部分楼栋的开盘时间推迟到了2008年。

　　“开发商囤积房源的直接后果就是抬高了房价。如果开发商捂盘行为得不到有效控制，可售房源依然很少，即使土地供应量加大，恐怕仍难改变现状。”王先生表示，土地放量能否从源头平衡供求关系、并扼住房价上涨的“喉咙”，这还有待进一步观察。