深圳楼市在冷清中酝酿升浪

　　□本报记者 陈劲 深圳报道

　　今年7月份以来，深圳陆续出台了一系列调控楼市的措施。目前看来，这些调控的累积效用已经开始显现，楼市观望气氛浓重，深圳二手楼市的交易量亦陷入新低。但记者调查发现，暂时的冷淡似乎并不能说明深圳楼市已经进入衰退期，一股新的热情正在悄然酝酿。

　　深圳楼市“遇冷”

　　“急售！有匙，立即看房。”近期，类似的标语在深圳的不少中介地铺频繁出现。而且这些标语或是手写，或是粗糙的打印，简单的制作似乎可以贴切地反映出业主急切售房的心情。进入9月份，深圳二手房市场“量价齐跌”，深圳楼市一片冷清。

　　来自深圳国土局官方网站的统计数据显示，2007年第三季度深圳全市二手商品房的成交面积为252.39万平方米，比第二季度少21.9%。由于受淡季和各种调控政策的影响，有价无市成了三季度市场的主要基调，出现了价格小跌，成交量大跌的局面。

　　深圳二手房成交量在7月份达到顶峰，成交面积接近125万平方米，为今年以来单月成交面积之最。从7月中下旬开始，由于受到限制二手房贷款和接下来一连串金融调控政策的影响，二手商品房成交面积快速回落，8月份的成交面积只有约70万平方米，9月份虽然进入传统的楼市旺季，但市场并没有回暖，成交面积继续减少，不到58万平方米。深圳房地产信息网研究与发展部吴上锦认为，金融政策给二手楼市带来很大影响，而且这种影响至少延续至今年年底，二手楼市将进入漫长的观望期。

　　深圳二手房的挂牌均价也在9月出现掉头下跌的情况。2007年第三季度，深圳市二手住宅挂牌均价为12802元/平方米(7～9月加权均价)，与第二季度相比上涨了12.8%，7月-8月全市二手住宅挂牌均价呈上涨态势，但涨幅逐月减小，到9月份全市的挂牌均价开始掉头下跌，是今年以来单月挂牌均价的首次下跌。

　　新房的情况也好不到哪里去。虽然9、10两个月有超过20个住宅项目拿到了预售证，但销售情况却格外冷清。个别项目甚至出现销售率只有1成的情况。目前，深圳各个片区的楼盘都有较多的剩余。由于销售受阻，一些购房送全屋电器、送精

　　等待明年房贷重开

　　然而，冷清的深圳楼市却仍潜伏着涌动的热情。不少人士已经未雨绸缪，准备在明年年初，趁银根松动之际杀入楼市。市场人士指出，金融政策对深圳楼市的影响最为明显。这些政策既加重了购房者的成本，也在一定程度上改变了他们的心理预期。

　　更为直接的是，由于个贷额度超计划，部分银行叫停了二手房贷，对于一手房贷也仅限于在该行拥有房地产开发贷款的战略合作伙伴。来自监管部门的统计数据显示，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元。其中，不少支行上半年就把2007年的额度全部用光。为了兼顾2008年的贷款任务指标，这些支行都停止了住房按揭贷款业务。按照惯例，银行一般都会根据2007年的贷款发放情况，来制定2008年的贷款任务。

　　釜底抽薪的结果是，深圳楼市迅速由热趋冷。然而，购房者的热情似乎并没有因此被浇灭，反而正等待着“银根松动”来重新释放。

　　“现在已经贷不到款，但明年1月1日以后就可以了。我们可以先把合同签了，等年后再办贷款。”这是

　　而银行方面，多家银行的信贷人员均表示，目前住房按揭贷款仍然是银行的优质资产业务，在一些银行的利润中，有超过50%来自住房按揭贷款。他们一般不会轻易放弃这块业务，只要额度允许，购房者还是可以获得住房按揭贷款的。

　　上述人士表示，通过提高二手房的首付，从而降低二手房的贷款风险，在贷款额度确认的环节就已经充分考虑。今年的早些时候，银行和国土房产局估价中心就已经采取了较为谨慎的做法。估价中心在审核房子的评估价时，其评估价仅相当于市场成交价的七到八成左右，银行再按照审核后的评估价的七到八成发放贷款，这样实际发放的贷款仅为房屋市场价的五到六成。据此，只有房价下跌了50%，个人房贷的风险才能体现出来。一些中小银行已经做好计划，希望趁大银行收缩房贷之机，大举抢占房贷市场。

　　港人置业方兴未艾

　　同样不能忽视的是，深圳仍将是香港人到国内置业投资房地产的首选地区。港人的热情，正日益成为深圳楼市繁荣的推动力。

　　来自置业国际的研究报告显示，港人到国内购买物业作投资收租用途的比例2000年为4%，而截止到2007年前三季度，这一比率已上升至27%。因工作而购买的比例则从2000年的5%升至2007年的35%(今年前三季度统计)。

　　置业国际预计，2007年港人购买深圳住宅物业的单位数目为10100-10500个(套)，占据港人内地置业总数的42%。虽然福田及罗湖等市区的物业价格较高，但仍然是港人置业的主要地区。因为相对香港而言，深圳房价仍显“便宜”。整体来讲，深圳房价和香港相比仍有一定的差距。据置业国际总经理姜树荣介绍，港人一般还是喜欢在福田、罗湖等交通方便、配套齐全，且距离香港较近的地方买房子。

　　而从买家的资料综合分析，2007年前三季度于深圳置业的港人业主中，高收入及高教育水平的中年专业、行政、自由职业者和商人占主要比例。他们支持了因工作或投资原因而购买国内物业的比例，并带动深圳高档住宅的销售。

　　姜树荣表示，现在深圳在房价、地理上还具有优势，限外政策的松动、港人向港资银行贷款可不受房贷限制，这些都成为促使港人在深圳购买的动力。

　　今年7月，深港西部通道工程顺利建成通车，西部通道的开通，令深圳与香港之间的联系更加紧密。

　　在政策方面，深圳于2007年7月10日发出通知，实施港人到深圳只可购买一套住宅自用的政策，规定境外个人(不包括港澳台)在境内工作，学习超过一年才能购买一套自用商品房，而港澳台居民和华侨在深只能购买一套自住房。政策实施后对港人到深圳置业产生一定影响。但其后，政策于2007年9月13日就规范外资购房政策作出释疑，允许港人家庭有需要可购买两套以上的住房，政策解释后，港人到深圳置业又明显回升。

　　而对于内地银行的房贷紧缩，目前已有较多港人向港资银行申请贷款。据悉，港人向港资银行贷款，一方面贷款成数可以达到7成，而且部分银行的港币按揭贷款利率也只有5.75%(7.75%下浮2%)，相比国内优惠利率6.6555%(第二套房基准利率上浮10%是8.613%)要低。