3000亿美元奇袭广州楼市 4个月整体涨幅超40%

　　本报记者 蓝姝 特约记者 栗弘儒 许 婳 广州报道

　　这是一个危险的信号，在中国房地产市场囤兵已久的外资已经具有了在一个城市集中火力兴风作浪的主导权。

　　今年5月份以来，一直还算“理性”的广州房价上演了“生死时速”：均价从每平米8051元一路飙升到9月份的11290元。短短4个月，整体涨幅超过40%，一些热点楼盘涨幅更是翻番。

　　谁是拉抬楼价的主力？在广东省社会科学院产业经济研究所副所长、研究员黎友焕博士看来，不是他人，就是他的课题组在9月份提出的“3000亿美元”炒楼外资：在突然围堵广州楼市的资金中，境外热钱的身影频频出现，某种程度上甚至充当了炒作与拉抬主力。在京、沪、深房价高位盘旋后，大量的外来资金在短时期内汇集到“价值洼地”广州，广州楼市快速复制了深圳今年前5个月的快速拔高神话。

　　据悉，今年初开始，以黎友焕为组长的课题组就境外热钱进入中国大陆进行跟踪研究，其研究阶段性成果《境外热钱在国内的非正常流动调查报告》已经上报国务院办公厅，其他几个系列报告也通过新华社内参上报中央高层领导。9月初，曾有媒体未采访黎就透露出有“3000亿人民币”的巨量外资在国内炒房，不过黎告诉《华夏时报》记者，不是3000亿人民币，而是3000亿美元，超过3000亿美元的热钱已经进入大陆境内，追踪其路径，主要流向房地产、股市。

　　这3000亿美元通过地下钱庄进入中国的外资，转战上海、深圳、广州等一线城市，正在兴风作浪。继深圳后，广州成为外资集中火力出击的重地。据广州市统计局最新数据显示，上半年广州房地产外资投资比例大幅增长了84.4%。

　　广州是不是最后一个目标呢？如果这笔“3000亿美金”能够继续复制其操作模式，受到狙击的当然不会只是广州。

　　疯狂的主力

　　9月的广州，某新楼盘开售现场，翘首排队的人群突然炸了锅，“天哪，太有钱了，有人一气买了50套”，人群里有人接腔，“赶紧买呀，这楼价恐怕还要涨呀，与深圳相比，这广州房价还算是便宜的”。骚动源自一群特别买家的现身，这些西装革履的人连楼盘都不看一眼，一下子就签下了几十套房子，然后飘然离去，锃亮一新的“宝马”扬起一阵尾气。

　　回忆这幕情景，广州市民郑先生目瞪口呆，“房价疯了，我越来越买不起了”。郑从5月份起就有换套大房子的想法，按照他的判断，广州房价从2004年起上涨了3年，不久前市政府又出台了综合调控房价的“穗七条”，房价应该是到了往下走的拐点。

　　但是接下来的变化完全出乎郑的意料。广州房价从6月份开始一路攀升：8553元，9475元，9905元，11290元，这是广州房价信息平台“阳光家缘”发布的折合广州所有新房实时成交记录统计的加权数据。

　　楼价的快速上涨，甚至让地产商手下的高层也“看不懂”。严阿姨是某港资房地产开发商旗下子公司的财务总监，该公司在白云山附近推出了湖光山色概念的别墅，尽管这让严动心，但10万元每平米的售价让她望而生畏，但更令严惊奇的事情是：该批别墅目前除样板楼外还没有交楼，但一夜之间一批神秘的买家将几十套别墅全部买走了，“听说全部是香港人”。

　　在黎友焕的实地跟踪调查里，这群富豪模样的人确实有来头，但也只是前台的操盘手，他们受雇于一些隐藏在后台的神秘机构，这些神秘机构握有大量资金。操盘手们的任务是受后台老板指使，乘着豪华车，扮成富豪模样，奔赴各个楼盘落下大单。另外还有“托儿”，在所谓大单落下之时，立刻就有人在看楼人群体里大声疾呼：“楼盘如此走俏，楼价还要上升！”

　　黎友焕称，主力就是通过地下钱庄进入后，近来潜行与游走在深圳、广州、上海等一带的炒楼热钱，它们的规模在3000亿美元以上。黎称这是在对诸多地下钱庄进行实地调查之后估算出来的一个各方都相对认可和接受的数据。实际上，这几年通过灰色路径进入内地的热钱远在这个规模之上。他们真正的幕后面貌，包括外资地产商们自己旗下潜行的房地产信托基金，以及大量闻腥而来的国际游资。香港是他们的前沿阵地，而以投资、顾问公司等形式潜藏在深圳、广州、上海等地各种运行模式的地下钱庄成为他们进入的通道。现在他们依然没有停止源源不断进入的步伐。

　　广州市统计局9月末公布的数据显示，今年上半年房地产外资投资大幅增长了84.4%，而同期房地产开发增速仅为28.0%。在一些地产专家看来，在上海、深圳等地房价拉升到高位滞涨后，大量寻求新出路的资金集中涌入相对低价的广州，正是造成广州此轮房价暴涨的主要因素。相对于深圳的均价2万，均价不到1万的广州房价被冠以“价值洼地”的概念，成为此轮房价上涨的关键词。广州寒桐顾问公司的董事长韩世同指出，现在消费住宅的已经不是本地人，而是外地投资客。

　　推波助澜的开发商

　　尽管进入10月，广州房价步入了高位缩量盘整期，但当地媒体依然充斥着地产商们宣扬的“投资升值”、“房价无限上涨”的词汇，一个楼盘推出七八个报纸版面的广告。在韩世同的印象里，这种现象在广州并不多见。

　　有业内人士指出，10月份，地产商依然演绎“大话”造市的游戏，开发商无论大小，楼盘无论在何地，价位无论多高，发布的销售情况都是旺销抢购，彻夜排队，开盘即售完的清一色神话。结合实例，销售水分相当多，“十一”黄金周期间，天河东某楼盘以18000元均价开盘，开发商称国庆7天销售120多套，实际上，“阳光家缘”统计的数据甚至连30套都不到。

　　广州房地产机构披露，随着房价飙升，各种炒房伎俩与手法纷纷出现：捂盘惜售制造虚假抢购气氛、指示工作人员或雇佣他人自炒房价、与专业炒房机构合谋、老鼠仓。

　　开发商们在各类场合放出“楼市一片大好”的声音，“晋升”最新花都地王的广州大运实业公司的董事长最近就称，“楼市至少可辉煌10年以上”。

　　同时，地产大腕土地争夺战也趋白热，地王纪录不断刷新。9月11日，白云区云祥路地块出让，历经147回合富力最终击退保利以1.8亿夺下该地块，楼面地价18729元/平米。据分析，楼盘建成后要卖到25000元/平米才能保证不亏本。地王的不断刷新成为楼价上涨的充分理由。

　　广州地产商争地的底气来自对房价持续上涨的预期。目前，广州前5位的大地产商一手市场份额已占40%；前10位地产商市场份额已超60%。“大发展商不卖便宜房”已成普遍现象。

　　垄断性的地产商主导了市场格局，掌握了话语权，广告投放占据了当地主要媒体70%以上的广告来源。“我们从来都是报喜不报忧。”这是广州一位从事多年房地产报道的记者袒露的实情。

　　此外地产商还多次炮制“地荒论”，将房价上涨归结于政府土地供应不足、拿地成本太高。事实上，根据中介“合富辉煌”的一项研究，目前广州约有42平方公里的可开发土地控制在地产商手中，足够今后10年供应之用。

　　另一方面，广州市政府动辄推出大地块，高额的拍卖保证金与质量要求使得小型地产商完全被排除，土地资源都掌握在大开发商手上。在土地问题上，政府面临系列难题：储备土地太少、再储备土地太难、对开发商闲置土地下不了手、缺乏科学供地计划、缺乏强有力调控、存在税法漏洞等等。更要命的是，市政府对外资炒房并无明显限制措施，今年3月底出台的“穗七条”政策，重点还是加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给。

　　密谋转移新战场？

　　继深圳房价今年前5月大幅拉升后，外资又在广州复制了相同一幕。

　　黎友焕称，目前在国内房地产行业“外资依然没有撤退的迹象”，相反他们在扮演造市与拉抬房价的角色。“十一”后，广州部分楼盘出现了有价无市的现象，而外资炒家的操盘手角色也发生了微妙转变，“我们调查发现，有个别外资炒家买车雇人，扮成富豪到各大楼盘造势，声称高价收购，很明显是托市。另外，开发商也在配合托市。一些专家、学者和媒体站了出来，为高房价寻找合理借口，同时卖楼广告也多起来。目的只有一个，进一步推高房价”。

　　不过，由于房地产流动性远不如

股票，黎友焕指出，获利丰厚的外资炒房团正在谋求长远撤退计划。“炒楼不像炒股，股票可以随时抛。据我们调查发现，炒楼外资为了在获取更多利润后能全身而退，他们采取了有计划、有步骤的战略布置，有着长远打算。”

　　黎在他的最新报告中指出，目前，外资已顺利将上海、北京、深圳、广州这些经济发达的一线城市的楼价炒到一定高度，楼价上升速度开始缓慢，已经到了临界点。这时他们开始转移战场，进入沿海二线城市，如

东莞、苏州等，还有内地一线城市或省会城市，如天津、西安、武汉等地。“这样，他们将全国的楼价抬起来后，就可有步骤地全身而退。”

　　尽管在这轮广州房价暴涨中并不能确切统计到外资具体的运作金额，但黎友焕认为，这正是外资集中火力将一个城市房价集中炒高的表现，反映外资已经具备在一个城市兴风作浪的话语权。

　　炒完了，就要脱手而走。目前，外资在上海等地已经谋求撤退，据报道：境外机构在中国的一宗宗房地产收购案仍在不断上演的背后，早期进入的一些巨头们悄然抽身。今年以来，上海已有3家投资基金成功出售此前收购的物业。日前，香港上市公司资本策略与天安中国合资公司以1.05亿美元的价格买下上海永新广场100%股权。据悉，永新广场的主要所有者是花旗集团名下的房地产投资基金。

　　同样在上海，已有包括

澳大利亚麦格理银行、高盛银行、花旗银行等几家大型金融机构旗下的房地产投资基金纷纷将手头持有的上海物业出售。此外，在深圳，一些中介也挂出了不少“急售”字样的楼盘。据中介介绍，其背后房东有不少外国人。

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