杭州上海楼市第三次调整 楼荒说开始蔓延

  　陈周锡

　　为期4天的浙江省第14届房地产博览会(简称“房博会”)本月22日落幕，本次展会仅成交了848套房子，创下近年来新低。一直以来，该房博会素有杭州楼市 “风向标”之称。

　　事实上，在金九银十之际，上海也和杭州一样面临同样问题，成交量纷纷下降，观望氛围渐浓。甚至有业界人士认为，受房贷新政等一系列政策影响下，市场交易或将提前进入寒冬，楼市将进入新一轮调整期。

　　然而，与成交量下降形成鲜明对比的是，杭州、上海商品房成交价仍在上涨，开发商捂地、捂盘仍在继续，“楼荒说”开始四处蔓延。

　　“楼荒说”蔓延

　　“可售房源不多，是这次房博会最直观的特点，”杭州中原地产公司荆海燕认为，与往届展会期间纷纷开盘不同，这次房博会的开发商重在“展示”楼盘。

　　据了解，原先估计杭州市区将有约50个楼盘在九、十月份推出新房源，而今大量的房源被开发商捂着，房博会上难觅踪影。无新房可买，让一些购房者不得不到

二手房展区再次寻觅，然而情况同样不乐观。

　　杭州中原地产文华分行经理章志坚介绍，在房博会开幕后，看到开发商新推房源极为有限，很多原先已谈好并准备签约的房东都毁约了，进而把挂牌价再次调高。而一些性价比较高的房源，因房展期间买方看房比较集中，直接影响了房东心态，涨价现象非常普遍。

　　在上海，成交量自6月达至高点后，上海楼市一手房成交量最近3个月持续下滑，本月上旬商品住宅成交量仅65.13万平方米，创历月新低。但平均成交价格再创新高，本月前11天上海商品房平均成交价达12007元/平方米，远高于9月的10507元/平方米。

　　上海官方网站“网上

房地产”资料显示，日前上海可售住宅新房供应量约为555万平方米，按每月约150万平方米成交量计算，只能保证不到4个月的销售。此前上海市房地局相关负责人表示，可售住宅1000万平方米是个警戒线，低于这个警戒线房价就可能出现反弹。实际上，自今年3月上海可售住宅新房供应量跌破1000万平方米以来，上海一手住宅楼盘的存量每个月都呈现下降态势。

　　戴德梁行华东区有关负责人认为，长期供需失衡，使得市场上存量房源消化殆尽，而在售项目大幅提价也抑制了部分购房需求。目前上海楼市这波涨价，已超出了多数购房者的心理承受能力。再加上轮番加息、房贷新政等金融政策相继出台，在提高入市门槛的同时也改变了购房者心理预期。

　　一个有趣的现象是，部分开发商和中介利用当下的“逆势”激发潜在客户的 “急购心理”，化被动为主动。 “成交量下降致使‘楼荒说’形成，与开发商人为捂地、捂盘有直接关系，”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，房源供应下降，特别是市区新房供应稀缺，使得开发商借机炒作哄抬房价。

　　事实上，在“楼荒说”背后，上海土地供应还是比较充足的。据上海中瑞市场研究有限公司总经理朱峰介绍，从1998年到今年5号公告，上海市已批而尚未开发土地达1.7万公顷，约2亿平方米的建筑面积，按每年2500万平方米成交量计算，可以给上海供应8年。

　　第三次调整

　　“在市场、政策的双重影响下，杭州、上海楼市将进入一个新的平稳调整阶段，”上海房地产资深人士、高级经济师顾海波认为，在这段调整期内，

上海房价不会大涨，也不可能大跌，仍处在一个平稳的上升通道。

　　事实上，此前上海房地产经历了两次调整期，上海北孚地产研究所吴伟良教授认为，在这两次调整中，上海楼市有过徘徊、回头，但总体楼市仍处上升通道。据了解，第一次发生在1992年至1994年，上海房地产发展速度过快，使得此后两三年里土地出让面积急剧下降，与此同时商品房供过于求，1997年底空置量达969万平方米。

　　第二次发生在2005年至2006年，为了控制房价过快增长、抑制投机炒作，2005年5月国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(“国八条”)，上海楼市总体保持平稳，局部房源价格稍有下调。

　　“调控是常态，需求依然强劲，”吴伟良认为，上海楼市有过热，也存在购买力透支现象，但刚性需求、改善性需求依然较强。据上海中原地产研究咨询部总监陈宁介绍，在此前5个月成交量活跃期，上海动拆迁、刚性和改善性需求约占80%至90%，投资性购房仅占10%左右。

　　薛建雄认为，“房贷新政”等系列政策是楼市进入调整期的一个信号，一些房东和开发商对房价不再有过高期望。此时，市场成交价可能会出现微调，预计90%以上楼盘价格保持平稳，10%前期涨幅过大的楼盘可能会降低预期。

　　戴德梁行华东区有关负责人认为，针对大热了近一年的上海楼市，政府还会陆续出台政策，以缓解目前紧张的供求关系。9月份CPI持续走高，银行可能还会进行1—2次的加息举措。作为购买方，在一系列土地政策、金融政策的出台下，大部分客户还是处在观望状态。

　　而在上海汉宇地产研展部主任邵明浩看来，基于今后几年房源供需情况看，目前杭州、上海楼市的观望氛围只是“暂时”的，经过短时间的“政策消化”后，市场向上走的大势不改。

　　上海市统计局最新统计显示，前三季度上海市完成房地产开发投资966.65亿元，比去年同期下降3.6%；占全社会固定资产投资的31%，比重同比下降3.5个百分点。新开工面积1659.58万平方米，同比下降9.1%。

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　　来源：经济观察报网