广州楼市高位盘整不可避免

　　

广州楼市高位盘整不可避免   
    本报记者 王成盛 广州报道

　　在不到半年的时间里，

广州楼市一改稳步上涨的势态，经历了一个令人瞠目的急速拉升阶段。但进入十月之后广州楼市显示出明显的疲态，市场中火爆的排队购房场面也日渐稀少。广州楼市究竟会何去何从，再次成为人们关注的焦点。

　　广州楼市跑赢股市

　　国内股市今年走出了波澜壮阔的牛市行情，但与广州的楼市相比起来，无疑逊色不少。今年4月，广州新建商品住房实时签约均价为8037元/平方米，而刚刚过去的9月份这个数字已经飙升至11290元/平方米，比4月份上涨了40%。到了“十一”黄金周期间广州主流住房销售均价区间升至1.3万-1.6万元，已逼近投资需求旺盛的深圳、上海，而国内住房成交均价最高的深圳9月均价约1.5万元。

　　如果一个投资者4月份以8000元每平方米购入房屋，到十月份价格已经到了12000元。如果这个投资客采取银行按揭的方式，按照30%首付投资比例计算，投入2400元，收益已高达4000元，收益率高达160%。这一收益率远高于同期上证指数的升幅。

　　广州楼市之所以在二、三季度走出这样一波超“牛”行情，实际上是多种因素共同导致的结果。一是供求关系影响，二、三季度广州可供销售的楼盘数量明显低于以往；二是价格相对“洼地”导致大量资金进入，推高了房价。4月份广州的楼价明显低于北京、上海、深圳等同类中心城市，即便扣除部分外部因素，广州楼价仍然具有明显的价格优势，这导致很多投资者杀入广州楼市。

　　开发商低下高昂的头

　　“十一”之后，广州本地几家大报的地产广告明显多了起来。一直以来，作为媒体和

房地产业都十分发达的广州，报纸上的地产广告数量一直从侧面反映着这个城市的楼价。记得广州楼市最低迷、楼价最低的2003年，每周五的《广州日报》几乎有一半的版面都被各类地产广告所覆盖。而到今年上半年，伴随着广州房价的突飞猛进以及楼盘的旺销，各类地产广告在报纸上几乎销声匿迹。

　　合富辉煌集团市场研究部监测结果显示，2007年9月1日至30日广州全市住宅楼盘在四大主流媒体广告投放费用共10697万元，比2006年“十一”和2007年“五一”黄金周分别上升10%和43.6%；而2007年“十一”黄金周全市推广楼盘为112个，与2006年“十一”基本持平，与2007年“五一”相比上升13%。种种数据表明，开发商在这个“十一”黄金周实际推货力度有明显加强，广州的房地产开发商现在卖房子的心情十分迫切，以往捂盘惜售的情形似乎已经日渐远去。

　　一个有意思的现象反映出开发商急于出货的心理：日前，有机构发布统计结果，显示国庆前后的垃圾手机短信中，绝大部分属于楼盘广告，由于数量实在太多，导致92%的人对楼盘手机广告表示反感。

　　虽然个别楼盘的销售场面仍然非常火爆，房价也屡创新高，但是无法掩盖的事实是，不同楼盘之间的差别越来越大，开盘必抢购的时代已经一去不复返。在黄金周期间，不少楼盘销售现场颇为冷清，买家的观望心态明显增强。而发展商也一改强硬的态势，虽然表面上仍然坚守高价，但私底下的折扣却有颇多松动，其中几个楼盘明确表示可以打到9折。

　　高位盘整不可避免

　　一个显见的道理是，任何涨价都不可能是永恒的。在房价疯狂蹿至高位后，更多的人表示出担忧之意。尤其是强硬政策重兵压境。除了多次加息外，国庆前夕，央行联合银监会发布“第二套房贷新政”。“十一”期间，广州绝大多数楼盘开始执行央行的规定，对第二套置业者要求四成首付并提高利率。很显然，在该新政的执行之下，很大一部分买家将暂时出局。而炒家的成本亦因此大增，投资门槛再次提高。

　　由此，看似强大的承接力开始松动，尽管连续出台的政策表面上没有遏制住房价上涨的势头，但在不断强硬的政策猛攻之下，越来越多的买家开始产生心理预期。与此同时，关于高位风险的声音逐渐加大，甚至连崩盘的说法也越来越猛烈。风声鹤唳之中，不少投资者开始试探着放盘，很多买家则加入观望的行列。

　　但能否就此表明广州房价自此将进入一个新的下降通道，显然这样说还为时过早。只能说明广州楼市由于楼价的上涨，在高位形成了一个暂时的供求平衡，广州楼价下跌的空间仍然十分有限。

　　有专家就表示，楼价要进入一个下跌通道，除了供求关系外，一个首要的条件是消费者对价格下跌存在明显预期。但从现在广州的情况来看，似乎并不是这样。同样地段的楼盘，只要售价低于周围均价几百元，销售场面就会非常火爆，反之就十分冷清。这无疑反映出消费者对目前广州的楼价仍然比较认可，一旦下跌幅度较大，必然会涌出大批资金接盘。

　　而在供应方面，广州市政府虽然自9月份以来加大了土地供应力度，但这些土地供应要真正建成房屋大批量进入市场至少需要一两年的时间。同时即便这些房屋批量入市，由于土地成本高昂，房地产开发商的销售价格也不会低于现在市价多少。由此看来，整个广州楼市向下调整的空间似乎并不大，而上升的空间也十分有限，高位的横盘整理在今后一段时间内或将成为一种常态。