上海推土地出让新规抑地价虚高

　　杨燕

　　日前，参与9号公告住宅土地竞拍的各家开发商陆续拿到一份名为《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》(沪房地资用[2007]633号)的文件。文件规定，住宅用地面积占总用地面积50%以上的地块，现场竞价将从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。

　　业内人士认为，目前“地王”的频现已经带动了周边房价以及整个区域的价格，从新的竞价模式看，新规直接针对由于火爆竞价带来的地价急升，将进一步有效控制地块不必要的虚高价，但具体实施效果还要观察。

　　9号公告住宅用地首试新规

　　据了解，按照633号文公布的最新竞价规则，土地挂牌期间的报价没有变化，而在挂牌截止转入现场竞价后，将使用竞价新规。新的规则下，“现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。由竞买人当场书面填写现场报价单，密封后交现场公证人员。”

　　“挂牌主持人在公证人员公证下，当场拆封报价，宣布最高报价为竞得人。最高报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止。出现同一最高报价的，由报价相同的竞买人再次书面报价，经公证和当场拆封报价，以报价最高者作为竞得人。”

　　与此同时，文件规定，挂牌出让含住宅用途的综合用地，其中住宅用地面积占总用地面积50%以上的现场竞价也应按上述规则进行。

　　按照633号文规定，这一规则调整即日起实行，也就是说，正式开始挂牌的九号公告中的住宅土地将成为今年首次使用新规则的地块。

　　一位知名开发商表示，采取该种方式，既有利也有弊，好的一面是以后大家的报价会按照自己的心理价位报，不会再像以前那样受现场激烈竞价气氛影响，出现不必要的虚高价，局限性是担心透明度不够，操作不够灵活。

　　该人士表示，一次性报价只有一次机会，如果真的想拿地的话，准备工作要做的更好，还要有一定的技巧，如既要按地块以及未来的发展预定出自己的心理价位，同时还要了解对手，新规增加了开发商竞价前的心理博弈。总体讲，采用书面方式还是比较好，减少了竞价时间，但从心理上讲，这种等待宣布书面报价结果的过程压力是比较大的。

　　新规效果有待观察

　　5+1五合智库总经理邹毅表示，该规则的出台，一定程度是为了抑制当前由于竞价激烈而导致过高的地价，目前各种 “地王”频现，“地王”周边的

　　中国指数研究院(华东)分院院长陈晟表示，书面价竞价一方面可以杜绝由于竞拍现场过于激烈而引起的麻木叫价，有效控制不必要的虚高价。另一方面一些拿地心切的开发商面对一次拿地机会，有可能会书面报出更高价，尤其是一些稀缺地块。对于一些非稀缺地块，采用书面报价可能会使得开发商能够更理性的报价。该新规的预期效果还有待观察。