郑州房地产市场转冷 购房者观望开发商出招

　　“9·２7房贷新政”的实施，郑州10月房产市场转冷显而易见。对于提前到来的“冬天”，中原开发商有的早早地钻进铺盖，提前冬眠，迎接新的春天。但多数开房商却是各想奇招，积极应对。不过对于开发商的“歪招”，律师提醒购房者，要避免上当受骗。

　　市场变冷买房者持币观望

　　一边是“9·２7房贷新政”余音未消，另一边却是开发商催签合同的电话不绝于耳——买还是不买，让市民唐先生陷入了深深的困惑中。

　　唐先生在郑州是第一次买房。此次的新政对于唐先生的首付和利率都没有什么影响。如果没有“9·２7房贷新政”，或许唐先生早就签了合同，跑步进入房奴大军。可如今，这个合同签还是不签，他变得犹豫不决。

　　“现在

房价太高了，如果此次新政把房地产的需求泡沫挤出一部分的话，那么，房价可能会降。到那时，我再买不是更划算吗？”唐先生这样认为。

　　“虽然只是第二套房首付提高至四成，利率增加10%。也许它的实际影响并不太大，可给人们的心理预期却会被市场无限放大，从而造成一种更多购房者的观望——现在买房不是最佳时机，等等再说。当然，这里面也包括首次置业者。”河南财经学院一位从事房地产研究多年的教授这样分析。

　　新政面前　开发商出招应对

　　郑州东风路一家开发商的楼盘9月底刚刚开盘，就赶上了新政落地。据其销售部经理告诉记者，退订者达30%，于是10月份，该楼盘原计划的所有营销推广全部暂停。营销总监告诉记者：现在卖的情况不好，那就放放再说，等上一两个月，也许市场变暖了，还能卖得更高呢。

　　与这种被动防守型的开发商相比，更多的开发商则想尽招数，积极应对。

　　招数一：加大广告投放上周的大河楼市，有一整版是非常男女的广告。据了解，以小

户型为主打产品的非常男女在此前是很少做大河报全省版的，几乎全是大河报郑州市版。用他们的话说，郑州市的客户就够我们消化了。据记者了解，不少在售楼盘在新政到来之时，反而在广告投放的密度、广度上有所加强，以积极的心态应对此次调控。

　　招数二：楼盘活动增多而一度被冷淡的看房直通车近来又开始火热起来。在前不久郑州一家广告公司组织的周末看房直通车竟然开通到了焦作、新乡、周口、平顶山、开封、许昌、漯河、新密、巩义、新郑等十个城市。据称，无论是报名的楼盘还是报名的消费者，都是相当的踊跃。

　　一开发商认为，这个活动性价比极高。如果开发商自己组织一个市地，成本极高，何况十个市地。这次由专业公司组织，而且费用又超低，报名踊跃自在情理之中。

　　招数三：购房送大礼“某某楼盘特大喜讯，凡于本月签约客户，均有1000至5000元礼品相送。”让购房者久违的买房优惠如今在市场中又悄然出现。买房抽奖出国游，买房送大礼，买房送物业费等购房促销活动开始越来越多地出现在大大小小的广告中。

　　一业内人士指出，买房优惠其实就是变相降价，说明开发商已经感受到了销售压力。但他也提醒购房者，羊毛出在羊身上，要理性对待购房有奖活动。

　　律师提醒　应对新政歪招要当心

　　面对新政，一些开发商开始打起擦边球，想出了一些歪招，以帮助购房者逃避新政的调控。这是记者近日在市场走访中发现的。

　　记者的一个林姓朋友去年在郑州新区定下了一间

写字楼，今年房价上涨后，资金不是很充裕的林先生想把房子转让出去，可售楼小姐说公司规定不允许在购房合同上改名，无法转让。新政出台后，由于首付要提高至四成，林先生承担不起，决定退房。谁知，售楼小姐一听说林先生要退房，变得异常热情，告诉林先生公司有新规定，购房合同上的名字可以更改了。

　　据记者调查，不少公司为了促进成交，或明或暗地给购房者传递这样的信息，购房合同上的购房者可以改名字。特别是对那些交了定金还没有签合同的客户，开发商不仅配合，而且还积极帮客户想办法。

　　在郑州市公证处，记者发现10月份前来办理房产交易公证的人明显增多。据这里的工作人员称，节后办理房产公证的要比节前增加了大约一倍。

　　“假若张三来买第二套房，可又不想受新政制约，于是用李四的名字，因为李四是无房户，这样，对于李四来说，就是第一套房，不受新政制约，可将来房产证上写的是李四的名字，而实际出资人是张三，为了避免纠纷，双方还要到公证处为这个房子办个公证。”一位开发商称。

　　然而，此招是否受法律保护？记者就此采访了河南文丰律师事务所执行主任王登巍律师。他告诉记者，无论是从合同的角度还是从物权法的角度，产权人即实际出资人张三都存在很大的风险。

　　首先，公证的对象只能是双方之间的合同，而合同的一个根本属性是“相对性”。即合同一般只能约束合同当事人，而不能对第三方产生约束力。因此，双方之间关于房产权属的约定对于第三方一般是没有约束力的。如果发生了名义产权人即李四私自把房产转让给第三人，产权如果过户，第三人就受法律保护。实际出资人张三就只能向名义产权人李四索赔，而这样的索赔难度相对就比较大。

　　其次，《物权法》明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”就是说如果房产登记在名义产权人李四名下，产权人即张三就不具备法律意义上的物权，名义产权人就是法律意义上的物权权利人。而两者之间的约定，只能作为双方确权争议的处理依据，而不能对抗第三方。如果在判决确权之前，或过户到实际产权人之前，名义产权人存在债务或其他责任，就可能导致房产被债权人查封甚至被拍卖用于偿还债务。