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上海市中心部分高档公寓租金回落http://www.sina.com.cn 2007年10月24日 00:28 上海商报
汉宇地产统计数据显示，近期上海二手房租赁成交量与上月基本持平。其中，中高档楼盘的租赁成交量比上月下跌约7.7%；一般住宅的租赁成交量比上月有15.5%左右的增长。总体租金价格继续呈现上扬态势，但也有部分区域的中高档租金价格有明显回落，下跌幅度最大的是静安寺以及南京西路附近区域的高档公寓租屋。� 商报记者 朱楠 静安 挂牌租屋增加 租金下滑明显 静安区的次新公寓标杆楼盘是静安枫景苑、静安豪景苑以及国际丽都城、中凯城市之光等高档住宅楼盘。目前，这些楼盘的租赁房源租金成交价都出现了一定幅度的下滑。 汉宇地产静安枫景分行经理张霞告诉记者，目前静安枫景两房租金成交价在10000元／月左右，三房租金则在11000-11500元／月。而在今年上半年，此类房源月租金能达到12000-13000元，三房房源月租金能达到13000-16000元。静安豪庭114平米左右的两房9月租金约11500元，比8月12000元均价下滑约4.3%。 静安板块内的另外两个豪宅楼盘——中凯城市之光和国际丽都城近期租金也有明显下滑。中凯城市之光目前两房租金在12000-14000元／月，三房租金在15000-18000元／月，而之前中凯的房源月租金一般都在3000美元以上。而国际丽都城目前二房月租金在13000-15000元左右，大三房月租金则在20000-25000元之间，与之前相比也有一定幅度的下降。 张霞分析认为，从今年5-9月，静安区内高档住宅二手交易相当活跃，住宅物业成交价格的一路上涨反而刺激成交量明显攀升。而在购房者中，有50%属于投资性购房，买进住宅后即将物业投放到出租市场，用来长期投资。同时，静安豪景苑陆续交房也给租赁市场带来更多房源供应。“一方面租赁房源增多，而租客并没有增加，进入11月后，租赁市场即将进入传统淡季，一定程度上影响了租金价格；另一方面，有些长线投资者在购入住宅后，为了缓解还贷压力，急于将物业出租，在租金上让步也非常明显。”张霞告诉记者。 同时，张霞还告诉记者一个有趣的现象，以往静安板块的豪宅物业租金一直以美元来计价的，但随着人民币的不断升值，目前房东都要求租客以人民币交纳房租，因此目前该板块内物业租金已大多以人民币计价。 古北 转售为租成风 租金回报降低 由于贷款新政策细则的不明朗，买卖双方的心理均受到一定程度影响，市场观望气氛重现。对于高档住宅业主而言，极少愿意以低价抛售的方式套现，所以，“转售为租”成为很多高档住宅业主的过渡首选。据美联物业长宁区古北分行营业经理冯清介绍，随着“提升第二套住房首付款及提升第二套住房贷款利率”通知下发，近期古北板块高档住宅交易情况也受到一定程度的影响，大量业主选择转售为租作为过渡。 目前，美联古北分行内租赁挂牌量有明显增长，相比9月同期，放租房源量增加约20%左右。冯清表示，随着整体住宅市场交易活跃，长宁古北板块的高档住宅售价也有明显增长。如古北国际广场，7月时两房房源售价基本在340万元／套，8月便一跃升至375万元／套，9月继续上涨，但涨幅明显减小，进入10月后基本维持在400万元／套。类似情况也同时出现在古北瑞士花园、嘉年华庭等楼盘中。由于“第二套房”判定标准尚未明确，整体市场出现观望气氛。之前捂盘惜售的业主心理也受到一定影响，但业主并不愿意降价销售，暂时选择“转售为租”过渡。 冯清表示，长宁古北板块是老牌的高档涉外住宅板块，板块内一直拥有稳定的租赁需求及相对高额的租金回报。即便是在今年房价急涨的情况下，古北社区的高档住宅租赁回报率仍旧可以维持在4%～5%。如古北瑞士花园、古北国际广场、鹿特丹花园及里昂花园等楼盘均属热租楼盘。而随着目前租赁房源挂牌量的增加，租金方面可能会受到冲击，出现一定下调。 陆家嘴 租屋供不应求 租金叫价上涨 陆家嘴滨江板块的豪宅租金相对坚挺。据汉宇地产陆家嘴分行区域经理时士博介绍，由于陆家嘴板块内目前租赁房源较为紧缺，尤其是仁恒滨江园等老牌滨江豪宅，随着售价的上涨，业主心态也水涨船高，租金叫价出现上浮。 此外，浦西的其他大部分区域内的中档住宅租金仍保持着比较平稳的上升态势，尤其在长宁、普陀两区，次新房租金水平的增长态势比较明显。在普陀区，中档次新房租金的增长幅度基本在5%左右，主要地段的次新房尤其是两房的租赁行情较为活跃，例如音乐广场、水岸名苑、上海春天挂牌租屋中的105-110平方米左右的两房，9月成交的月租金分别在4500元、6000元和5500元左右，比8月都有200-300元的增长。 长宁中山公园板块，9月来租赁成交活跃，凯欣豪园、大家源新城等是成交较为集中的楼盘。最受市场欢迎的是凯欣豪园的一房小户型，其租金价在5000元左右，比8月增长了近10%。 进入10月后，上海二手房租赁行情逐步走淡。据汉宇地产介绍，其10月前半个月租赁成交量总体下滑，除了长宁、闵行、宝山等区域的租赁保有相对平稳的成交量外，其余区域多半表现平平。造成租赁平淡的原因主要是租赁房源不足和因此造成的租金小幅上涨。在徐家汇、浦东联洋等区域，租赁房源的供求比例高达1：3左右，房源的减少使得租客可选余地狭窄，致使成交寥寥。此外，还有部分区域例如闸北，房源数量和租金价格都比较平稳，却由于需求客户少而使得成交平淡。 -新闻链接 高力看空高端住宅租金行情 高力国际昨天公布的《2007年第三季度上海高端住宅市场报告》显示，上海高端公寓市场三季度空置率比上季上升了3.2个百分点，至19.8%的水平。这主要受两个因素的影响：一是租屋市场新增供应较为充分，业主在寻求租客方面竞争程度进一步加强；二是一些早年进入市场的项目受到来自服务式公寓，特别是新近入市的项目的竞争。 高端公寓市场供应增加令业主在租金定价方面感受到更多压力。三季度市场租金为每月每平方米18美元，比上季下降1.4%，比去年同期下降1.9%。卢湾因其物业品质较高且具备完善的配套设施继续保持最高租金水平，达到每月每平方米24.2美元。黄浦区高端公寓主要集中在人民广场商务区之内，本季平均租金与去年同期相比增长14.6%，显示出该板块的成长潜力。 根据高力国际的租金收益率调查数据，三季度高端住宅市场平均毛租金收益率比上季下降0.3个百分点，为6.2%。其中高端公寓毛租金收益率比上季下降0.2个百分点，为5.3%；高端别墅比上季下降0.3个百分点，为6.7%；服务式公寓比上季下降0.5个百分点，为7.6%。由于今年年底高端公寓受供应充足，市场空置率将继续小幅上升，租金则将小幅下调。 仲量联行在其第三季度报告中也分析，由于高端住宅售价在过去一年中增长明显，高档住宅资本值快速上涨，然而租金价格却保持相对平稳。租金和资本值的增长差距迅速拉大，从而导致收益率下降，目前已低于5%，保持在4%-4.5%之间。随着租金的上涨及资本值达到顶峰，仲量联行预计，这一差距将在未来一到两年有所缩小。
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