商业地产开发与王府井未来发展

　　中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长 王永平

　　一、商业地产对城市经济影响的两面性

　　商业地产对城市经济有着重要影响，它创造就业机会，提供持久税收，提升地区商业价值，改善居民生活品质，树立城市繁荣形象。但前提是要开发成功的商业地产。反之，如果是失败的商业地产，则对城市的破坏非常大。因为商业项目一般都处在城市化或域的重要位置，社会影响坏，交通干扰大等。

　　二、商业地产开发更需要政府的规范与支持

　　(1)成败在规划。成功商业项目不仅要有好的内部规划，更与政府外部规划好坏密切相关，包括商圈内的交通组织，竞争关系、人口分布等。

　　(2)兴衰在管理。

商业地产属于“三流行业”，聚集人流、物流和车流，都需要目前与城市规划资源关系密切，大型商业项目建成后，在市场营销等方面都需要政府的城管、公安、交通等各管理方配合。

　　三、王府井改造新思维

　　1、坚持商业属性不动摇

　　王府井商业街是一条商贾云集、闻名遐迩的“商业街”，也是一条传承700余年的“历史街”，是一条文化积淀深厚的“文化街”，还是一条代表首都形象的“政治街”。 对王府井来说，这种多重角色是好事也可能是困扰。近些年，在外界看来，王府井商业街背负着难以承受之重，政府在街区后期的开发建设应放下思想包袱，放开思路。事实上，从最广大多数民众的视角看，王府井主要是一条商业街，因此，其历史、文化的保护、传承、利用都可置于商业的框架内为商业服务。开发王府井，要坚持商业属性不动摇。

　　2、进一步提升区域商业价值

　　王府井大街地处北京都市核心区域，商务气氛浓厚，客群层次高。这一区域的酒店、写字楼和住宅价值已经充分彰显。但是，与之相比，该区域的商业价值却不匹配。商业街的定位必须随周边区域价值变化而变化。租金水平和税收贡献总体偏低，王府井人流量大、购买力低已是不争的事实。王府井的改造必须将商业价值提升作为目标。如果该区域的商业价值无法提升，则是城市资源的一种损失。

　　3、转型时尚商街是方向

　　而以游客为主的商业定位必定无法实现与这一地区匹配的高商业价值，因为由于目前商品流通的发达，各地商品品种与价格越来越趋同。全国范围内跨地区的旅游购物比重正呈逐年下降，且旅游商品单价普遍较低。而时尚才是大众永恒的追求，也是商业高利润的重要来源。事实上，总结王府井大街早年的辉煌来看，其时的商品、商店主要也是体现了“时尚性”。无论是全聚德、盛锡福，还是中国照相馆、内联升鞋店，在当时的时代背景下无不具有时尚特征。当然，还有高品质和诚信。新时期，王府井必须从面向外地人、外国人的老北京旅游街转型为面向北京人为主的时尚街。因此，新东安改造、百货大楼扩建，乐天银泰、澳门中心等引入， 必将为有力地推动王府井的时尚转型。

　　4、用时尚包装传统文化

　　王府井商业街上有不少百年老字号，如何处理这些老字号是王府井改造不可回避的问题。老字号历史悠久，但这并不一定具有商业价值，有些老字号的闻名与当时的商业环境、消费偏好有直接关系，有的老字号在今天可能只能进博物馆而难以重振市场。因为今天人们的消费方式、消费偏好已经改变了很多。应对老字号进行分类改造：一类仅作为商业文化展示、可以考虑将它们集中陈列，另一类仍有市场号召力的则为其商业活动创造条件。应允许老字号在临街面上现场生动展示其传统工艺制作过程，而不应象中国照相馆那样改卖

数码相机了，这种传统制作工艺应包装出复古、怀旧的时尚感。这样与现代时尚商店就协调起来了。