上海住房保障体系冀望金融创新

　　本报记者 田新杰

　　年4亿资金缺口哪里找钱？ 上海住房保障体系冀望金融创新

　　近日公布的《上海市社会保障"十一五"规划》提出，到2010年，廉租房政策将惠及10万户生活困难、居住困难的城镇"双困"家庭。上海将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决本市低收入家庭住房困难的政策体系。

　　“要实现这样的目标，保守估算，上海每年需要至少4亿资金用于租金补贴。” 上海市房产经济学会住房保障专业委员会秘书长丛诚坦言，最大的问题在于，目前的住房保障资金供应模式很难担起这样的保障规模，当务之急是尽快建立可持续性的住房保障金融体系。

　　“目前，上海市公积金管理中心下属的房地产经济学会正联合市房地局住房保障部门展开专题研究，为‘十一五’规划的住房保障体系提出一个可行的资金支持运作体系。”

　　资金缺口压力巨大

　　按照上述规划，到2010年，上海市区居民人均居住面积达到18平方米左右，住房成套率达到95%，套型建筑面积在90平方米以下的商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。

　　规划公布了上海推进廉租房制度的三项具体安排：一是开展低收入家庭住房调查，建立廉租对象收入认定标准的动态调整机制、收入核对机制；二是实行住房租赁补贴与实物配租相结合的保障方式，增强低收入家庭通过市场承租住房的能力；三是逐步将享受租金减免和重点优抚对象家庭纳入廉租保障范围。

　　“可以看到，政府在贯彻24号文相关要求及提高住房保障体系方面的努力，但关键是，钱从哪里来？”丛诚指出。

　　根据国务院24号文，廉租房资金主要来源于四种：一是地方财政，二是

　　丛诚则认为，如果单纯看这四类资金，不仅覆盖面有限解决范围小，而且并不能形成有效循环。以土地出让金为例，虽然至少要拿出10%用于廉租房，但前提是地价上升、出让规模扩大，用于廉租房的资金量才会大，显然不具有可持续性。

　　上海易居房地产研究所所长李战军指出，廉租房租金本身就已经远远低于市场租金，物业管理等应当贴钱运作，想要依靠廉租房租金收益来进行维护和管理是不可能的。

　　而据记者了解，目前上海的廉租房主要以租金货币补贴为主，但目前上海廉租房租金补贴的资金来源单一，具体的比例为60%左右依靠各区财政拨款，剩下的40%中一半来自公积金增值收益，一半来自市财政资金。

　　截至2007年8月底，全市符合廉租条件累计登记26572户，已有25298户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的95.21%，其中实物配租393户，租金配租24905户。

　　丛诚这样算了一笔账：以目前约2.5万户租金补贴的廉租房家庭，即使以每户每月300元的租金补贴水平计算，每年所需的资金在9000万左右。按照这个水平，2010年10万户的目标，就意味着每年需要近4亿资金的支出。

　　而事实上，300元的补偿水平远远跟不上日益高涨的房屋租赁价格，这个数字必将面临不断提高的压力。以目前廉租房政策试点走在前列的上海卢湾区为例，目前该区的租金补偿水平已提升至一般每户家庭每月可获得至少480元的租金补贴。

　　“需要指出的是，目前承担着廉租房资金重要来源的公积金增值收益，其特点是使用一次后，需要再经过一段积累期才能再次形成一定规模，而廉租房租金补贴资金的需求是每年都在增长，前者的增长速度难以跟上后者。”丛诚表示。

　　也就是说，如果没有一个可持续性的资金支持体系，以目前的资金支持体系，这个资金缺口会越来越大。

　　冀望金融创新

　　问题还不止于此。市场租赁房源还不足以供应广大廉租房群体的居住需求，首先需要增加可供租赁的房源。

　　据知情人士透露，上海市年初确定了动用约20亿公积金增值收益从市场上购买房源用作廉租房，目标房源基本确定在现有的几个大型配套商品房基地，但因牵涉到定价、房源选择等多方面因素，目前尚未全面展开。

　　“政府通过向市场购买房源用作廉租房，同时需要建立起以政府主导的社会性租赁机构，通过这些机构充分发挥政府可控房源的作用，到目前为止，这类租赁机构还是空缺的。”丛诚续称。

　　目前的租赁市场主要以分散的个人房源为主，但同样有大量房源长期空置，并未成为租赁房源。

　　一位手中目前有4、5套房产的台湾投资客向记者坦言，相比目前不断攀升的房价，租金回报相对较低，他更愿意在合适的高位转手，而在交易前的大部分时间内空置，对投资回报率并没有根本影响。

　　另据记者了解，有关部门也在考虑通过增加廉租房建设土地的供应，直接建设廉租房。但这需要比廉租房租金补贴更为庞大的资金支持。

　　丛诚指出，适当引导各种社会资源进入保障性住房领域，同时利用金融政策来扶持和配合。可以通过增加房产交易环节上卖家的交易税费，配合租赁房源在对房东税费方面的鼓励政策，来引导部分投资者转为房东。

　　而上海市公积金管理中心下属的房地产经济学会联合市房地局住房保障部门展开的专题研究，旨在提出一个可行的持续性住房保障金融体系，通过廉租房未来租金收益