遭遇双重调控 广州房价上行乏力

　　靳冬

　　合富辉煌市场研究部日前发布的《2007十一黄金周监测报告》提出警告：广州房价上行缺乏有力支持，强行拉升可能造成空涨。广州市国土房管局也提出预警：希望购房者保持冷静，谨慎购房。

　　进入历史高位的广州楼价，在此前的“十一”黄金周期间，已经接近上海、深圳等城市的水平，将众多购房者拒于门外。中央与地方的调控政策密集出台，开发商、业主高位出货心态明显。种种迹象显示，广州的楼价上行空间已经不多，未来走势并不容乐观。

　　政策性用房冲击商品房

　　日前，《广州市限价房销售管理办法》公示期结束，虽然广州市国土部门尚未公布修改结果，但是连同此前9月30日公开征集到社会各界意见的廉租房、经济适用房实施办法，业界预计这三大住房政策将在近期修订完成并报市政府审定实施。有消息显示，三个政策都将于11月率先在金沙洲得以实施。

　　一旦三大政策同时实施，广州的住房保障体系可谓正式构建完成。届时，不同人群将可以根据自身经济条件在市场上选择适合的住房途径，包括廉租房、经济适用房、限价房以及商品房。

　　根据市政府规划，广州最大的新社区——金沙洲新社区将在今年年底前全面竣工交付使用。这个社区共可提供65栋6116套廉租房和经济适用房，有40平方米、60平方米、80平方米和120平方米4种户型，其中90平方米以下户型占总建筑面积的82%，其余小部分大户型是提供给金沙洲的被征地农民和部分铁路拆迁户，预计售价3000多元／平方米。配套项目最快11月上旬全部完工。

　　在不远处金沙洲大桥下的全国首个双限房项目——保利西子湾，11层带电梯小高层，将可提供1600多套单位，其中90平方米以下占80%以上，以70~90多平方米的二、三房为主。最高限价6500元/平方米。

　　虽然相关政策仍然有待国土部门正式公布实施，但是有数据显示，目前已有1.3万户家庭通过了申购经济适用房的预审，有资格参与首批经济适用房的申购和抽签。限价房方面，由于未对限价房购买对象限制收入，因此，将有很多人符合购买条件。有房地产网站所作的一项调查显示，超过六成符合申购条件的市民表示将申请购买限价房。

　　截至目前，广州一共公开出让限价房地产9宗，面积95.6万平方米。19日，广州开发区又将有一宗限价地开标。广州市国土房管局有关官员表示，将根据房地产市场的运行情况来推出限价房地块。房价持续上涨，限价房的规模将扩大，反之则减少。

　　业界预计，虽然经济适用房以及限价房的数量有限，但是对商品房的冲击将是不可避免的，特别是价格较低的二手房市场空间将遭到压缩。

　　开发商高位出货意愿强烈

　　中央收紧同时收缩“地根”和“银根”的调控效果已经开始显现。9月27日，央行与银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中更为重要的规定是，商业银行将不得对囤地、囤房的企业发放贷款、不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物等。

　　“商业银行的贷款已经受到很大的限制。”有银行从业人士透露，近期各级银行都在紧急开会，要求与中央政策保持一致，部分银行还降低了原有的放贷任务。

　　同时，国土资源部打击囤地、清查闲置土地的行动还刚刚开始。作为以土地储备闻名的华南开发企业，极有可能面临大量土地必须定期动工的压力。

　　广州房价此前的快速飙升也呈现透支未来上涨空间的势态。根据广州市国土房管局“阳光家缘”网站的统计，广州今年二、三季度的房价呈现快速上涨态势。今年4月，广州新建商品住房实时签约均价为8037元/ 平方米，而刚刚过去的9月份这个数字已经飙升至11290元/平方米，比4月份上涨了40%。

　　对此，合富辉煌报告认为，三、四季度高涨的房价将“十一”黄金周置业门槛大幅提高，大量中等收入置业者已被阻隔于市场之外，支付能力较强的换房置业者和投资置业者几乎构成了黄金周全部购房客户。

　　各方面的压力已经让开发商的态度悄然转变。合富辉煌集团市场研究部监测结果显示，2007年9月1日至30日广州全市住宅楼盘在四大主流媒体广告投放费用共10697万元，比2006年“十一”和2007年“五一”黄金周分别上升10%和43.6%；而2007年“十一”黄金周全市推广楼盘为112个，与2006年“十一”基本持平，与2007年“五一”相比上升13%。种种数据表明，开发商在这个“十一”黄金周实际推货力度有明显加强，高位出货意愿非常强烈。

　　一个有意思的现象对开发商急于出货的心理形成佐证。日前有机构发布统计结果，显示国庆前后的垃圾手机短信中，绝大部分属于楼盘广告，由于数量实在太多，导致92%的人对楼盘手机广告表示反感。