新政策导致沪楼市供需双方交易意愿下降

　　薛建雄

　　本周楼市表现差强人意。除了少数市区楼盘高价推盘外，开发商的推盘意愿也在同时降低。供需双方的胶着导致交易不振，房价却进一步走高，市场的非理性行为不得不令人担忧。

　　佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周上海楼市商品房(不计动迁、配套，下同)成交量为55.16万平方米，环比上升了18.57%，其中商品住宅共成交3454套，45.19万平方米，环比增加19.46%。两组数据都只略高于年均水平，表明多数购房者在央行提高第二套房首付所传递的房价调整信号下，购房愿意有所下降。

　　“十一”房展会遭遇购房者的冷淡之后，开发商的推盘意愿也在下降。佑威&天天房展网研究中心的数据显示，本周仅22个项目推出46.19万平方米商品房，尽管供应量较上周增加了62.99%，但商品住宅供应量仍旧没有起色，造成了巨大的供应缺口，仅有13个住宅项目推出28.22万平方米新房源。截至17日，10月楼市共计成交商品住宅83.02万平方米，而同期供应量却仅有49.42万平方米，供需缺口达33.60万平方米。

　　由于供应的相对不足及一些市区

豪宅近期的推盘，交易胶着的上海楼市，平均成交价格竟出现了加速向上的局面。本周商品住宅成交均价环比上涨2.96%，达到12103元/平方米的历史高位，商品房则是在失去上周高价写字楼项目放量成交支撑后回落8.28%，为11627元/平方米。

　　新政出台后，在上半年高成交后有所透支的购买力，再现下滑之势，而开发商似乎并不担心，不但减少了推盘量，且市场的交易价格还在走高。其背后的原因是新房供应的稀缺。至10月18日，网上房地产的一手新房可售量仅余558.08万平方米，其中普通住宅仅为292.60万平方米。一方面是新房供应量的持续下降，另一方面是二手房的挂牌量快速上升到历史未有的800.15万平方米。

　　显然，导致目前所谓的房源供应不足的还有人们观念难于改变的问题。很多新婚家庭或是改善居住者，都认为要买新房才行，甚少考虑二手房。购房者要改变以前买房就是“买新房买市区房”的观念，才能适合楼市多层次和谐居住的发展需要。因此，笔者在节前提出更多购房承受能力有限者应考虑近郊新房。而如果怕交通成本太高则可以选择二手房。

　　同时，全国市场上至今依然有高达6.68亿亩存量土地未获得开发(这个量相当于目前近三年的土地用地量，今年1~8月全国开发用地仅1.62亿亩)。这些地都是被一些没有房地产开发能力的企业或项目公司所持有，而那些有钱有能力开发的企业，手上却已经没有土地可开发。以至于大量的开发商，去争夺不多的增量用地(政府新挂牌地)，使得全国土地屡创“天价”。

　　此时，中央政府研究土地市场存在的各种弊端，适时出台各种有力措施以迫使存量用地开发的政策出台，包括之前的“土地增值税”和如今的土地转让费问题。每一次土地新政的出台，都无外乎是清理小而乱的开发商，给实力雄厚、守法遵规的开发商以更大的生存空间。而经过近几年的培养，目前我国也已经拥有一批实力雄厚、良性成长的开发商，他们开发能力的增加，有效缓解了未来楼市的供需矛盾。

　　政府通过存量土地解决大部分的商品房供应量，新增土地供应就可以更多地用来做廉租房、经济适用房。

　　由于大开发商对产品的经营能力较强，这会使得新房的品质和价格都有较快的提升，以满足中高端的住房需求。低档市场基本上会以二手房为主，保障性住房以经济适用房和廉租房为主。由此，一个更为齐全、完善的住房开发结构雏形初现，这也更能符合未来国民的居住结构。同时，控制各层次住宅的开发结构，在合理调配资源的同时，也把保障性住房落到实处。

　　其实楼市和居民收入一样存在“二八定律”。从

房价与居民的收入比来说，确实比较高，但是房价总是被20%的人支撑企高。从国家经济的发展来看，这20%的人收入增长很快，房价的支撑面还很强。目前，国家已经本上确立了高收入者买商品房、中高收入者买二手房或住郊区、普通低收入者买经济适用房，其余通过保障性的廉租房来解决的途径。所以购房者也需要认清形势，重新考量自身的购房能力，以选择适合自己的居住环境。(作者系佑威房地产研究中心主任)

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