上海房价缘何一路走高

　　本报记者李刚

　　二手房卖方依然强势房屋租赁价环比上升

　　上海二手房指数办公室和上海房屋租赁指数办公室近日分别公布了今年9月上海房产市场的相关指数报告及原因分析，沪上房价总体继续攀升已是不争的事实。

　　二手房价涨幅明显

　　上海二手房指数办公室的报告称，今年9月，上海二手房指数为2009点，较8月上涨79点，涨幅为4.09%。9月，上海二手房市场维持强势的卖方市场，市场上可供选择的优质房源较少。一手房市场供应略有增加，但供给速度仍显落后，供需缺口依然存在，因此，在众多因素推动下，二手房价格呈现攀升态势，但涨幅略低于前期水平。

　　今年9月，上海

二手房市场表现依然不俗，成交价格持续上涨。上海二手房指数办公室最新统计显示，4个区域整体涨幅超过5%，6个区域涨幅超过3%，市场表现上佳。

　　此外，由于市场中可供投资的品种较少，不少已获得可观收益的投资者，多数将目光投向可获稳定收益的投资品种上，因此房产投资正成为不少人的不二选择。在决定二次投资时仍选择房地产产品，以获取租金以及未来增值的收益。此外，近期房地产价格的稳定上涨也增强了投资者的信心。

　　9月末，央行和银监会发布了房新政，对第二套住房贷款首付及利率作出了上调规定。上海二手房指数办公室分析认为，因该项政策出台前市场就有所预期，因此并未引起大的波动，且房地产市场本身尚处于较为良好的发展过程中，“第二套房规定”以及信贷加强控制的影响仅局限于投资性购房行为，对自住购房者的影响有限。

　　房屋租赁整体趋热

　　日前发布的上海房屋租赁指数报告显示，最近上海市房屋租赁市场整体呈现先抑后扬，高端回落，低端拉动市场格局。

　　今年9月，上海房屋租赁指数为1079点，较8月上涨23点，环比上升2.2%。9月，上海房屋租赁市场延续着前期的上涨趋势。虽然9月上旬租赁表现一般，但中下旬成交速度加快。其中，高档商品房租金保持原有的稳定状态，波动较小；一般商品房租金维持8月以来的缓步上升趋势；而售后公房租金则保持优异表现，涨幅有所放大，成为整个上海租赁市场的主力。上海房屋租赁指数办公室分析认为，9月上海租赁市场呈现先抑后扬的走势，低端房源成交速度有所加快且租金出现快速上扬态势，带动整体租赁市场趋热。

　　9月，高档房租金较8月有所回落，环比微跌0.9%。其中，两室租金仅微跌0.1%，三室租金下跌2.0%。高档商品房租金仍保持稳定，一般商品房租金依然有所上涨，环比上升1.4%。其中两室租金较8月上升1.4%，三室租金上涨1.6%。

　　9月，售后公房租金大幅上涨，环比上涨3.3%，其中一室租金上涨3.8%，两室上涨2.8%。售后公房租金连续多月出现上涨，9月涨幅创近期新高，仍处于强劲上升通道中。根据上海房屋租赁指数办公室统计数据显示，学区板块如闵行、普陀和杨浦等，9月表现抢眼，分别上涨4.2%、4.2%和4.3%，带动了整体售后公房租赁走好。

　　政府调控有待夯实

　　在日前举行的上海市政府新闻发布会上，市政府发言人陈启伟专门向媒体记者谈到上海房地产市场的几个重要问题以及市政府的有关应对措施。

　　陈启伟说，近期上海房地产市场需求有所释放，住房成交量上升，

房价上涨压力较大。上海将继续按照“三个为主”(以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主)的原则，加大房地产市场调控力度，进一步加强供应与需求的双向调节，切实开展房地产市场专项整治。

　　在供应方面：一是加快经营性用地供应，年内将有450公顷住宅用地上市供应，其中中心城区约50公顷，近期将分批推出。二是继续加大“控增逼存”力度，实施新增用地计划与存量消化挂钩制度，加大对已批未建的处置力度，预计年内将新开工商品房600万平方米。三是加快套型结构清理项目的开工建设和上市进度，目前已经清理完毕的项目中90平方米以下房屋约1050万平方米，下一步将采取适当的措施，加快开工建设和上市进度。四是加大对已达预售标准项目的“引逼”上市力度，年内预计达到预售标准的新建商品住房面积约450万平方米，这些项目年内将全部上市预售。

　　在需求方面：一是调整完善有区别信贷政策，严格执行国家有关“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%”的政策，房地产管理部门将积极配合落实，对违反贷款规定的不予办理抵押登记。二是继续严格执行房地产市场外资准入和管理的规定，对同一境外个人购买本市两套以上商品住房的，房地产管理部门不予办理备案和登记手续。

　　在市场整治方面：一是进一步加大对典型案例的查处力度，重点查处捂盘惜售行为。二是在销售全过程落实“实名制”，加强对销售秩序的监管，健全突发事件的快速处理机制。

　　陈启伟最后称，将密切关注利率、

汇率、税率、股市的走势和变化对房地产市场的影响，保持上海房市房价的平稳。

　　但一些业内人士告诉记者，从上海二手房指数办公室和上海房屋租赁指数办公室关于今年9月的两份报告看，政府方面真要管住、管好、管顺上海房地产市场绝非易事，因为“剪不断，理还乱”的局面和缘由太复杂了。