“居者有其屋”的河北解读

　　安居，对于城市的每一个家庭来说，都是头等大事。本版图片/本报记者刘光昱

　　-前面的话

　　房子的事向来是大事。"安得广厦"也好，"居者有其屋"也罢，人们都在寻找头顶上的一个屋顶。一般来说，这个屋顶的最低目标是放置身体，使免于寒风冷雨侵袭；推延开来，则又有了安放心灵的功用。

　　在计划经济的时代，我们的身体和心灵都存放在公屋里边，别扭的时候不能说没有，但总体上没有特别凸显的矛盾。房子的事成为一个"事"，主要是这些年的事。

　　和着

中国经济一起攀升的楼市，给了很多人希望，也断送了很多人的希望。我们的屋顶在哪里？市民在问，各级政府也在问，大家都在努力解读自己所理解的"居者有其屋"。今年以来，我们也陆续感觉到一些政策的利好，希望这些利好能够换算成切实的政策目标。

　　样本

　　秦皇岛：经适房与商品房同时长高

　　本报记者 刘丽普

　　近两年，海滨城市秦皇岛悄然“增高”，冒出了很多漂亮的楼盘。和楼层一样蹿高的，还有房价。高企的房价成为很多人的困惑，每天忙碌着穿梭于这个城市，眼望着诸多的高楼和大厦，却难以找到自己的安身之处。

　　不过，也有利好消息传来。秦皇岛市出台的关于经济适用房和商品房联动开发、廉租房保障办法的消息，未来5年将建设约210-290万平方米的经济适用房的规划，让很多市民又平添了几多兴奋和希冀。特别是，当这种希冀放置在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的大背景下，越发显得意味深长。

　　-“经济适用房”梦想

　　在秦皇岛市打拼3年多的晨风(化名)，在刚刚过去的8个多月里，一直被“经济适用房”这个名词困惑着。开始是“充满了希望”，后来变成了“焦虑和沮丧”，现在则是“不知所措”了。

　　晨风2004年大学毕业来到秦皇岛工作，今年年初结婚，过去的3年多时间里，一直租房，工资本来不高，再除去房租和生活费，所剩无几。在这个城市里拥有一套住房，成了晨风梦寐以求的事，尤其是结婚后，这个期待更加迫切。

　　2006年年底，晨风打算买房时发现，他根本买不起商品房，4000多元每平方米，买一居室也要二三十万元。“就在这时，听说西环附近要建经济适用房，计划建39栋楼。当时并没有规定哪些人群可以购买经济适用房，我当时感觉这是个难得的好机会。”

　　也就是从那时开始，晨风一直奔波于“经济适用房”的事，跑了多个部门、问了很多人，到现在8个多月过去了，房子早已开工了，还是不知道哪些人可以购买，也不知去哪里问才能得到答案。

　　晨风说，因为不想就此放弃，只好一次又一次地去建房现场看，咨询那里的有关工作人员，但每次去的结果都差不多，没有任何进展，也总能碰上很多和他一样焦虑的咨询者。

　　在此过程中，晨风也发现，按照该市“经济适用房”这个概念的分配惯例，大多数经济适用房是分配给政府有关部门的工作人员。就此放弃？还是继续跑下去、等下去？“等待的这8个月，商品房的价格上涨了很多，越等越买不起！”

　　在位于港城大街东部的东盐务经济适用房生活小区内，记者印证了晨风的说法。小区物业工作人员告诉记者，该经济适用房小区在几年前就开始陆续入住，小区内分三期建了16栋楼，现有700多户，主要是分配给政府各部门后，各部门再按照各自的规定分配给工作人员。

　　记者随机采访的大多数市民也反映，“很少看到过经济适用房”。单从这一点看，秦皇岛市委研究室张帆认为，在此之前，秦皇岛市的经济适用房还不算真正意义上的经济适用房，具有单位为职工发放福利房的性质。

　　但是，如果实现市政府不久前发布的“经济适用住房与商品住房开发建设联动”的相关细则，那应该是真正的“经济适用房”，面对的人群是城镇低收入人群。

　　-经适房和商品房联动开发？

　　刚刚过去的8月，秦皇岛市政府通过《经济适用住房与商品住房开发建设联动运作的实施办法》(以下简称“

　　办法”)。《办法》规定，经济适用住房与商品住房开发建设联动运作，是指在商品住房开发建设项目中，建设一定比例的经济适用住房，并无偿将其交由市廉租住房和经济适用住房管理中心，面向符合条件的低收入家庭出售的运作方式。

　　据悉，这一开发模式，在全国并不是第一次出现，但在我省尚属首创。由于这项政策在秦皇岛市还没有具体落实，联动式的经济适用房也没有实体，相关职能部门并不愿意就此诠释更多。

　　从《办法》规定中看，联动项目中经济适用住房的建筑面积按该项目总住宅面积的10%—20%的比例确定，一宗地块上建设的经济适用房总面积原则上应大于一栋住宅的总建筑面积；住房保障管理部门按照栋、单元、单套的顺序确定经济适用住房的房源，并联动项目的开发建设单位出具《联动项目经济适用住房确认书》，规划部门则根据《确认书》颁发建设工程规划许可证。

　　开发地块土地招标出让时，由国土资源部门将住房保障管理部门提供的经济适用住房的建设方式、建筑面积总量、产权初始登记等事项列入土地出让公告，并在与开发商所签订的土地出让合同中进行约定。

　　联动项目中经济适用住房单套建筑面积标准：多层住宅最大户型控制在80平方米以内，中高层、高层控制在90平方米以内。其施工图设计、质量标准、建筑安装材料的使用等与商品住房一致，共享住宅区的公共配套设施；廉租住房和经济适用住房管理中心负责参与和组织施工图设计审查、工程成本核算、施工组织方案、工程质量管理等监管工作，并做到同时竣工验收或首期竣工验收。

　　经济适用房竣工验收合格后，产权初始登记由开发商负责申请办理，然后将经济适用住房部分的房屋产权无偿划转到市廉租住房和经济适用住房管理中心。物价部门会同住房管理部门，根据联动项目周边同期商品住房价格，提出联动项目中经济适用住房的最高平均销售价格的定价意见，报市政府批准后向社会公布；联动项目的开发建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任，并承担保修责任。

　　与以往不同的是，秦皇岛经济适用房的供应对象将面向城镇的中低收入人群：具有秦皇岛市城镇常住户口且申请人家庭成员至少一人取得本市户口3年以上；家庭人口在2人以上和30周岁以上的单身人员或离异满3年以上的人员；家庭人均收入不超过上年度城镇人均可支配收入；无自有产权住房或家庭自有住房建筑面积在人均20平方米以下。而近期经济适用房的供应对象为无自有产权住房的家庭。

　　-廉租房建设进一步推进

　　据悉，秦皇岛市今后5年将竣工城镇住房1450万平方米，其中经济适用房(含集资建房)占15%-20%，约210-290万平方米。面对这样的规划和目标，当地很多老百姓还是高兴不起来，在他们看来，即使建设了经济适用房，就算有幸申请下来，也没有能力买下来。

　　8月21日，秦皇岛市迎宾路的一个街心公园里，聚集了很多乘凉的市民，李先生就是其中一位。

　　今年51岁的李先生一边与记者聊天，一边掏出装有旱烟叶子的方盒，从盒顶拿出小纸条，很熟练地卷烟吸。李先生说，他吸旱烟还不是为了省些钱。目前，他和老伴都退休了，家中还有儿子、儿媳和孙子，儿子没有固定工作，家里固定的收入只是两个人的退休金，共1000多元。为了补贴生活，李先生还经常做些零工贴补家用。

　　由于没有资金购买商品房，李先生一家三代5口还蜗居在50平方米的两居室，“很拥挤，也很别扭，更多的还是很无奈，即使有经济适用房可买也支付不起，主要是没有还贷能力。”

　　60岁的丁凤海更是眼睁睁地看着“经济适用房”与自己擦肩而过。在铁路建筑段工作的丁凤海告诉记者，再有几个月，他就退休了，老伴以前在东北老家，户口迁到秦皇岛有几年了，“工作了一辈子，到现在还是集体户口，没房子落户。特别希望有一套属于自己的住房，40平方米就知足了。”可是，前几年儿子生病欠了些债务，现在债倒是还清了，还是没有能力买房子，“今年年初，开发区一套房子，按经济适用房每平方米2800元的价格卖给我，我买不起，只好放弃……”

　　在现实生活中，像李先生、丁凤海这样的人群，的确还不少，即使是有了价格相对便宜的经济适用房，也是心有余而力不足。

　　8月初，国务院第187次常务会议通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这一《意见》直接标志着政府住宅调控思路的转变，住房保障重点由经济适用房转向了廉租房建设。

　　记者了解到，在保障城镇低收入人群住房方面，秦皇岛市政府决定扩大廉租住房保障范围，以解决最低收入家庭的住房问题：从2008年1月1日起，将家庭收入在当地上年度家庭人均支配收入1.5倍以下，家庭人均住房面积在15平方米以下且家庭住房总建筑面积在50平方米以下的城镇非最低生活保障家庭纳入廉租住房保障范围。廉租住房面积保障标准为人均住房建筑面积15平方米，每户最低30平方米，最高50平方米。廉租住房保障对象凭《秦皇岛市城镇廉租住房制度保障证》领取租金补贴。

　　据悉，昌黎县已经开始向城镇的低收入人群发放廉租住房租金补贴了。一位领到补贴的先生说，有关部门给他发放了1600多元，今后每年发放一次，“从排序上看，我是500多号，之前已经发放过好几批了。”

　　

房价高企，但购买者热情不减。

　　-老百姓、开发商和政府的共赢？

　　记者在采访中发现，在秦皇岛市的房地产商，对于该市出台不久的经适房和商品房联动开发的消息并不是很关心，对于记者的采访更是讳莫如深。他们很直接的态度是：每一位开发商都有自己的“小算盘”，谁也不做赔本的买卖。

　　基于这一点，秦皇岛市的很多市民都担心商品房的价格会继续上涨。目前，该市的商品房价格大多在每平方米5000元上下，有些面对高收入人群楼盘的价格达到了上万元，像市区内的滨海城、胜龙·中央胜景这些2009年才竣工的期房，其价格也要4500元左右或稍低一些起价。

　　秦皇岛市委研究室张帆认为，这种担心是不必要的，因为已经很明确地规定了政府应承担起经济适用房的责任。联动开发的过程，也是开发商与政府博弈的过程，政府划拨土地时，肯定会将应该承担的部分划出来。

　　秦皇岛市政府《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的实施意见》也证明了这一点，经济适用住房建设用地，采取行政划拨方式供应，由市、县国土资源部门在土地利用年度计划中优先安排。经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，按收费的低限减半征收，经济适用房小区外基础设施建设费用，由项目所在的市、县政府承担。

　　张帆说，最关键是这个政策能否如期执行下去。如果能够执行下去，对于老百姓、开发商和政府是共赢的。因为开发商与政府博弈后，解决了低收入人群的住房问题，也可以说，开发商在赚取利润的同时，也为政府承担了一定的责任。再者，该市以前的经济适用房是有特定对象的，往往是体制内的无房户或者住房面积不达标者，并不是根据收入的多少，面向社会低收入人群的。现在与以前最大的不同是，以后建设的经济适用房明确规定，其供应对象是城镇的低收入人群。

　　张帆认为，经济适用房和商品房联动开发，还可以解决地段和环境的问题。一般情况下，经济适用房处于比较偏远的地带，反而增加了人们的生活成本；而商品房所处的位置和环境要好一些，经济适用房和商品房捆绑后，经济适用房的住户可与商品房住户共享小区的公共设施和环境，也不至于出现人们十分担心的新“贫民窟”现象。

　　典范

　　衡水：8年建了经适房70万平方米

　　本报衡水电(记者孟宪峰)8月29日，记者从衡水市房地产管理局获悉，衡水市自1998年开始进行经济适用住房建设，到2006年底，已建设经济适用住房小区10个，总建筑面积70.5万平方米；自2004年正式启动廉租房制度，目前已累计发放租赁住房补贴126.56万元。

　　-经济适用房关系民生

　　1998年，随着房改工作的逐步深入，衡水开始大力建设经济适用住房，市区的安居住宅小区、享园住宅小区等经济适用住房项目相继开工建设，记者查阅衡水市住房制度改革资料得知，当时的衡水市政府对经济适用住房项目极为关切，为加快项目建设多次下发文件，并给予很多政策上的优惠。

　　多年来，随着衡水经济适用房建成面积逐年增加，很多符合条件的无房户和住房困难户搬入了新居。根据衡水房地产管理部门提供的资料，到2006年底，衡水全市已建设经济适用住房小区10个，总建筑面积70.5万平方米，其中主城区建设5个，总建筑面积54.3万平方米。

　　-发放租赁住房补贴

　　衡水市民李爽是位残疾女孩，和父母相依为命，靠打零工和领取低保金艰难度日。因为家境窘迫，她连自己的房子都没有，只能租住在城市郊区的简陋平房里。2005年、2006年，李爽全家每年都领到租赁住房补贴1944元，这些钱，基本能够保障她们向房主按时交付租金。

　　自2004年衡水正式启动廉租房制度，几年来逐步扩大保障范围，先后对人均住房面积8平方米以下、10平方米以下、12平方米以下的最低收入家庭提供了住房保障，共947户、2932人，累计发放租赁住房补贴126.56万元。今年，衡水将保障范围扩大到15平方米以下，已确定155户低收入家庭享受租赁住房补贴。

　　-力保“居者有其屋”

　　衡水房地产业内部人士告诉记者，近两年来，衡水的房价呈持续走高的态势，目前，衡水普通住宅小区的基本房价已在2000元/平方米左右，即便一些偏远地方的房价也多在1600元/平方米以上，而且不同楼层、不同档次的房子，房价也渐次增加。有些高档住宅小区的房价已在3000元/平方米以上。

　　衡水房管局工作人员告诉记者，衡水正酝酿出台《衡水市经济适用住房管理办法》，今后将加大经济适用住房建设力度，使经济适用住房供应达到住房总供应量的10%—15%。同时将廉租住房保障方式从单纯发放租赁住房补贴变为以发放租赁住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

　　动态

　　邢台：1850万元改善230户住房条件

　　本报邢台电(记者张会武 通讯员黑敬祥)为切实解决最低收入家庭住房问题，邢台市房产管理局计划筹资1850万元，通过两种方式筹集廉租住房房源，保障230户低收入家庭改善住房条件。

　　

能有一套经济适用房或廉租房是低收入者的梦想。

　　按照省政府关于实物配租户数一般应达到应保障户数的25%左右的规定，结合邢台市今年对市区人均住房建筑面积在15平方米以下最低收入家庭的调查结果，市区应进行实物配租的保障对象为230户。为此该市将筹资1850万元，通过两种方式筹集廉租住房房源，全面实施实物配租。一是在中兴东大街旧区改造项目内建造廉租住房180套，解决桥东区最低收入家庭中的孤老病残特殊困难家庭的住房问题。套型建筑面积为30—50平方米，在改造区域内每幢新建楼房中安排一个楼口用于廉租住房实物配租。二是在桥西区通过从市场上购买一批普通商品房或二手房的办法，解决桥西区最低收入家庭中孤老病残特殊困难家庭的住房问题，重点选择在达活泉路以南、冶金厂路以北，套型面积在40—50平方米的存量房相对集中的小区。对收购的存量房不符合廉租住房标准的要进行改造，使其达到廉租住房标准后，进行实物配租。

　　另据了解，除实物配租外，邢台房管部门在发放住房补贴方面倾情低收入家庭。近一年来，为全面掌握最低收入家庭住房保障变化情况，邢台市房管局联合民政、财政及两区政府办事处，做了大量基础性工作。每年都要对最低收入家庭住房情况进行调查摸底、核查和公示，确保应保尽保。去年该市完成了12平方米以下最低收入家庭住房保障856户、2693人，发放租赁住房补贴138万元。今年，该市要完成对全市15平方米以下最低收入家庭住房保障919户、2811人，需发放租赁住房补贴177万元，其中市区上半年7月底前已经发放完毕，共计保障户数919户，2811人，发放租赁住房补贴88.5万元。

　　远景

　　张家口：今明两年建8万平方米廉租房

　　本报张家口电(记者李彦宏)前不久，在张家口市市长与媒体就城建问题举行的见面会上，张家口市市长郑雪碧向媒体传达了一个振奋人心的消息，为了解决低收入家庭住房困难的问题，张家口将在今明两年建设8万平方米以上的廉租房。

　　张家口属经济欠发达地区，全市低保户达6万多户，许多低收入家庭因买不起房无法满足住房的需求。据张家口市房管局房改运行科科长李春利介绍，此次的廉租房建设，分别为桥西区4万平方米，宣化区与桥东区各1万平方米，下花园、高新区各5000平方米，其他县约1万平方米。李科长介绍说，吸取其他地市一些廉租房建设的经验教训，避免一些后遗症的出现，此次的廉租房建设原则上采取分散建设的形式。

　　据介绍，8万平方米以上的廉租房建设预计利用今明两年的时间完成，目前已经将此项目分配到各县区，而各县区也正在落实项目的建设计划，预计到年底，各个县区的廉租房建设的具体方案将出台。

　　李春利介绍说，此次的廉租房建设对于张家口的诸多低收入家庭来说无疑是一件大好事，会在很大程度上缓解低收入家庭的住房困难问题。

　　据了解，早在2004年，张家口市便建设了3万平方米的廉租房，当地桥东、桥西、宣化区各一万平方米。当地房管部门介绍，这些廉租房后来实行了政府限价的方式进行了出售，共492套，已于2005年年底入住。

　　

还有多少这样的人群期待住房条件改善。

　　观察

　　房地产市场中的政府责任

　　田学斌(河北经贸大学经济研究所副研究员、经济学博士)

　　今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅达7.1%，创23个月以来最高纪录；7月，又比6月高出0.4个百分点，新建商品住房的销售价格也同比上涨8.1%，再创新高。

　　有人认为，土地价格过高是拉动房价高涨的主要原因。果真如此，市场上的房屋供应就该减少，但是事实上我国房地产投资和商品房建设并没有出现明显的下降。这说明，房地产市场的火爆，主因不是成本推动，而是需求过度扩张造成的。

　　当前，我国的城市化步伐加快，大量农民工进城务工；随着我国开放度的提高，不少外国人到大城市购房，自住性需求增加，这是经济发展的表现。也有一些先富起来的人，自己买房不是自住，而是期望囤房获利，属于投资性需求。

　　明确了原因，应对的举措则是抑制投资性需求。有学者主张征收物业税，以增加住房的保有成本，能够打击房地产投资需求，但可能抑制一些大户型的自住需求；一些经济学家则认为，有效抑制过度投资性需求，应对房价的增值部分征收资本获益税。还有学者最优的办法是对空置住房征收住房空置税，可以减少炒房带来的房价波动，又不影响自住性需求的住房价格变动。政策实施有成本，但若措施得当，征收空置税的办法较为优胜，因为它可以最大限度地明确甄别居住需求与投资需求，实现抑制投资性需求的目标，保证房地产市场的运行效率。

　　对于城市低收入群体来说，市场机制向来较少顾及。即使房地产市场平稳运行，也很难解决其住房困难，需要政府承担起相应的责任。最近出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，是国家高度重视解决城市低收入群体的住房问题的集中体现。这与世界上许多国家的做法一致。

　　《意见》指出，对于城市低收入住房困难家庭，政府通过提供“经济适用房”的方式解决，并与廉租住房保障对象衔接。这就明确了两者的关系和作用。

　　需要指出，原有的经济适用房政策之所以没有实现解决市民住房困难的目标，其中一个主要原因是面积控制没有落实。现在经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。低水平的住房保障有利于减轻国家负担，鼓励、促使那些收入状况改善后的家庭，及早从经济适用房和廉租房保障体系中退出，让更多的低收入者享受政府保障。这样就最大限度地减少了那些有权力和有钱的人争相进入经济适用房体系，彻底消除了原有制度引致的保障对象不当扩大的弊端，从根本上保证了政府保障性住房的低水平、促流动的特征，提高了制度效率。