上海住房保障摸底调研 民营房企有望参与

　　本报记者 田新杰

　　“我们目前正在对上海市住房保障问题的几个关键要素进行摸底，简单讲就是要多少钱、多少房源和土地覆盖多少人。”日前，上海市某权威研究机构负责人向本报记者透露。

　　该负责人还表示，基本方向已明确，以实际的房源和土地支持为主，货币补偿为辅，开发建设主体将体现多元化。但方案最终出台估计要到明年。

　　拟议中的新方案另一值得关注的焦点是，符合相关条件的非上海户籍常住人口也将纳入住房保障体系。目前上海非本地户籍的常住人口有400余万。

　　记者同时采访获悉，不少地产商对政府主导下的保障住房建设同样抱有热情，他们表示如果相关政策允许将会积极参与其中。

　　常住人口将受保障

　　上述负责人向记者表示，目前正在进行的摸底调研，是在上海市政府的部署下进行的。此次调研意在依据24号文的规定，对全市的住房保障体系进行一次全面梳理。

　　“政府决策层在掌握这次调研的基本数据、情况后，会最终出台对应24号文的上海细则，主要是房地、资金、人口数量三大方面。”

　　保障体系的覆盖面将跨越户籍界限，全面覆盖包括拥有上海户口的市民、外来务工人员等非上海户籍但在上海长期居住的人群。

　　最新统计数据显示，至2006年年末，上海全市户籍人口1368.1万人，常住人口达到1815万人。按照上述新的住房保障思路，400多万非上海户籍常住人口也将被纳入新政策保障范围之内。

　　自2000年起，上海市就相继制订了三个住房保障方面的文件。上海易居房产研究院高级评论员杨红旭表示，上海廉租房制度由此初步建立，人均住房标准也从最初的5平方米扩大到如今的7平方米。

　　记者了解到，全市包括浦东、静安、卢湾等多个区已在数月前陆续展开廉租房试点工作。截至2007年8月底，全市符合廉租条件累计登记26572户，已有25298户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的95.21%，其中实物配租393户，租金配租24905户。

　　但杨红旭认为，现行政策的覆盖面仍然较小，目前的受益面还限于“双低”家庭。上海享受廉租房的家庭占全市城镇总户数尚不足1%，而发达国家一般是10%左右。

　　不但廉租房保障覆盖面有限，其中大部分还不是实物配租。据记者了解，由于目前小户型租赁房源奇缺及租金高企，很多货币补偿的廉租房保障体系内家庭，只能把租金补贴用于日常家用，而没有真正用于住房领域。

　　“实行货币补贴有赖于一个稳定的租赁市场。首先必须有充足的小户型出租房源存在，而上海目前符合这一条件的主要是老公房，新建房源大都面积偏大租金偏高，符合条件的房源严重不足；其次需要租赁价格稳定，但目前租赁价格随

　　为改变这一状况，前述研究机构负责人向记者特别强调，酝酿中的上海住房保障体系将以实物为主，从政策性住房建设用地、政策性保障住房供应两大方面进行挖掘，把一部分符合保障条件的市民从商品市场的需求中分离出来，从根本上消化这部分住房需求，而资金补贴的方式相对扮演辅助的角色。

　　“这是一个很大的工作量。目前不仅我们这个机构在做相关工作，其他如房地、建设部门也在做摸底工作。”该负责人表示。

　　民营房企有望参与

　　“由于目前还处于政策研究的摸底调研阶段，将尽快出一个方案供决策层参考，但年内推出细则的可能性不大，估计要到明年正式出台。”这位负责人告诉记者。同时政策性保障住房建设的参与主体及资金来源是另一个关键点。

　　该负责人还透露，参与运作的主体将体现多元化。经过整合实力明显增强的国资

　　而上海房地局廉租房办公室主任董佳懋此前曾表示，“有关部门正在考虑出台民间资本参与廉租房开发建设和管理的政策。大致设想是由政府或民间资本出面收购一些尾房或空置房，改造成出租房，并减免部分租金税收。”

　　丛诚也指出，政府作为责任主体当然要直接提供住房保障，如提供廉租房，廉租房的财政支出，必须纳入地方政府公共财政预算的法定科目；但仅靠政府财政的力量是远远不够的，政府还应出台多种政策，鼓励和调动社会力量与市场资源，投入到住房保障体系中来。如鼓励开发商建造廉租房，税费和信贷利息享受有关优惠，鼓励私人投资小户型住房，出租给低收入家庭租住，减免房租所得税和还贷利息免税等。

　　在政策性保障住房建设中，除了上海地产集团等国资房企旗下的开发公司担当大纲外，诸如绿地、大华等上海本地多家大型民营开发企业同样揽下了大量“任务”。

　　而根据24号文的“双轨制”模式，实际上形成了两个形态的市场——市场化的商品房市场和政府主导下的保障住房市场。对开发商而言，后者同样大有潜力可挖。

　　“大华在此前参与了上海多项住房保障概念的项目建设，积累了不少经验。24号文出台后的住房保障建设市场，大华同样将在政府主导下积极参与。”大华集团的一位高层向本报记者表示，目前政府方面尚未有明确的企业参与保障住房建设的最新明确规定，企业看重的是具体项目的可操作性。

　　“其次是投资回报率，尽管保障住房的回报率一般不如商品房，但其风险相对较小，这也是吸引开发商参与的关键。”