上海楼市扩供 450万平方米土地难救急

　　嘉宾：上海中原研究咨询部总监 陈宁

　　上证第一演播室 中国证券网

　　最新数据显示，上海市可售的一手房面积今年以来首次跌破600万平方米关口，成为近两年来最低点，供求关系失衡显而易见。为了缓解供应紧缩的矛盾，上海市政府明确表态，将通过“控增逼存”的方式，实行新增用地和存量消化相

　　结合的计划，加大市场供应力度，450万平方米住宅用地新增供应有望出笼。随着供应量的增大，房价会否有所调整？未来楼市是否会产生影响？本次上证第一演播室请来业内人士为网友作出解答。

　　供求失衡影响

　　主持人：在节前上海市政府的新闻发布会上提出，上海近期房价上涨压力较大，这是由哪些原因造成的？

　　陈宁：我们曾对上海全市19个区1000多个在售楼盘进行筛选，从中选出498个2006年5月及2007年5月均有成交同一宗物业，以该物业的成交均价作为同比计算的指标。此次比较研究我们尽可能做到“同质可比”，在可比较的样本楼盘中，有54%的楼盘价格呈现出不同幅度的增长态势，22%的楼盘价格保持相对稳定，只有24%的楼盘出现价格下跌迹象。由于我们采取的是同类样本楼盘不同时期的价格比较，因此能较好地反映市场价格真实变化，此次调查中，由于上涨楼盘的比例占到半数以上，并且上涨个数是下跌个数的2倍，因此可以判断2007年上半年上海商品住宅整体价格呈现出上扬的态势。

　　上涨的原因主要基于几方面的因素，一是房价的自然增长，受土地偏紧、地价持续飙升及建筑成本提高等因素带动；二是“90/70”推出后的一段时期内由于修改规划，建设工程的延后，导致了市场出现短期的供不应求现象；三是部分税收政策在卖方市场的前提下一定程度上推高了房价；四是旺盛的需求、供应的不足导致楼市价格上涨；五是股市的大牛和长牛行情推动了楼市的繁荣。

　　主持人：根据目前的

　　陈宁：综观今年一手商品住宅市场的表现，呈现出供不应求的局面，尤其是4月份以后，成交量表现为持续攀升状态。由于供应量的不足，房价的继续上涨不可避免。此外，一些区域地价飙升明显，也是导致房价上涨的一个原因。因此，还是由以上提到的多个原因综合造成的。

　　根据国务院下发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，上海市政府也明确表示，将坚决贯彻执行，继续按照“三个为主”的原则(以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主)，加大房地产市场调控力度。

　　住宅供应推量有望缓解矛盾

　　主持人：有消息称，上海新房市场供应已到近两年来最低点，这是否造成房价上涨的原因之一？

　　陈宁：值得注意的是，上海市可售的一手房面积今年以来首次跌破600万平方米，这也是最近两年来的历史最低点，根据上海网上房地产数据显示，截至9月17日，上海全市一手房可售面积为576.96万平方米(4.82套)，而需求方面，截至今年9月28日，上海累计成交一手住宅2048万平方米，如此推算第三季度需求量起码达到600万平方米，供应压力巨大。

　　按照历史经验，上海一手存量应保持在1000万平方米左右，供求关系才能相对均衡，低于1000万平方米，供求就会趋于紧张。鉴于此，短期内即便随着打击捂盘惜售等措施实施可以增加一定的供应量，但仍然难以解决供求压力，价格将保持稳步上升的速度。预计后市随着“90/70”的上市增量，以及信贷、税收政策的延续出台，需求可能受到一定的抑制，房价上涨速度有望趋缓。

　　从市场未来看，供应量会逐渐放大，但并不会一下子爆发出来，因此对市场的冲击力没有想象之中的那么严重。

　　供应缓步释放效应温和

　　主持人：您认为通过扩大供应量的做法，会不会使得房价有所调整？

　　陈宁：我认为房价实现调整，关键点在于，出台的那么多政策能够真正贯彻落实，同时要加大住宅用地的供应量，并转化为有效供应。目前来说已经出台了很多政策，关键还是严格执行。此外，有些新政同样可以考虑，如适时出台物业税，对于调控市场、打击投资、抑制投机也会有比较大的作用。当然，政策出台之后，其效应性会有一个滞后期。同时可以预期的是，随着今明两年加息行为的不断进行，利息负担的逐渐加重，也会使房价涨幅受到抑制。

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　　整理： 唐文祺