上海新客站北地块起拍底价15亿

　　闸北区今年重点推出的上海站北广场地区项目，近日在今年9号土地出让公告中推出189街坊18丘和191街坊27、28丘两幅地块，总面积达44224.3平方米(约合66.3亩)，这是今年以来闸北区一次拿出土地面积最多、位置最优的地块。昨日，记者从闸北区房地局获悉，至今已有近20家开发商领取了标书，两幅地块将于明天举行答疑会，并将于11月8日截止挂牌。

　　商报记者 张靖欣

　　两幅地块合并挂牌

　　闸北此番推出的189街坊18丘和191街坊27、28丘地块位于新客站北广场地区，其中189街坊18丘面积15823.7平方米，为长兴路、交通路、大统路 、太阳山路合围，规划为商业、办公用地；与其相邻的191街坊27、28丘地块东至长兴路、南到太阳山路、西至大统路、北达永兴路，规划为商业、住宅、办公用地，用地面积共28400.6平方米。其中商办用地面积12365.3平方米，商住用地面积16035.3平方米。

　　据闸北房地局用地科负责人费勇告知，由于这两幅土地隔太阳山路相望，考虑到统筹规划的科学性，因此这两幅地将规定由一家

　　容积率低楼板价高

　　以标书规定的189街坊18丘规划容积率不大于3，以及191街坊27、28丘容积率不大于3，但商住容积率不大于2.5计算，则189街坊和191街坊两地块共可建建筑面积124655平方米物业，其中住宅20044平方米，商办104611平方米。

　　闸北区规划局局长周伟良告诉记者，由于这两块地紧挨着上海站北广场，作为世博会陆上大门的新客站整体改造的一部分，为确保北广场整体改造效果，因此，容积率限制要比市中心一般的商住地块低。

　　且由于两地块将由一家开发商“通吃”，合并后的竞拍底价为14.713亿元(亩价约2219万元)，则起拍楼板价达11803元／平方米。虽然这个楼板价高于同为9号公告中热点地块的新江湾城D3住宅地块8470元／平方米的起始楼板价，不过位于内环内新客站北广场的商用物业地段比新江湾城更加优越，而目前周边住宅

　　成本与底价可能倒挂

　　189街坊、191街坊所处的北广场地区虽是上海市总体规划所确定的市级商业中心，但该地区的发展并不均衡，以铁路为界，南侧的站屋广场及周边商业设施建设基本完成，但铁路以北地区则形象迥异，无论是交通、景观、功能，还是环境、绿化、商业都存在严重不足，而且周边尚有大量旧里、棚户，占建设地块的三分之一，故旧城改造压力巨大。

　　今年，闸北区政府联手上海市地产集团，对北广场地区的改造倾注了大量的财力，欲将其打造成集交通、商贸、办公等公共活动为主的商业金融功能区，设想建各地驻沪办公楼、金融服务大楼等。其中地产集团作为一级开发商出资比例高达80%，为该地区的旧改启动提供了资金上的支撑。

　　之前，据有关工作人员传闻，原为危房简屋密集、户籍人口众多的棚户区，该两幅地块动迁成本远远高于2219万元／亩的起拍价格，因此，即使实际拍价将高于起拍价，但是否能达到两地块的动迁成本仍尚未可知，如实际竞拍结果与前期投入的动迁成本出现倒挂，则作为一级开发商的地产集团对这两幅土地的一级开发将处于亏损状态。

　　不过，因为地产集团对整个北广场地区地块统筹开发，似乎并不应该以一城一池的得失简单测算。如同样以一级开发商身份开发新江湾城的城投集团，早在2005年合生国际首拍的地块时，成交的楼板价为5616元／平方米，而今年绿城拿下新江湾城D1地块成交价已经高达1.25万元／平方米，短短两年，新江湾城的地价就翻了一倍多。由此，大规模城区改造中，逐步吸引优质开发商来带动整个地区的开发力度，提升区域形象才是地产集团的重中之重。

　　业内人士认为，虽然地块动迁成本过高，甚至可能出现成本与底价倒挂的情况，但目前正逢整个土地出让市场遭遇“地荒”，闸北推出的189街坊和191街坊极有可能招徕大牌开发商竞争，虽不至于拍出个南京路163地块的惊天高价，但出现成交价够得上高企的动迁成本，则未尝不可。