厦门的住房榜样

　　一个人口200多万、财政年收入143亿元的城市，如何能在短期内拿出1.4平方公里的黄金地块和巨额真金白银解决全中国都头疼的中低收入阶层住房问题

　　□记者 吴金勇

　　9月18日，厦门湖边花园B区破土动工。这是第二个湖边水库旁的保障性住房项目，总用地面积2.3万平方米。

　　厦门人通常形容厦门岛有两只水汪汪的大眼睛，一只是湖，另一只就是湖边水库。湖边水库位于厦门本岛东北部，是岛内面积最大的一个淡水湖，属于重点水源保护水域。

　　“在这样的黄金地段给我们穷人盖房子，确实是我作梦也没想到的。”厦门市民陈莉蓉对《商务周刊》说。陈莉蓉一家三口在今年3月1日刚刚申请到保障性住房。“在去年申请的时候，我们就注意到，政府当时规划的10多个保障性住房项目地理位置都不错。”陈说。

　　在厦门市社会保障性住房建设与管理办公室，本刊记者见到保障性住房的详细分布图，17个项目大多都在环岛路、五缘湾、湖边水库、湖边花园、园博园等厦门主要的湖居、海居地段。

　　“目前开工项目已经有12个，其中岛内有高林居住小区、万景公寓、五缘公寓、观音山公寓、古楼公寓、湖边花边A区、湖边花边B区等7个项目，岛外有5个项目。至2008年底就可提供约1万套住房。”厦门市社会保障性住房建设与管理办公室常务副主任林粟如对《商务周刊》说。

　　事实上，这已经开工的首期1万套左右，仅是厦门保障性住房五年规划总量的1/4。“从2006年到2010年的5年间，厦门规划兴建保障性住房4.1万套。5年间，政府要盖的房子将超过过去15年的总和。”厦门市副市长裴金佳向《商务周刊》介绍，目前厦门规划建设的17个保障性住房项目，总用地面积141万平方米，总建筑面积347万平方米，建设投资约96亿元，含土地开发成本的总投资约123亿元。

　　对于一个人口200多万、地方财政年收入143亿元的城市，如何能在短期内拿出这么多的黄金地块和巨额的真金白银解决全中国都头疼无比的中低收入阶层住房问题？厦门模式的可持续性有多大？对其他城市有怎样的借鉴意义？这也是《商务周刊》记者在厦门采访希望解答的疑问。

　　从福利到保障

　　厦门曾是国内住房供需矛盾最突出的城市之一。这其中的道理也很简单，由于这里曾是海防前线，基本建设严重不足，住房难的问题比上海、北京等中心城市有过之而无不及。

　　“困难是困难了一些，但厦门从解困房到经济适用房，再到现在的保障性住房，有序建设、规范运作、分配严格一直贯穿始终。不公平、不公开现象较国内其他城市要少得多。”厦门市建设与管理局住宅办主任邹梦林说。

　　1991年中国开始推行解困房，也叫安居工程，重点解决人均4平方米以下的住房困难户。而厦门早在1989年就开始有了由各机关、企事业单位自己组织建设的解困房。“显然这种自建房的做法会产生新的不公平，因为有的企事业单位有土地，有的有资金，有的有行政权力，但有的单位什么也没有。”邹梦林说，“这时厦门在国内率先提出了统建房，即各单位停止自建，由政府来统一建设和分配。”

　　按照厦门市的统建房办法，学校、医院和企业的房子按统一标准盖好后，都纳入到政府管理的系统中，由政府进行切块分配，同时拿出一部分面向社会。邹梦林对《商务周刊》说，“这种由各单位自建过渡到政府统建、由单位分房变为政府分房的方式，尽管仍延续了实物分房的做法，但1991—1998年期间，无疑推动了厦门城市住房制度改革，并确立了政府在公房供应机制中的主导地位。”

　　1998年国务院下发文件，正式取消福利分房、实行住房分配货币化，并提出了经济适用房、廉租房等概念。但由于替代实物分配的货币补贴很低，大多数城市的机关事业单位人员在市场上仍然买不起商品房，结果导致很多城市的经济适用房变成了机关事业单位的货币化住房。

　　厦门的做法与此不同，经济适用房和货币补贴没有同时进行。经济适用房分配对象主要是面向企业和社会上的住房困难家庭，而厦门的机关事业单位人员获得货币补贴后就不能买经济适用房。“当时厦门商品房价格仅2000元/平方米，相对人均工资来讲房价较低，得到货币补贴的人完全可以通过市场解决住房，而符合经济适用房条件的困难家庭，就可按照规定标准和分数的高低来购买。”邹梦林说。

　　厦门经济适用房在向中低收入申请人群发售的过程中，还推出了一系列优惠政策，比如，有一名教师的家庭购买价格可以打八五折，双教师家庭打七折。

　　从1998到2005年，厦门初步建立起以经济适用房、廉租房、安置房为特征的住房保障制度，数据显示，1991—2006年，厦门市的安居工程、经济适用房和廉租房总共建了3.3万套。这是十多年间，厦门市从统建房到经济适用房全部由政府来管理，财政投资，由厦门的国有地产企业以3%的“代建费”建设，建成之后产权归属厦门市政府，由建设管理局住宅办按照相关条件来分配，公房出租则由国土局负责。这其中开发商的职责就是代建，没有其他利益关系在里面，早期的代建单位甚至还得去负责融资，房子卖了以后再回笼资金还贷。整个成本核算也由政府来控制。

　　然而，从2004年开始，不断上涨的房价打破了厦门原有的住房供需关系和分配模式。2006年4月8日，岛内五缘湾地块拍出楼面价7966元/平方米，创下厦门单幅地块成交价之最。岛外土地价格也不甘落后，集美北部滨海大道旁的一块地楼面价也被拍到6933元/平方米。当年9月份，厦门房价同比涨幅为11.4%，居全国首位。

　　此时的房地产价格已经大大超过了工薪阶层的承受能力，新的住房供需矛盾凸现出来了。正是在这一背景下，2006年年初，厦门市委市政府提出进一步加大经济适用房的建设力度，解决中低收入家庭的住房困难。省委常委、市委书记何立峰不断听取汇报，不断提出新的要求，在厦门市委、市政府的统一部署下，市国土、房产、建设、财政、民政等相关部门开始组织专题调研。“厦门市三次派人去香港考察他们的公屋和房屋状况，由副市长带队，包括国土、财政等相关部门负责人。”裴金佳说，“我们是真正的、全面的学习了香港多年来积累的经验，借鉴了许多有价值的做法，形成了一套参照香港经验同时结合厦门具体情况的保障性住房思路。”

　　2006年5月10日，厦门市委常委会召开专题会议，研究社会保障性住房工作，率先在全国推出了调整住房供应结构、稳定住房价格的新机制、新办法，决定将建设保障性住房作为厦门市的重大决策。

　　“保障性住房不同于以往任何一种政策性住房，它彻底将公房分配从原有的福利性质转变为保障性质。它强调的是建立一个分层次、多元化的梯级住房供给保障体系。”裴金佳介绍说，厦门的社会保障性住房分为以下层次：1，向有一定经济能力的中低收入家庭以及特定对象中的住房困难户提供社会保障性商品房；2，向既不属最低生活保障线以下又无经济能力购买保障性商品住房的低收入家庭提供社会保障性租赁房；3，向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供廉租住房；4，结合旧城(村)改造，通过拆迁安置，解决和改善本市低收入家庭的住房困难和居住条件。

　　在短短的半年时间里，厦门市先后起草并发布了《厦门市社会保障性住房管理暂行规定》、《厦门市社会保障性租赁房管理办法》(试行)、《厦门市社会保障性商品房配售管理办法》(试行)等15个重要的政策配套文件。

　　“一整套的方案形成和工作进展之所以如此迅速，得益于多年来厦门经济、社会的高速发展，综合实力的提高，以及以往不同阶段国土、建设部门在相关工作方面经验的积累。”邹梦林说。

　　2006年5月31日，岛内高林居住区、观音山公寓两大社会保障性住房项目正式开工建设。此后，观音山、万景、五缘湾和古楼等项目也陆续开工。当年11月16日，厦门市政府正式向公众宣布：政府将斥资40亿元，未来3—5年建设4万套社会保障性住房，解决中低收入家庭住房困难。

　　一场覆盖全民的“人人有屋住”运动由此正式拉开帷幕。

　　让百姓同享改革发展的成果

　　9月19日，记者来到湖边水库西南角的万景公寓。这个项目位于吕岭路以南，总用地面积约2.5万平方米，建筑面积7.4万平方米，绿化率35%，建筑密度25%，总投资2.3亿元。这里将为厦门市的穷人们提供8栋共951套保障性住房。

　　万景公寓之所以引人关注，是因为它有一个显赫的邻居——金域蓝湾。金域蓝湾在万景公寓的北面，是国内著名房地产企业万科在厦门的主打项目之一，两个楼盘的间距仅为37米。据万科金域蓝湾的销售人员向记者介绍，金域蓝湾一期已经售磬，均价为1.4万元/平方米。目前的二期和三期价格正在拟定中，估计每平方米均价应该在1.8万元左右。

　　“事实上，万景和万科是一个地块，总面积8万多平方米，原来政府的打算是全部拍卖的，后来硬切出来一块做保障性住房了。”林粟如对《商务周刊》说。从这个地块的位置分布就可以看出当初“硬切”的痕迹——万科金域蓝湾所占地块为俯卧的L型，由两个地块组成，A地块在万景北，B地块在万景的西部。

　　厦门市国土房产局的资料显示，2006年6月8日，深圳市万科房地产有限公司以6.68亿元拍得编号为2006G06的这块土地，土地面积5.56万平方米，建筑面积16.69万平方米。由此计算，它的楼面价格为4000元/平方米。

　　“不仅是万景这一块地，从目前厦门发展的趋势看，我们1.4平方公里的保障性住房用地及周围地块的价值都很大，说实话这些地如果拿出去拍卖，都有可能成为‘地王’的。”厦门市国土房产局副局长郭俊胜对《商务周刊》说，“但市委市政府决定盖保障性住房时就强调，‘要拿出最好的地块来做保障性住房。让全市的老百姓和中低收入的住房困难家庭，能共同享受改革发展的成果’。”

　　为了短期内征得这1.4平方公里的“金贵”土地，郭俊胜介绍说，“厦门市国土房产局确立了保障性住房土地供应的优先原则，做好政策协调和辅助工作，同时作为征地拆迁责任主体的各区政府及土地所在乡镇也做了大量艰苦细致的工作”。

　　据《商务周刊》了解，厦门保障性住房用地有一部分是原农村集体用地，依照有关规定，政府征收后将其开发为保障性住房用地，如万景和高林。还有一部分是由原国有土地划拨而来，如古楼公寓和观音山公寓，这两处用地原为公交车总站，2007年7月，厦府[2006]地368号和369号文将其土地用途改为廉租房公建。

　　由于不收取作为级差地租的土地出让金，厦门保障性住房的成本主要由小区配套成本、土地开发成本和建安成本三部分组成，目前开工的12个项目的平均楼面地价约2200-4200元/平方米。“我们将投入的123亿元，主要就是这三块成本加上代建费。”林粟如说。

　　这123亿元由政府买单的保障性住房投资，将主要来自于土地出让金、住房公积金的增值收入和银行融资。据了解，2006年，厦门的土地出让金毛收入为100多亿元，扣除征地拆迁和土地开发支出后，一年的净收入为30多亿元。2007年，厦门市将土地出让净收益的50%多投入到保障性住房上，今后每年还将安排不低于10%的土地出让净收益用于保障性住房建设。

　　土地和资金的解决，为厦门保障性住房整体建设规划的顺利进行奠定了基础。据厦门市建设管理局介绍，目前的整体建设规划是，17个项目分布在全市6个行政区，岛内的项目10个，岛外7个，建筑面积347万平方米，共4.1万套；户型面积是一居室45平方米，两居室60平方米，三居室70平方米，以两居室为主，占60%，一居室和三两居室分别占30%和10%。

　　从建设类型上来看，除了与高档楼盘一同开发的万景万科模式外，还有单纯保障性小区的高林模式和与公交场站混建的模式。

　　高林居住区是目前厦门最大的保障性住房小区，位于湖里区高林村，规划总用地31.08万平方米，总建筑面积64.1万平方米，可提供住宅9082套，总投资18.45亿元。小区配套建设一所48班中学和一所36班的小学，两所12班幼儿园，以及超市、商场和文化娱乐中心。

　　“利用公交场站的用地结合来建设，应该说是厦门的一种创新模式。”厦门市建设管理局住宅办主任邹梦林介绍说，厦门岛面积很小，而一个公交车停车场往往就会占用一两万平方米的土地。为节约利用土地，优化空间，厦门将原来停一层公交车的总站改为停上中下三层，而且在总站裙楼上面再建保障性住房。“这样也方便了居民出行，一举多得。”邹梦林说。目前，厦门结合公交场站建设的项目共有观音山公寓、古楼公寓、沧林花园和湖滨中路公交场站社会保障性住房项目等4个。

　　不过，这种保障型住房尽管省下了征地成本，但建设难度较大。以观音山公寓为例，该项目由一层商场、三层地上车库和2幢30层塔楼组成，楼高99.1米。为使裙楼满足公交车的使用要求，结合主楼上部住宅平面柱网，设计施工单位在裙房四层设计了共18榀劲性砼斜撑转换结构，斜撑结构弦杆跨度14.8米，矢高为5.4米和8.1米。斜撑及下弦杆均采用型钢砼，型钢向下延伸一层。由于跨度大，该工程使用的许多技术在厦门建设工程中开创了先例。

　　应保尽保的承诺

　　2007年1月1日，厦门市思明区街道社区居委会书记蓝小兰收到一条手机短信：“当我从那些困难户家里走出来，我感到我的心在滴血，四口之家却只有8平方米，三代人与他们所热爱的鱼、猫挤在那么狭小的空间，却显得那么其乐融融！我们要做的事太多，我们该做的事太多，我们该做好的事太多了！”发这条短信的是厦门市副市长潘世建，他当时还兼任厦门市社会保障性住房建设与管理办公室主任。亲眼目睹市民们的窘迫，让潘世建更深刻认识到，政府公开宣布对那些住房困难户家庭“应保尽保”的承诺是多么的重要。

　　“厦门提出‘应保尽保’，是有科学和经济依据的。”林粟如介绍说，据厦门市国土房产局初步统计，目前在厦门人均居住在17平方米以下的家庭约4万户，而现在厦门的保障性住房标准是12平方米以下。2006年12月1日厦门市正式开始发放申请表格，到2007年8月底，提交申请的共计1.2万户，今年3月至今的6个月，每个月的增长数量约为500户。“这样算下来，到年底约有1.4万户家庭提出申请，如果再加上这次公务人员申请了2000多户，共约1.6万户。今后我们会进一步扩大人均居住面积，每扩大一平方米，大约会多出2000户。”林粟如说，“我们的计划是到2010年提供41000套保障性住房，应该可以基本满足厦门市常住人口的住房需求，下一步我们会再考虑在厦门的外来人口保障性住房的问题。”

　　乐观的前景感染了每一位厦门市民。9月18日，记者来到思明区街道，潘世建副市长去过的那户其乐融融的困难之家，如今已经拿到轮候号的女主人陈莉蓉抑制不住内心的喜悦。陈莉蓉现在住的房子是1980年代她的公婆租来的政府公房，1994年结婚后，她和丈夫一直睡在不足一米高的阁楼上。

　　2006年11月起，厦门的报纸和电视上开始宣传政府的保障性住房工程，提醒符合条件的住房困难户提出申请。12月1日，陈莉蓉到户籍所在地的社区领取了申请表。“我和我先生两人月收入3000多元，符合一家三口年收入5万以下的申请条件，同时我们提供了现在的租房合同和资产状况。”她说。

　　2007年2月28日，是陈莉蓉难忘的一天。当天晚上8点，厦门电视台现场直播了首批保障性住房摇号过程。当晚产生的7639个轮候号，也刊登在第二天的《厦门日报》上。

　　“轮候号就是选房的排序号，我是第732号。也就是说，我将第732个来选保障性住房。”陈莉蓉兴奋地说，再过几个月，她们一家就可以从阁楼搬进两居室的新房了。

　　据厦门市社会保障性住房建设与管理办公室的林琴介绍，根据厦门市经济社会发展和居民生活水平，政府对家庭收入、家庭资产和住房面积等条件设定了控制标准：低收入家庭申请社会保障性住房的年收入控制标准为，3人及以下户不高于5万元，4—5人户不高于6万元，6人以上户不高于7万元；住房困难家庭住房面积控制标准为，人均住房建筑面积不高于12平方米; 家庭资产控制标准为，申请社会保障性租赁房的家庭资产不高于家庭年收入控制标准的4倍，购买社会保障性住房的家庭资产不高于家庭年收入控制标准的6倍。

　　与其他城市只是强调为低收入家庭和最低生活保障线以下困难户解决住房问题不同，厦门市将保障性住房的范围扩展到中低收入者，包括那些刚刚走上工作岗位的大学毕业生和引进人才。

　　“第一次摇号的时候，我在现场大屏幕上看到，几乎每一屏都有厦门大学的年轻教师。”裴金佳认为，“厦门的保障性住房不会出现国外的贫民区现象。”

　　“居民申请之后，社区居委会就要进行入户调查，主要调查四个方面：户籍、收入、家庭资产和住房情况。”林琴说。

　　调查结束后，申请人的资料在所在社区公示7天，没有异议的由居委会提出初审意见，再拿到上级街道复审，然后申请材料将被送往区民政局。区民政局负责确定每个申请户的租金补助比例——厦门市对租金采取“明补”，即参照市场租金价格由申请人承租。三口之家，年收入5万元以下的，政府将在租金上给予70%补助，年收入2.5万元以下，政府补助80%；低于生活保障线，政府补助90%。目前厦门市的低保线是一人户每月收入315元以下，两人户人均290元，三人户人均265元。

　　陈莉蓉申请的是60平方米的两居室。根据厦门市第一批社会保障性租赁房手册，以万景公寓为例，每平方米月租金在17元左右，一套二居室的月租金在1100元左右，由于陈莉蓉一家将从政府获得70%的补助，因此她实际每月应付房租仅为330元左右。

　　区民政局确定租金补助比例后，将材料送往市公房管理中心，然后再送达国土局。此后还要在《厦门日报》上公示15天。全过程接受监察局和信访局监督。这就是厦门保障性住房的“五审、二监督、二公示”审核制度。

　　截止至2007年8月底，全厦门共有12005户提出保障性住房申请。经过严格审查公示，已取消382户申请人资格，有37户自动撤销申请。

　　“从香港经验来看，严格的退出和严格的准入一样重要，二者缺一不可。”曾到香港考察过“公屋”制度的厦门市国土房产局副局长郭胜俊说。而厦门市副市长裴金佳更是将退出机制视为厦门市保障性住房制度设计的最大亮点之一，“退出机制能够保证厦门的保障性住房有效流转起来，让更多符合条件的家庭有机会住上保障性住房。”

　　目前，厦门保障性租赁房的合同是三年一签，也就是说住户每三年要重新申报一次资产和收入状况。因家庭收入或住房等情况发生变化不再符合原有承租条件的，应退出承租的住房；暂时无法退出承租住房的取消其租金补助，金额收取市场租金。如果发现瞒报，还要补交租金。

　　而针对保障性商品房则规定不得上市转让、出租，但可向厦门市建设与管理局申请回购，回购价格按原成交价格结合成新确定。

　　为加强退出机制的监督管理，保障性住房的物业管理公司正在组建中。据厦门市国土房产局介绍，目前，保障性住房的物业管理制度已经报到市里。初步设想是物业公司由各保障性住房所在地的街道办(镇)来组建，成立后实行市场化运作，财政对物业管理给予一定补贴。与其他物业管理公司最大的不同是，它将被赋予一部分监督职能，包括建立档案和定期入户调查。

　　“只有实行有进有出，有效流转，才能最终保证对符合保障性住房申请条件的家庭实现‘应保尽保’。”林粟如说，“事实上，应保尽保也好，土地、资金保障充分也好，所有这些都与政府的职能转变和对保障性住房的认识程度有关。”

　　“许多人认为，厦门能搞好保障性住房是因为政府财力雄厚，其实不是这样，关键是认识要到位。”裴金佳在接受《商务周刊》采访时指出。

　　“建立保障性住房是公共服务，也是政府职责所在，所以要尽力而为。其实厦门的财力也不是很充足，我们整治环境、整治交通，要花钱的地方太多了。在这种情况下，我们就要调整支出结构。”裴说，“中央提出科学发展观与和谐社会建设。作为地方政府就要把以人为本，把与民生关系更加密切的东西放在考量政府工作一个很重要的位置。”

　　认识到位后，关键就在于可持续性的执行。去年11月，厦门市专门成立了市、区保障住房办，市保障办主任由分管副市长担任，同时，各居委会也设立专兼职人员，负责申请受理、入户调查、社区公示等工作，各职能部门指定专门人员配合，形成了一个市、区、街道办和居委会联动的工作机制。

　　记者发稿时得知，厦门市社会保障性住房建设与管理办公室的正式编制已经下发。

　　“保障办已经成为了一个常设机构，这确保厦门的保障性住房能够持续健康运行，落实政府对民众‘应保尽保’的承诺。”林粟如说。

　　厦门模式的关键是尽心和量力

　　——专访厦门市副市长裴金佳

　　在8月25日召开的全国城市住房工作会议上，厦门市的保障性住房经验得到了国家建设部和其他兄弟省市一致认同。从那天之后，“厦门蓝本”的称呼不胫而走。

　　“在会上介绍完经验后，许多兄弟省市的领导都来和我讨论厦门保障性住房的模式创新问题。”厦门副市长裴金佳9月19日在他的办公室接受《商务周刊》的专访时这样总结概括“厦门模式”的价值所在，“大家为什么关注厦门模式？我想主要是因为它的可操作性强，政府既解决了政策又解决房子，而且还有一个政府回购机制。这就使得保障性住房措施可以循环有效的坚持下去。”

　　《商务周刊》：10多年前，厦门就有安居工程、经济适用房、廉租房等几个层次构成的政府住房供应体系，但它们为什么不能满足市民尤其是低收入家庭的住房需求呢？

　　裴金佳：首先我们必须认识到，原来的政府供房体系也解决了很大一批群众的住房困难。当初政府的这些做法都很好，只是在当前形势下需要进一步完善。比如，原来的安居工程、经济适用房分给谁或卖给谁之后，那就是他个人的了，政府没有回购制度。事实上，哪一届政府也不可能年年都盖几万套住房，因此，我们现在的作法就是让保障性住房滚动起来，滚动着解决群众的住房困难问题。

　　旧的供房体系还有一个问题就是政府提供的住房套内面积比较大。单套面积有的超过100平方米。这样，就使得政府供应的房子变成了一种福利，而不是保障性的功能。现在我们的保障性住房强调的是保障职能，这是政府的公共服务职能，主要就是保障中低收入家庭有房住的需求。

　　目前从全国讲，保障性住房是针对低收入家庭，先保障低收入的家庭。而厦门实际上已经覆盖到了中低收入家庭，也就是“夹心层”的问题在厦门已在解决当中。厦门的中等收入家庭月人均收入也就1000多元。短期内他们肯定还是买不起商品房的，所以政府要为他们想办法。这是政府的职责。

　　《商务周刊》：厦门从2006年开始的这次保障性住房不同于以往任何一种政策性住房，它彻底将公房分配从原有的福利性质转变为保障性质。从政府职能转变的角度来看，这种与以往的不同主要表现哪几个方面？

　　裴金佳：更加重视政府的社会管理和公共服务职能是目前各级政府重要职责。地方政府突出公共服务职能的主要表现之一，就是保障困难群体的基本生活条件，包括吃、住等基本生活条件。为了能更好地保障困难群众住房问题，本次厦门的保障性住房改革强调了以下几个方面：

　　第一，严格控制社会保障性住房建设的户型和面积标准，坚持小户型的原则。根据我市低收入住房困难家庭的实际情况和承受能力，以满足低收入住房困难家庭的基本生活需求为准则，厦门市社会保障性住房户型面积严格控制在一居室45平方米，二居室60平方米，且装修一步到位。“小户型、功能全”的建设标准，将让低收入住房困难家庭通过梯度消费租得到、租得起，买得到、买得起房，较好地实现了居住目标。

　　为什么是小户型？刚才我讲了，保障性住房的功能定位是公共服务职能，是解决困难家庭基本生活条件的。保证你能住，但是你要住好的，政府还难以提供。国家相关部门也认为厦门所提倡的45平方米和60平方米的户型面积很符合实际。事实上，这一点确实很重要，因为如果搞到100平方米，就不是保障性住房了。

　　第二，严格申请条件、申报家庭资产和收入。根据厦门市经济社会发展和居民生活水平，我们对住房困难户的家庭收入、家庭资产等条件设定了控制标准，实行家庭成员全名制，建立诚信申报制度。政府规定一个家庭只能申请购买或承租一套保障性住房，申请人家庭成员的资产收入和住房面积必须合并计算。同时建立严格的“五审、二监督、二公示”的审核制度，即居委会、街道办、区民政局、公房中心或住宅办、国土房产局或建设局五级审核，监察局和信访局全程监督，由居委会组织在社区和国土房产局或建设局组织在全市二次公示。金融、建设、房产、工商、公安等各职能管理部门依职责做好协助调查工作，对弄虚作假和虚报瞒报的，一经发现即取消申请资格，且5年内不得再次申请。同时我市还建立了全市居民住房信息系统，加大对申请户住房情况的审核力度。

　　第三，也是最重要一点就是设立了退出机制，实现保障性住房的有效流转。首先，我们把社会保障性租赁房依照市场价格确定租金，然后从民政系统对困难户给予分类租金补助，将“暗补”改为“明补”，租金补助按不同收入划线，分为补贴房屋租金的90%、80%、70%三档，对不符合条件的申请户将取消租金补助。其次，社会保障性住房不得上市转让、转租或空置，除购房按揭外，也不得进行商业性抵押。对发现申请户擅自将社会保障性住房转让、转租、转借或空置的，将依法收回房屋，并依法追究责任。

　　第四，对弄虚作假，隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购、骗租社会保障性住房的，一经查实即取消其申请资格，收回住房、责令退回租金补助款，且家庭成员在五年内不得再申请社会保障性住房。

　　我想这几个方面是保障性住房最核心的东西，也是政府能够很好地实现公共职能的前提。有了这些制度，我们才能真正做到把好事做好。

　　《商务周刊》：通常这类保障性住房的分配过程，容易产生部门寻租或个别人的腐败行为，你们对此是如何防范的？

　　裴金佳：所有信息我们都有很严格的审查、公示，到目前为止，厦门的干部和群众没有人置疑过我们的工作。相关部门负责人和市里的主管领导，包括我本人没有签过一个条子。前些天，有人写信讲述了一个特殊情况没地方住，这种情况能不能特批一下。但我们坚持一切得按照制度来，达不到制度要求的就不能给。因为个案审批多了，腐败问题必然会来。那么这样的问题怎么办？我们通过修改制度来完善。只有通过制度来解决，才能对大多数人做到公平、公开、公正。

　　《商务周刊》：住房开发建设涉及到土地、资金、建设施工等各方面关系，在商业开发中，这些方面的各自利益可以由市场来协调，那么在保障性住房的开发建设中，这些部门是如何协调运作的呢？市委市政府做了哪些创新性的探索？

　　裴金佳：党中央提出树立科学发展观、建设和谐社会和全面推进小康型社会建设的方针，如果广大市民的住房问题都解决不了，就谈不上什么小康社会了。所以我们把保障性住房的问题，从转变政府职能的角度来认识，从提高我们执政能力的高度来认识，成败于否是对厦门政府执政能力的检验。因此我认为，政府做保障性住房，一要尽心，二要量力。

　　为了保证保障性住房的高效运作。首先我们加强了机构设置，成立了领导小组，并下设保障性住房建设管理办公室。近日，办公室编制已经批下来了，它已经是一个常设机构了。办公室负责总体上的规划和政策制度协调；市建设与管理局负责组织全市社会保障性住房的建设，组织公开招投标，聘请具体的代建单位，同时负责社会保障性商品房的销售、管理、回购工作；市国土房产局负责组织全市社会保障性租赁房的分配、管理、回收工作，因为国土局原来就有公房的管理职能。

　　在土地供应方面，我们舍得把好的土地拿出来，好多都是在市区内湖边、海边的地块。在资金方面，国家规定，用于保障性住房的资金不能低于土地出让净收益的10%，我们首期动工的项目，仅建设基金大概就需要90多亿元，再加上拆迁等费用几十个亿，总共有120多个亿。厦门政府拿出来的资金，远超过国家规定的比例。

　　既有政府强有力的领导和引导，又有市场化运作机制。因此，我们才能在短短一年多的时间，开工3万多套保障性住房。

　　《商务周刊》：据介绍厦门的保障性住房借鉴了香港的公屋模式，在实际操作中你们主要吸收了他们的哪些经验？之前也有许多省市去学过香港的公屋模式，但成功的并不多，您认为内地城市怎样才能有效地借鉴香港模式？

　　裴金佳：去年，厦门市政府三次派人去香港考察他们的公屋状况，由副市长带队，包括有关部门领导，我们是真正的、全面的学习了香港多年来积累的经验，借鉴了许多有价值的作法，这些作法的核心就是我上面说过的小户型、公示制度和退出机制等。

　　任何一种政府公房模式，都需要一定的财力来支持，不要说10多年前，就是几年前，厦门也拿不出100多亿元来搞保障性住房。当然，即便现在我们也要清醒地认识到，政府保障是雪中送炭，不是锦上添花。有的地方拍脑袋讲全部住房都由政府来提供，这就搞混了市场与政府的界限。其实市场就是市场，政府保障就是政府保障，两者是有区别的。我们不能再回到政府过去那种福利分房的提供方式上，那不符合市场经济。现在既然我们是社会主义市场经济，就要按市场经济的规则，政府是做公共服务的，应该把精力放在社会保障制度上，包括保障性住房、公共医疗、基础教育等事业。

　　《商务周刊》：这次全国住宅会议强调了国务院24号文的精神，并提出了保障性住房的三个作用：调整住房供应结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康有序发展。厦门市保障性住房的核心作用是什么？

　　裴金佳：我想厦门保障性住房的核心作用有三个，而且在这三个方面，我们都取得了一些效果。保障性住房可以调整一个城市的住房结构，这是不言而喻的；厦门的房价虽然仍在上涨，但我们的价格指数开始逐月下降。据市国土局的数据显示: 2006年10月，厦门市商品住宅价格指数为110.5，排名全国前列；从2007年1月份开始，厦门市社会保障性住房纳入商品住宅价格指数统计样本点，使价格上涨幅度逐月回落，今年1—6月厦门在全国70个大中城市新建商品住宅价格指数排名已经下降到了第28位。到今年8月份，我们已经降到第35位了。住房结构合理和价格指数下降，从长远来看，是能够促进房地产市场的健康有序发展的。

　　《商务周刊》：对一个城市来讲，每年的用地指标是固定，如果拿出大量的土地建保障性住房，那么商品房的土地供应就会减少，地价还会上涨，商品房价岂不是会继续大涨？

　　裴金佳：在解决保障性住房用地的同时，厦门的商品房用地并没有减少，我们都是按计划投放的。

　　从厦门市政府来讲，针对房地产市场，我们主要是做好五件事。一，不折不扣地贯彻国务院各种宏观调控政策，包括国家的信贷政策以及90平米以下住房占项目70%的规定；二，打击不法投机，严格控制不正当竞争行为，比如严重的捂盘和土地囤积行为；三，加强信息发布，让地产商和民众对政府的土地供应心中有数，对市场的变化心中有数；四，加强政府政务的公开与宣传，减少民众的非理性消费行为，同时也让开发商加强社会责任感；五，根据市场来调整土地供应，包括土地供应结构和土地供应量，以厦门为例，所谓供应结构就是岛外与岛内区域上的结构布局。

　　《商务周刊》：厦门的房地商中，是否存在违法违规囤积土地的行为？

　　裴金佳：对这种问题，厦门市委市政府历来重视，我们每次拍卖土地块都比较小，到目前为止，厦门的地产开发商手中的土地没有超过1000亩的。

　　《商务周刊》：但是现在厦门的地价和房价仍在不断上涨，对此我们应该怎样理解？

　　裴金佳：厦门地价和房价仍在不断上涨是有原因的，有一些正常的价格增长是很自然的。厦门地理位置独特，自然景观条件和气候都比较好。为了改善城市环境，近年来，市委市政府做了很多努力，像改善海洋环境、绿地、绿化、市政建设等方面，我们投入都很大。另一方面，厦门正在成为海峡西岸的区域性中心城市，厦门港口、空港比较便利，华侨也比较多，所以这些因素决定了外来到厦门买房子的人比例很大。我们统计的数据是，外来买房占厦门商品房销售的56%。也就是说，厦门房地产价格上涨，很大程度上是输入性的。

　　对于房价我个人认为，不能用计划经济的死命令手段来控制。各地政府有责任通过经济的手段，引导房地产市场走向健康的轨道。政府不能放任不管，那是不负责的表现，政府必须采取调控措施让房地产市场回归到理性状态，同时，政府要做的事情就是保障中低收入阶层的住房问题。

　　《商务周刊》：保障性住房的投入量增多，而且这种集中居住，是否会产生美国那样城市贫民居住区的问题？

　　裴金佳：从厦门看，我们的保障性住房首期17个项目分布在6个区，是大分散小集中，问题不大。我们保障性住房是面向中低收入家庭的，这些人只是现在收入低买不了商品房，很多人都可以通过若干年的租储，逐步改善住房。