郑州将成立住宅投资公司垄断经适房市场遭质疑

　　这就是郑州市政府下发的那份文件，文件显示，郑州公共住宅建设投资有限公司是一家国有独资企业，由郑州市国资委出资，房管局负责业务管理，公司将按照公司法市场化运作，不增加财政风险和负担。

　　9月24日，央视《经济半小时》播出“郑州成立住宅投资公司垄断经适房和廉租房市场”，以下为节目内容实录。

　　今年7月26号，郑州市政府以红头文件的形式，下发了一份通知，正式宣布要组建一家郑州公共住宅建设投资有限公司，在房地产公司遍地开花的今天，又多了一家开发企业本来没什么不得了的，然而，郑州的这家公司却有些不一样，它还处于襁褓之中，就引起了郑州房地产市场的广泛关注，议论纷纷，这家公司究竟有什么与众不同呢？

　　组建郑州公共住宅建设有限公司是为破解目前房地产市场存在的诸多难题

　　这就是郑州市政府下发的那份文件，文件显示，郑州公共住宅建设投资有限公司是一家国有独资企业，由郑州市国资委出资，房管局负责业务管理。公司将按照公司法市场化运作，不增加财政风险和负担。郑州市房地产管理局局长王广国告诉记者，更准确地说法是，投资公司在维持正常运转的情况下，不以赚钱为最终目的。

　　郑州市房地产管理局局长王广国：“我们这个企业是社会效益放在第一位，经济效益放在第二位的，它主要是起一个什么作用呢，起一个市场行为本身无法解决，甚至不愿意解决的，关系到民计民生的问题，这些由我们企业来弄，本来是市场行为不愿意干的事，所以我们要来干这个事，与一般企业的定位肯定不一样。”

　　这里所说的市场行为不愿意干的事，指的就是公司将来的主营业务，文件规定，郑州公共住宅建设投资有限公司的经营范围是：经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设；市区危房、旧城改造及对老旧住宅小区进行配套、升级和改造投资建设；对市区问题楼盘进行托管处置；负责公共住宅建设项目的投融资业务，王广国说，除董事长由组织部门任命外，其它人员都面向社会招聘，同时实行监事会负责制，绝不会涉足

商品房开发。

　　王广国：“防止你将来把经济效益放第一位了，政府的社会保障职能你不愿意承担了，甚至不积极了，那么这块怎么办，我们成立监事会，监事会是由政协委员、人大代表、社会一些专家，包括一些低收入家庭的代表组成，对这个公司年度一些主要项目和一些工作目标、工作任务要进行审查。”

　　王广国告诉记者，住宅投资公司成立后，在一到两年内，将逐步垄断经济适用房和廉租房市场，也就是说，将不再允许其它企业涉及这方面业务。

　　王广国：“目前企业(参与适用房、廉租房)积极性不大，那么政府要求我们前期把它垄断起来。”

　　与一般的企业相比，郑州公共住宅建设投资有限公司的确有些不太一样的地方：第一，它不以利润最大化为目的，追求的是社会效益；第二，他们不参与商品房开发，只投资经济适用房、廉租房、危旧房改造等政府项目；第三，对某些领域，他们打算逐渐垄断起来，这家特殊的企业，现在还在组建之中，作为它的业务主管单位郑州市房管局的局长，王广国正是住宅投资公司的推动者之一，王广国告诉记者，组建这家企业并不是学雷锋，而是为了破解目前房地产市场存在的诸多难题。

　　在郑州经济适用房管理中心采访时，记者注意到这样一张报名表，四个新开盘小区总共1210套住房，却有 11059户报名申购，供需比例将近一比十，然而，与此同时，记者还了解到另外一组数字，这些年，郑州总共下达了1016万平方米经济适用房建设计划，实际开工的只有623万平方米。

　　郑州经济适用房建设管理中心工程科科长张峰松：“他一算帐不合算，或者有更好的投资项目，他可以把钱投到更好的投资项目上面，这样获得利润更大，经济房毕竟利润受政府控制。”

　　张峰松说，按照国家统一规定，经济适用房最多只有3%的利润。而目前房地产市场行情看涨，开发企业如果有更好的选择，自然不愿投入到经济适用房领域。另一方面，2007年，郑州市提出，十一五期间建设25万平方米廉租住房，由于资金投入有限，郑州市房管局提出了将经济适用房和廉租房相捆绑的建设模式。

　　王广国：“在实施过程中，开发企业可能抵触心理比较大，所以我们到目前为止有两个小区吧，有两个小区的开发企业是同意，同意这种方式来建设。”

　　在其中一家参与试点的小区，我们见到了开发企业的负责人。

　　河南大起立房地产开发公司董事长马一芳：“廉租房一点利润都没有，这样好多(企业)从经济利益角度来说都不是很愿意做。”

　　根据这种捆绑模式，所有经济适用房

开发商应拿出8%的面积来做为廉租房，由政府成本价收购，也就是说，开发商不能赚一分钱。王广国承认，经过几次努力，现在落实的廉租房建设面积也不到一万平方米。

　　王广国：“我们建5到8万平方米(廉租房)的话，基本上有50%得有一半的企业愿意做这件事才行，但是实际这里面的这个差距比较大。”

　　郑州市房地产管理局局长王广国称，投资公司在维持正常运转的情况下，不以赚钱为最终目的。

　　微薄利润，开发商乏人问津

　　因为利润微薄，郑州的经济适用房开工率不高，廉租房更乏人问津，无奈之下，房管部门不得不把经济适用房和廉租房捆绑在一起，让开发商从经济适用房赚点利润的同时也做些贡献，对这种模式，有个比喻叫做吃肉也得啃骨头，而即使这种模式很多情况下也用不了，因为要面对的是没有肉的硬骨头。

　　这里是郑州市中心的一条马路，今天看起来并不显眼，但居民们告诉记者，这里曾是郑州市最繁华的街区，然而紧临着这条马路，却就是这样一片破旧的楼房，50岁的虎桂云已经在这住了大半辈子。

　　郑州市管城回族区书院街居民虎桂云：“你看看，就这下雨，自己没有办法了，俺自己垒了个台，整天下雨往家淌，一下大雨就得拿扫帚往外扫雨，这专门俺自己弄的，挡雨用的。”

　　这就是虎桂云的家，墙壁上布满了这样一道道的裂缝，有的地方墙皮已经多次脱落。由于屋里低洼潮湿，这面墙上长满了霉菌。这两间屋子采光极差，只要有人，就得常年二十四小时点着灯。

　　虎桂云：“我把灯给你弄灭，这就是白天，没办法，这每月电钱用得可多了，那你咋办呢，你不开灯你看不见东西，就是这样，没有一点办法，就这样过吧，这没法弄。”

　　虎桂云说，在这间房子里她已经生活了近三十年，虎桂云的邻居张琳住在二楼，水泥地上也同样满是裂缝，隔着屋里的这堵墙甚至都能看到外面，房管部门工作人员告诉记者，书院街这一片房屋都是上个世纪六十年代建造的，五十多年过去了，很多建筑都已超过了使用期限，但改造起来却不那么容易。

　　郑州市管城回族区房管局物业科副科长徐向明：“一个是面积大，一个是老城区，牵涉的户数多。”

　　郑州市房管局局长王广国告诉记者，书院街这个小区他也专程来过，最好的改造办法就是拆迁重建，但由于历史原因，这一带地下布满了防空设施，建设成本高，开发企业都不愿介入。

　　王广国：“确实很难受，当时那时候觉得好象是有劲使不上，确实应该改造，但是又没人愿意改造，这个事确实也是，总觉得确实也是因为本来我自己是搞这个专业的，觉得可以干起来，但是没人干，也没有这个平台。”

　　而对于虎桂云来讲，在没有开发企业愿意介入之前，她还是只能继续在这样的屋子里住下去。

　　虎桂云：“我真的做梦都想住一套新房，我现在真的，我都不知道住新房是啥滋味，我高兴得都得蹦，都得唱歌，比现在还年轻。”

　　实际上，这几年郑州城市建设日新月异，类似书院街这样的老旧城区越来越少，然而，恰恰就是剩下的这些地盘，开发难度最大，成本最高，房地产商连碰都不愿碰，在郑州，这种烫手的山芋还有不少，像市区矗立的20栋烂尾楼，最长的已经搁了十年以上，也是没人敢接手，其中的损失无法估量。

　　王广国：“去年我刚刚到房管局以后，我们前任局长是离任审计，那么离任审计说房管局还有两百多平方米的办公用房是闲置，属于国有资产闲置的，所以这个事我们感到很奇怪，当时一了解，结果是一个烂尾楼。”

　　这就是王广国提到的那栋烂尾楼，地处郑州市火车站站前黄金地段。楼道里积满了厚厚的灰尘，这样的提示随处可见，四楼大厅这一小部分就属于郑州市房管局。

　　郑州市房管局助理调研员李英武：“2002年的时候，刚才我说了在海联公司，当年建这栋楼的时候，也向群众集了一部分资，这群众长期拿不到集资款，这就向政府去施加压力，政府得出面给我们集资款解决了，市领导当时为了解围跟我们局长说，你房管局先给我拿出来80多万块钱，就这一片，这一片大概是200多平方，先给它买下来，买下来之后给钱，先给群众兑付了。”

　　李英武介绍说，这座楼叫做海联大厦，已经闲置了十年，2002年那次也只是偿还了群众的集资款，并没有从根本上解决问题，王广国上任后，也曾多次努力，试图盘活这座楼盘。

　　王广国：“这里边总共牵涉到十几家企业在里面，其中银行牵扯到六家银行，当时我们也都是做工作，看看有没有哪个大股东能够牵头把这个楼盘活，甚至我们也找了一些企业把这个楼盘活，因为盘活了之后，我们房管局这个资产也可以利用起来，但是一年多时间确实也找不着，都不太愿意介入。”

　　在随后的调研中王广国发现，虽然眼下房地产行情看涨，按理说也是解决海联大厦类似楼盘的最佳时机，但实际上，郑州市还有20栋问题楼盘，总建筑面积60万平方米，以目前郑州市均价每平米3700元计算，就是20亿元的财富处于沉睡当中。

　　王广国：“一般的企业目前不愿意接管这个事，这块是他们也担心，在接管之后的话，担心陷进去，不愿意做这个事，我们这块作为政府部门这块，特别是管理部门这块，确实是总是一个沉重的负担。”

　　新公司尚未成立，已招来各种质疑

　　国务院副总理曾培炎在全国城市住房工作会议上提出，要进一步建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，但前面我们在郑州看到，经济适用房、廉租房和危旧房改造项目，在一般房地产商业开发企业眼里，却是没有油水的硬骨头、烂骨头，正因为这样，郑州市房管局尝试组建公共住宅建设投资公司，微利经营，专门负责经济适用房、廉租房、问题楼盘等的投资建设，不过，这家顶着红头文件的企业，现在还没有诞生就已经招来了各种质疑。

　　反方，赵进京，河南省住宅产业商会秘书长，地产界资深从业人士。正方，王广国，郑州市房管局局长，郑州公共住宅建设投资公司推动者之一。反方观点、垄断将会导致腐败。

　　河南省住宅产业商会秘书长赵进京：“(垄断)它解决了，经济适用房卖号、倒号等一些弊端这个问题，但是它在财务问题上这个腐败现象是中国独有的，或者说发达国家全世界很难解决的问题。”

　　王广国：“这个公司运作体系，我觉得从某种意义上来说就像个项目管理中心一样，有一点像个发包人，那么具体的运作还是一些企业在具体做这一块，这里面我感觉好象不存在，不存在有腐败生长的空间。”

　　反方观点、多头管理限制发展。

　　赵进京：“董事长是组织部任命，土地是掌握在国土资源局手里面，那么由财政担保来组织资金解决，房管部门不管人，不管钱又不管土地，这个事很难协调好之间的一种组合，这是我最担心的问题。”

　　王广国：“昨天市委市长常务会议还专门开会研究这个问题，我们准备在经济适用房和廉租房建设方面，政府要设立绿色审批通道，还有一些其他方面的配套的行政措施。”

　　反方观点，国有企业降低成本动力不足。

　　赵进京：“国有企业我省下来以后，我是给国家省，我要是得罪他以后企业可能办好了，他把人得罪完了他可能就完蛋了，这是共性问题，中国的现象没办法解决的，动力不足。”

　　王广国：“我们是按项目打包的，按项目打包，比方说一个项目，我们设计施工总承包，这个项目本身前面银行融资，银行融资，大概房价是多少，投入是多少，作为银行来说他要规避他的风险，对财务监管这方面，包括资金使用这一块，应该是监管很严格的，我想通过项目本身的，这道防火墙可以避免。”

　　反方建议，投资公司可以边试点边推进。

　　赵进京：“要试点先行，能不能两条腿走路先有个模式，连锁店的模式，我们这家公司这样做，我再请几家公司也这样做，试试，对比一下哪个先进，更踏实、更好，总结经验总结不足，更有利于更大的发展。”

　　对于双方的观点，我们现在还一时无法下断言，因为郑州公共住宅建设投资公司毕竟是一种新的尝试，一切都还有待于实践来检验。不过，有一点是肯定的，面对着节节高升的房价，老百姓对经济适用房和廉租房的需求会越来越强烈。我们再来看一下，2005年，郑州市平均房价在周边十一个城市倒数第二，去年倒数第三，今年则是倒数第四，虽然相对价位不高，但郑州房价在周边十一个城市中涨幅目前最快，上半年销售均价每平方米3700元，同比增长17%以上。郑州市房管局局长王广国说，他希望非营利性的住宅投资公司能对平抑房价起到积极作用。

　　王广国：“通过政府建经济适用房，我们可以第一，我们可以尽快让项目落地，同时第二，尽快让经济适用房投入市场，同时建廉租房、周转房、农民工公寓等等，让没有房的老百姓，他住房的恐惧感给他缓解了，那么缓解了，这样对老百姓的购房的心理预期可以达到降低的目的，从这个层面上来说，我觉得对抑制房价上涨还是有作用的。”

　　对于住宅投资公司来说，能否抑制房价还有赖于实践。不过就在眼下的筹建阶段，它已显示出巨大的吸引力。在离开郑州之前，郑州科华投资有限公司董事长赵玉科找到了记者，他正在筹划接手郑州火车站前的海联大厦。

　　郑州科华投资有限公司董事长赵玉科：“单纯的民营投资公司，民营开发公司去做，这个协调力度肯定不大，而且有一定难度，单纯的政府以政府干预的形式去做，这个也不现实，因为牵涉里面债务的偿还兑现、变现、整修，还要牵涉到投入使用要去卖，可能政府也没这个职能，所以政府成立这个集团公司以后，既有优惠政策的优势，又有经济方面的协调能力，把我们几个债权人协调到一块，比较公平合理的以最快捷的速度去解决掉。”

　　赵玉科说，虽然眼下还有许多工作要做，但住宅投资公司正式成立后，海联大厦将很快脱胎换骨。王广国透露说，处理类似问题时，他们始终把握一个原则，就是社会效益为主。

　　王广国：“和一般的开发企业相比的话，他要15%的利润，我只要5%的利润，中间有10%的空间，这个空间是很大的，别说10%的空间，1%、2%的利润对开发企业的一些投资的一些走向影响都是很大的，何况是10%以上。”

　　王广国告诉记者，从长远来看，郑州住宅建设投资公司必然要退出历史舞台。在问题楼盘托管、危旧小区改造等领域，投资公司欢迎同行参与竞争。如果越来越多的企业能把目光投向中低收入家庭保障住房建设，那么也就实现了设计者最初的设想。

　　王广国：“这个企业越早消失越好，说明我们的一些难题也没有了，社会保障的特别是房地产市场也比较完善了，对吧，它的历史任务也完成了。”

　　半小时观察

　　房价高涨的另一面，就是越来越多的普通家庭距离自己的住房梦越来越远。房价持续攀升，所带来的已经不再是一个单纯的经济问题，而对房价的调控也超越了市场的范畴。当市场这只看不见的手在经济适用房和廉租房上失灵的时候，政府用看的见的手，帮助老百姓实现住房梦是义不容辞的责任。

　　在这样的背景下，郑州市政府推出公共住宅建设投资公司的做法，应该说是一个有益的尝试。它不仅可以保证老百姓公平的获得居住权，还可以通过市场化运作，形成投资、融资、建设、运营、管理和还款的良性循环，扩大了住宅总供给量，抑制住宅市场价格上涨的势头。这在国际上也是一种惯例，像目前欧洲一些国家的公共住宅占住宅总量的比例约为40%-60%；亚洲的日本、新加坡公共住宅也占到了50%左右的比例。

　　然而，将这个成熟的模式成功运用到国内，还有不少难题需要破解。我国目前实行的是土地公有制，土地资源掌握在政府手中，如果政府又直接参与到房地产开发中，如何保证操作的透明度？如何对项目实行有效监督？这将成为决定项目成败的关键。而与商业企业相比，很多人也会担心，一个不以盈利为目的的国有企业能不能保证运作的效率？郑州市的相关部门只有真正找到了答案，这项面向普通百姓的举措才能真正把实惠带给大家。

　　主编：马洪涛 记者：袁柏欣