306亩土地滋生的官商财富链

　　7月24日，上海市房地、建设、监察、物价、工商、财税、审计、规划等10部门成立了专项整治的联席会议，共同下发了《上海开展房地产市场秩序专项整治的工作方案》。此次专项整治将围绕两个主要方面进行：一是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、发布违法广告、偷税漏税等行为；二是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、权钱交易行为和房地产税收政策执行情况。

　　当各路媒体据此消息铺天盖地大范围揭露“奸商捂盘惜售、哄抬房价”时，专项整治方案的第二条多少被忽视了。“事实上，此次专项整治的重点和看点是第二项，因为这是上海第一次在房地产市场公开提出打击官商勾结。”上海市政府一位官员对《商务周刊》说。

　　与此同时，《商务周刊》一直关注的上海徐汇区法院违法拍卖上海泰瑞公司306亩土地产权案真相，也终于即将浮出水面。经过《商务周刊》第7次赴沪调查后发现，10年来，围绕着306亩土地展开的，是行政、司法、评估、拍卖、银行等等环节与商人紧密结合在一起，组成的一张充满诸多利益关系的财富侵吞“食物链”。

　　十年前偷逃土地出让金

　　1992年，原上海市上海县龙华乡华浦村委托乡政府下属的上海龙华房地产开发经营公司，将华浦村的龙吴路沙家浜306亩的土地进行房地产开发。得到土地批文的龙华房产公司以联建的名义，将批文中的开发权以8880多万转卖给了上海轻工住宅总公司第二分公司。

　　1993年5月12日，上海轻工住宅总公司第二分公司又找到上海泰瑞公司进行联建。轻工二分公司拿出的是手中306亩土地开发权，泰瑞公司负责出资建房。所有的房屋建成后，40%属于轻工二分公司，60%属于泰瑞公司。此后不久，轻工二分公司因资金困难，将其拥有第一期的40%权益全部卖给了泰瑞公司，泰瑞公司获得了这块地块上第一期所有在建建筑物的权益。

　　1996年1月29日，上海房屋土地管理局颁布《关于在划拨土地上以联建参建开发房地产项目需缴纳出让金的通知》，规定三方联建的房地产项目必须缴纳100%的出让金。龙吴路沙家浜地块土地上牵涉龙华房产公司、轻工二分公司和泰瑞公司的房产项目，完全属于三方联建。当时计算这块土地出让金高达近亿元。

　　上海泰瑞公司董事长周亚伦对《商务周刊》指称，“吃”下这块土地开发权的轻工二分公司总经理俞福忠当时着急了，“为了偷逃这笔土地出让金，他想到一个办法，就是把1994年4月21日颁发的沪土用(徐)字(94)第34号《上海市建设用地许可证》中用地单位‘龙华公司’改到自己名下，房产项目就不再是三方联建了，也就不用缴纳土地出让金了”。

　　周亚伦称，“于是，1996年2月初，俞福忠找到了当时徐汇区房地局局长，希望能够把龙华公司的《上海市建设用地许可证》换发到新成立的上海城南房地产公司(俞福忠注册的公司)的名下”。

　　周亚伦告诉记者，事实上俞福忠此前已经打通了当时徐汇区一些领导的关节，“但这位局长很清楚自己只要重新填发就是违法，因此他巧妙地在龙华公司的《上海市建设用地许可证》下面手写了几行字，‘经区政府协调已同意将此地块调拨给原上海轻工住宅总公司第二分公司、现名上海城南房地产公司，有关手续正在办理之中，特此证明。’落款是徐汇区规划土地局，时间是1996年2月14日”。尔后，经办人宣奉德伪造了一张同日期、同编号，但用地单位却变为“上海城南房地产公司”的《上海市建设用地许可证》。

　　如此一来，1.2亿元的土地出让金顺利地偷逃了，同时也为后面的故事埋下了一颗“地雷”。当然，俞福忠没有想到，这年年底，自己就因为在另一案件中受贿18万被判刑10年入狱。1999年4月29日，轻工二分公司注销。2002年4月30日，城南公司被吊销。

　　而周亚伦的上海泰瑞公司仍然在沙家浜地块兴建华径小区工程，也因为遇到1998年开始的上海地产萧条，一度半停半建。

　　南洋模范基地

　　2002年，上海房地产复苏的迹象已经越来越明显了。熬过冬天的上海泰瑞公司准备迎接春暖花开的时候，周亚伦突然被告知，自己兴建的沙家浜地块已经于2002年10月29日被徐汇区人民法院委托拍卖公司拍卖给了上海汇成房地产公司(见《商务周刊》2004年7月5日第11期文章《上海306亩土地惊曝“四假”迷案》)。

　　这家公司何方神圣？原来是上海汇成集团下属企业之一，主要从事房地产开发经营。上海汇成集团于2000年由国有独资公司改制为多元投资的有限公司，大股东是徐汇区国资委。

　　经过4年的艰苦调查取证，周亚伦才知道，“汇成公司在某些徐汇区领导的支持下，早在2001年就看上了306亩沙家浜地块，以便为某港商开发的南洋模范基地所在的徐汇区东安三村居民做动迁用地”。

　　8月22日，《商务周刊》到现场调查了上海泰瑞公司一直申诉属于自己、却被汇成公司占有的华径小区，也就是现在的华欣家园。

　　这家被评为“市优秀住宅规划建筑奖和科技应用奖”的小区，处于徐浦大桥下，紧挨一家粉尘很大的水泥厂。306亩土地中162亩已建，剩余的土地长满了荒草。小区2000多户居民，只有一所幼儿园、一家小超市，和两条通往市区的公交车。而最近的医院和学校也在五六站路的龙华镇，被居民戏称为徐汇区“死角”。

　　华欣家园被徐汇区宣传为“上海市重大工程配套商品房基地”，全部定向供应给市内动迁户。本刊记者了解到，这些动迁户主要来自三块：徐汇区的东安三村、建国西路建业里和黄浦区老西门商业区。动迁原因无一例外都是旧城改造。经本刊记者调查，这三处动迁都与“上海市重大工程配套项目”无关。

　　建业里是上海著名的保持原貌的石库门民居。从此动迁而来的黄老先生夫妇告诉《商务周刊》，“动迁时区里领导亲口说，‘建业里在整旧如旧之后，不再安排作其他用途，而是让曾经居住在这里的居民重新搬回来，以保持上海民居特色。’”但今年3月份他在《徐汇报》上发现，建业里将由波特曼海外、花旗集团等外资以3000多万美元投资开发为以居住、办公、商业、里弄式酒店公寓为特征的商用街区。类似的上海黄金地圈——老西门，在旧城改造名义动迁后也被转给一家港资企业开发高档住宅楼和商铺。

　　这其中与汇成公司有关的动迁是面积为36亩的东安三村。其动迁住户徐先生向《商务周刊》介绍了他见闻的动迁目的变化史：2001年徐汇区决定让汇成公司对之进行旧区改造；2002年初，被告知要在此建全国招生的贵族学校私立南洋模范中学；2003年到2005年，又公告说成为了徐汇区储备土地；2006年初动迁完成后，公告称南洋模范高级中学将搬迁此地。

　　南洋模范高中位于徐汇区核心区天平路200号，已有106年校史，其校址有近70年历史，是上海市重点中学。有趣的是汇成公司与其相距不足300米。该校潘书记告诉《商务周刊》，该校自2000年就被区里告知将要动迁东安三村，但至今未有动作。至于其他，她以“此事区里在办，听区里安排”为由不再回答。

　　但该校教务处工作的一位不愿透露身份的老师告诉记者，学校上下根本不愿意搬离这块“百年基业”。“最关键的是我们前面已有别人的惨痛教训。”他介绍说，位于附近宛平路的淮海中学，2003年以旧房成套率改造名义以4000余万元的补偿被搬迁后，其辛耕路原址被一家港资企业兴建为目前上海豪华住宅区之一的永新城，“现在那块地10倍的价格也买不回来”。

　　《商务周刊》看到了淮海中学地块转让的《上海市国有土地使用权出让合同(沪房地用(2002)出让合同第110号)》显示: 甲方(上海市徐汇区房屋土地管理局)以现状条件出让位于上海市徐汇区淮海中学地块，总面积为33034平方米。乙方(永龙公司)以人民币22961025元的土地使用权出让金获得上述地块50年和70年的土地使用权。其中该地块中25423平方米为徐汇区成套率改造地块，土地使用权出让金21736665元免缴。

　　也就是说，香港永新集团子公司上海永龙房地产公司以徐汇区成套率改造的名义，仅花了122.4万元，就获得了徐家汇地区面积近3.3万平方米的土地使用权——在这片上海最繁华的核心地段，该公司付出的土地出让金平均每平方米只有40元。而2006年永新花园三期开盘后的销售价格为25000元/平方米。至于淮海中学，《商务周刊》在现场看到，已经掩藏在永新城一街之隔的商品住宅楼中间，门卫告诉记者，现址还不到原址的一半大。

　　令人惊讶的是，那位教务处老师似乎一语成谶。此后一位熟悉徐汇区土地转让的内部人士向《商务周刊》透露，为东安三村支付动迁费用的就是上海永龙房产公司，“该公司先将资金打入打理土地储备的徐汇区土地发展中心，而后转给汇成集团下属的汇成动拆迁公司完成动迁”。

　　由此来看，从华欣家园到东安三村，再到南洋模范中学，汇成公司还只是前台“捕蝉”的“螳螂”，“黄雀”还在后面。

　　“闯红灯”一路畅通无阻

　　或许正是有了如此背景，围绕着306亩土地产权归属的争夺高速高效运转了起来。

　　首先是徐汇区法院，利用早年俞福忠为偷逃土地出让金伪造的上海城南公司的《上海建设用地许可证》，借用城南公司一件已经执行过的财产纠纷案号，将306亩土地拍卖重复执行了一遍，以1.14亿元人民币价格拍卖给了汇成房地产公司。

　　“且不谈徐汇区法院此次执行是否合法，也不论拍卖出的37.3万元/亩价格与当时此类地块土地部门挂牌价格250万/亩之间是否过于悬殊，仅法院拍卖国有划拨土地使用权就属非法裁定。”北京闻先律师事务所首席合伙人曹炳增律师了解该案后告诉《商务周刊》。

　　按照他的解释，在执行财产纠纷案过程中，法院只有权拍卖经出让取得土地使用权证这样具有财产性质的房屋及所属土地。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条和第六条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让……由市县人民政府土地行政主管部门组织实施。

　　国家土地管理局国土批(1996)108号《关于对土地使用权拍卖有关问题的批复》更规定，“土地使用权拍卖出让不能适用《拍卖法》。”据此批复，上海市房屋土地管理局也发布沪房地干(1999)756号《关于授权房地产拍卖职责的通知》，将房地产拍卖职责授权上海市房地产交易中心组织实施。徐汇区法院显然有越俎代庖之嫌。

　　即使此次充满疑点的法院拍卖土地，其委托的评估公司在土地评估的资质问题上也出现问题。上海房地局信访办在一份《书面答复意见书》中明确指出，“经查，(徐汇区法院委托的)上海上会资产评估有限公司未取得房地产估价机构资质。”因此，其1.14亿元的评估报告不具有法律效力。

　　拍卖完成后，在缴纳国家税费问题上也出现了疑点。汇成公司2003年1月21日契税完税证上显示缴纳了342万元。但此契税完税证不但与契税纳税申报表上的税证字号不统一，而且其上加盖的竟然是管理农贸市场的“上海市徐汇区财政局农业税收管理所”的收讫章。

　　另外，按照规定，汇成公司应按照成交价的5.57775%，支付房地产营业税及附加税635.9万元。但这两笔税款在税务部门都没有找到上缴记录。据周亚伦称，他已向主管部门举报汇成公司有偷逃税款嫌疑。

　　调查中《商务周刊》还发现，汇成公司也有偷逃土地出让金嫌疑。按沪计调(2001)50号《上海市土地出让金管理办法》规定，“出让土地使用权收入总额(含各种出让形式的收入)的30%为土地出让金收入。”那么，且不管1.14亿元价格是否合适，也要缴纳土地出让金3420万元。但2005年3月21日上海徐汇区房地局与汇成公司签订的《(2005)出让合同第20号国有土地出让合同书》，依照6份早在2004年9月就被上海房地局废止的文件，将土地出让金减免为366.6962万元人民币。而据上海某地产公司保守测算，此地块出让金不会低于2亿元。

　　就这样，没有经过正规的招拍挂，也没有经过政府部门的规划批准，306亩土地使用权在法院的主持下，通过一场疑点重重的财产纠纷案拍卖执行的方式，以一个匪夷所思的价格，落入了汇成公司手中。曹炳增律师认为：“这是获取土地使用权的一大创造。”

　　至于那张伪造的假《上海市建设用地许可证》，2004年10月20日全国人大专案组在上海房地局召开调查会，得到的答案是: 知道是违规的，是当时的区长让做的。专案组负责人、全国人大信访局副局长毛春秋质问：“区长违规犯法不犯法？哪一个区长让做的？我去找他。”得到的是一阵沉默。

　　门槛为什么这么低？

　　按照2002年上海市土地批租价格，正常程序下汇成公司要拿到这块土地使用权，以当时最低的250万元/亩的价格，也至少需要7.65亿元。

　　要以1/7的价格拿到这块地，汇成公司需要打通许多门槛。至于打通各路关节的具体过程，现在仍然还是这家公司的秘密。但许多值得关注的疑点已经出现了。

　　首先就是徐汇区法院法官吴祥唐等干部，以半价购买汇成公司汇成桂苑小区房产的问题。事实上，此案中还有一位上海卢湾区陈姓税务干部以60万元购买该小区一套当时市价130多万元的房产。此事，被周亚伦怀疑为汇成公司在缴纳税费上如此“低门槛”的疑点。

　　同样的问题还出现在委托评估公司进行土地评估的评估费上。在徐汇区法院法官李铭与上海上会评估公司签订的《资产评估业务约定书》上，该评估项目评估费用约定为10万元。但上会公司开给徐汇区法院并得到李铭签收的发票上该费用为40万元，而且有非常明显的改动迹象。上会公司拒绝就此向《商务周刊》给以解释。也就是说，费用为10万元但却支付了40万元，其中的30万元不知去向了。

　　今年4月28日，《商务周刊》曾接到周亚伦提供的一份《上海市人民检察院通知谈话记录》。该记录是2005年11月30日，就周亚伦举报上海徐汇区法院法官吴祥唐在执行案件期间向当事人汇成房产经营公司购买房屋一事，上海市人民检察院不予立案的答复。

　　这份记录中指出：“经我们调查，徐汇法院执行庭长吴祥唐确实曾购买过举报件所提到的房屋，但是通过徐汇区物价局局长与汇成公司联系后和汇成公司达成的房屋交易。当时徐汇区里有许多干部都在吴祥唐所购房屋的小区购房。区里的标准是处级干部购买该小区的房屋价格为6000元/平方米……而且，吴在购买该房屋后向本院领导口头汇报过，其个人廉政档案也有记录。综上所述，认定吴祥唐构成受贿罪，根据现有证据材料，不能成立。”

　　事实上，就在4月26日，中纪委副书记刘峰岩在接受新华社记者专访时就表示，今年中纪委、国家监察部在领导干部廉洁自律方面主要抓好的7个方面工作之一，就是“对领导干部利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置或以劣换优谋取不正当利益”。

　　据《商务周刊》从搜房网上海频道查到的数据显示，当时该小区该楼层该户型的交易价格为120万元人民币，而吴祥唐向汇成公司所付价格仅为50万元人民币。如果按照记录所说，属于徐汇区政府规定，那么2003年该区处级干部以6000元/平方米的价格，购买市价为13500元/平方米的汇成公司所售房屋，政策依据何在？

　　就这些问题，《商务周刊》向记录中当时以上海市检察院反渎职侵权局局长身份做出回答的裴钟求证。目前已调任上海青浦区检察院检察长的裴钟先以出差在外为由拒绝采访，而后在电话中告诉记者: 首先，处级干部廉价购房具体来自徐汇区何规定，因媒体不是当事人不能透露；其次，本人已调任不方便再回答该案问题，建议记者向市检察院询问。但市检反渎职侵权局负责人看完记录后告诉记者，因“答复内容非常清晰”，还是最好问裴钟。

　　最后，《商务周刊》向徐汇区政府求证，其宣传部负责人将记者的疑问以书面形式转交相关部门答复。一周后，该负责人在电话中给记者的回答是，所谓的标准和规定“不存在”。换句话说，其认定裴钟的答复内容不实。

　　现在，孰真孰假仍然难解。但可以肯定，两者之中有人在撒谎。

　　“假钱”背后的“空手套白狼”

　　此案“拍案惊奇”之处，不仅在汇成公司如何低价获取306亩土地使用权，还在于其用什么样的“资金”购得该地块。

　　采访中，周亚伦说自己经过艰苦取证，发现不但拍卖是假的，而且拍卖过程中涉及的资金，也属虚假记载内容的金融票据(见《商务周刊》2006年7月20日第14期文章《2.8亿“假钱”后面的商业贿赂“疑云”》)。

　　2004年5月9日，周亚伦向中国银监会举报，“汇成公司为侵吞306亩国有划拨土地使用权，串通东方拍卖公司、双晟公司、徐城投公司、上海浦发银行徐汇支行、上海银行长寿支行、民生银行上海支行、徐汇区法院等有关单位及不法分子，内外勾结，在申请人账户无款的情况下签发了银行本票3张，在汇成公司银行账户上无款的情况下签发贷记凭证5张，伪造银行本票4张，伪造银行支票2张。上海浦发银行徐汇支行等3家商业银行对违法票据承兑付款，在房地产交易中造成总计3.3亿元虚假记载内容的金融票据空转。”

　　原银监会主席助理车迎新对之非常重视，调查后告诉周亚伦，“这只是‘冰山一角’，(整个案件)比上海周正毅案件还要复杂。”建议他向公安机关控告。因其随后调走，调查没能继续深入。2006年周亚伦再次向银监会举报，银监会信访部门责成上海银监局调查。2006年8月4日，上海银监局给周亚伦的答复是：该案已经超出自己监管范围，再次建议周亚伦通过公检法途径解决。

　　如果周亚伦举报情况属实，那将意味着巨额资金逃避中央银行的监管而流向市场，即脱离监管放大了银行的货币供应量和信贷量，而这些逃脱监管的资金又用于土地购买和房地产投资。这样一来，近年来宏观调控为什么频频在土地和信贷问题上遭到强烈反弹甚至挑战，也就有了令人吃惊的解释。

　　采访中，《商务周刊》就此事与建设银行上海分行一位熟悉房地产信贷业务的高管进行了交流。他认为这些行为就是“潜规则”作祟。“据我所知，这是某些房地产公司土地开发过程中惯用手法之一。关键是要得到相关政府部门的支持。”他说。

　　具体而言，房地产公司只要得到这种支持，即使自己没有资金，银行也敢拿出资金甚至出示无真实资金内容的金融票据协助房地产公司去竞买土地。“当然，这些资金并没有真实付出，只是向相关部门展示一下就收回，而相关部门也心知肚明，假装收到并盖上印鉴。”他说，只要房地产公司拿到土地开发权，就可以向银行抵押借钱或者召集建筑工程队垫付资金，进入开发阶段。

　　“一般而言，得到开发权的房地产公司大多会找到资金较为雄厚的外来资金合作开发，主要目的就是让其为动迁资金买单。”在这位银行系统人士看来，在上海地产开发中这是真正需要“出血”的地方。另外还有一个关键环节，就是动迁何处？通常只有上海本地国有背景的房地产公司掌握有低廉的动迁配套住宅资源。因此，这也成为上海房地产开发中的关键门槛，更是国有背景房地产公司必争的资源。

　　显然，该案反映出的是一个“空手套白狼”式的开发模式，也是对国家房地产市场和信贷市场的宏观调控极具破坏力的行为，更扰乱了国家经济市场秩序，侵犯了国家土地使用管理制度，成为损害国有财产的“黑洞”。

　　最后，他具体解释了银行为什么愿意违规作假，其一，可以在不真实借贷情况下赚取手续费；其二，从房地产公司开发的房产中得到以成本价出售的商品房。他说，最主要的目的还是后者，“某些房地产公司在地产开发完成后向银行或其他相关协助单位‘进贡’，以成本价或低廉价格出售商品房，已是业内公开秘密”。