广州单位自建房弈局

　　广州报道 本报记者 黄磊

　　根据国务院文件,单位自建房将纳入当地经济适用住房的供应计划。

　　单位自建房,既涉及公共资源配置的调整,又涉及政府调控手段的抉择,还影响着企业员工福利以及中低收入人群的生存条件。实践摸索与制度建设不可或缺。

　　重要的是,全民的资源应该建立一套社会公共化的共享制度,同时,最终解决住房问题,亦需要整体性的制度安排。

　　2007年,时间已经过去了四分之三,中国房价的上升曲线依然亢奋。

　　与其他城市一样,广州市房价不断上涨。

　　就在政府、

开发商、市民的反复博弈中,广州 "开闸"单位自建房以遏止房价攀升、保障中低收入人群"居者有屋"。

　　今年初,广州"两会"上,广州市长张广宁明确表态,广州将放开单位自建房的建设,"只要单位有土地且符合城市建设规划和土地使用规划,即可自行建房分给没有享受实物分房和货币分房的住房困难职工"。

　　一时,争议四起。

　　"初衷没错,但方法存疑。"14日,广东省社科院院长、研究员梁桂全吐露隐忧,"要避免滋生更多的问题。"

　　就在8月13日,国务院<关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>(下文简称<意见>)对外发布。该<意见>指出,"单位自建房要纳入当地经济适用住房的供应计划。"

　　单位自建房,进耶?退耶?以退为进耶?答案无论怎样,房价弈局都将继续。

　　突围之道

　　2007年1月,广州的决策者抛出了 "穗七条",以对疯涨的楼市做出调控之举。而七条之中,关于放开单位自建房的内容很醒目。

　　"单位自建经济适用房可以用于解决中低收入市民的住房困难。"张广宁清晰解释"开闸"动机所在,"要加快解决广州市8.4万户中低收入者的住房问题。"

　　年初,包括广州钢铁集团、广州造船厂、第三煤矿、广州铁路集团、广州工程(集团)有限公司、广州羊城铁路视野发展公司、广州边防总站在内的7家单位,先行获得了广州市的"自建牌照"。

　　"这有欠公平。"广州市

房地产行业协会秘书长许国碧说,"这实际上是国有企业、事业单位用国家无偿划拨的土地,在没有缴纳土地出让金等税费的前提下自行建房。"他还认为,这是把属于社会所有的公共资源补贴给少数人。

　　广州市府随后补充解释相关"限制"——不是有单位有地就可以随意建房,除了有地之外,单位自建房必须"三限"。

　　限

户型、限房价、限对象,亦即本单位必须有符合条件的中低收入人群才能建,房子建成后也只能销售给这部分人。

　　而这一限制的补充,如果不考虑自建的主体"单位"而言,确实非常像"经济适用房"。

　　其实,早在2006年9月底出台的<广州市住房建设规划(2006-2010)>中就明确,"5年内,部队、中央、省属驻穗单位和本市国有大中型企业单位将利用自有土地自建经济适用房3.76万套,建筑面积300万平方米"。

　　许表示质疑,单位自建房实际上是变相的"福利分房"。

　　早在1998年7月3日,国务院就下发<关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知>(下文简称"23号文"),决定"自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。"由此,所谓的"福利分房"寿终正寝。

　　不过,张广宁立场清晰,"单位自建房和福利分房是两个不同概念。"

　　广州市国土房管局解释,国有企业利用自用土地建设经济适用住房从"立项、建设、购房对象、面积控制标准、价格计算、销售到管理等方面",均与房改福利分房有根本区别。

　　例如,企业自建经济适用住房销售价格必须按照国家规定,由开发成本、税金和不超过开发成本前4项费用之和的3%的利润构成,经济适用住房价格必须报市物价部门确定,不同的小区有不同的价格。

　　在购房对象方面,自建经济适用住房的购房对象为本企业符合经济适用住房购房条件的中低收入职工家庭,而房改房的购房对象是单位职工,不限于中低收入家庭。

　　房屋面积上,国有企业自建经济适用住房套型面积必须严格控制在90平方米以下,而房改房面积则按职务、按级别核定。

　　而就在辩论声中,国家层面的论断出台。

　　上个月13日,国务院发布的<意见>中明示,单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,利用自用土地组织实施,不得新征或新购土地。

　　"(单位自建房的)建设标准、供应对象、产权关系都要按照经济适用住房的规定执行,也就是说,收入较高、住房达标的职工不能再享受单位的集资建房。"

　　而在梁桂全看来,单位自建房涉及的不是一个点子而是一套办法,不是单一的政策能够解决而是需要一整套的制度体系才能够确保,"毕竟,这不是个简单的而孤立的事情"。

　　金鹤苑——广州此次开闸单位自建房之后的第一个企业自建经济适用房小区,它的故事正悄然发生。

　　自建故事

　　金鹤苑,正是广州钢铁集团的"单位自建房"。广钢的业主们已经悄然入住了这750套经济适用房组成的广州首个单位自建房住宅小区。

　　"房价是每平米2050元,这个价格在当时比周边房价便宜大概2000元左右吧。"13日晚,在小区内踱步的兰鹏(化名),给记者回忆2005年自己在单位内部认购时的情形。

　　而2050元/平方米的房价是如何制定的呢?

　　"既然这是自建经济适用房,那就要考虑职工的经济承受能力。"广钢董事长陈嘉陵曾向媒体解释,开始也想按照当时广州市经济适用房的下限标准执行2300元/平方米的定价,后来将房价定在2000元/平方米左右。

　　金鹤苑所在地是广钢集团历史遗留下来的一块72亩自有土地的一部分。上个世纪末,由于广州已经全面停止了福利分房制度,广钢决定在尚无"单位自建"先例的广州,参照当时北京和上海一些单位的做法,来自建经济适用房以解决单位部分员工住房困难的问题。

　　此一决定,得到了有关部门的支持,并把广钢作为广州单位自建房的试点。2004年3月28日,广钢的经济适用房正式开工。

　　而房子销售对象的身份确定,并不如房子动工般简单。

　　2005年4月,广钢开始进行自建房的预售工作。"发售方案是由我们职代会常务委员会审议通过了的。"兰鹏回忆。

　　根据销售方案,以员工在本企业服务的工龄和住房困难情况等作为主要参数,然后进行计分排名,"排名公示了一段时间,而公示完之后,还可以随时查询",按分数高低依次序选购住房。

　　整个集团通过各下属单位的工会组织将房子的认购表发放到每一位符合相关购买经济适用房条件的员工手上,要求确认是否购买;购房的员工要求本人填写资料后由单位确认。

　　而广钢方面紧张筹备以应对的"抢购"似乎并没出现,兰解释,"大伙当时没多少钱,而且在2005年对房价的走势不像今天这么明确,所以,即使便宜,还是有不少人观望了些时日。"

　　为了能尽快卖出房子,广钢聘请专业的地产经纪公司参与销售宣传策划。同时,广钢还引入了银行按揭和公积金贷款,只需要首付两成就可住进16万的房子,"一次性给三四万就可以了"。

　　曾有媒体报道,有些业主把房间对外出租收取租金,兰也有听说,"租金大概是700多元一个单位吧。"

　　在兰看来这倒好理解,这两年有的人经济条件改善了,在别的地方买了第二套房,把其中的房子用于出租似乎"无可厚非"。

　　而这恰是单位自建房的反对者们质疑的另一点,单位自建房如何有效管理,特别是在业主不再具有享受补贴的身份之后,"公共补贴就怕成为私人牟利的工具。"梁亦有担忧。

　　就在9月13日晚,记者看到小区的公布栏中,"关于金鹤苑住宅小区第四批产权证办理的通知"已经张贴。这就意味着小区的业主们即将正式拥有房屋的产权。

　　"厂里已经开会告诉大家,产权证马上就要办理下来了。"兰很兴奋,"拥有产权证就可以进行房产交易,不过那是5年之后的事情了。"

　　兰所言的"5年",是国家对于拥有产权的经济适用房进入市场进行交易的要求年限。

　　然而,即使没有产权证,兰的朋友也盘算过交易自己这套经济适用房的可能。"现在周边的地价都已经上涨到5000以上,我的朋友也对外挂出了'转让'的价格37万。对于72平米的房子来说,相当于5000多一点吧。"

　　如何在没有产权证的情况下交易?坑口地铁站附近的一家中介公司介绍了其中的"奥妙"。

　　一般买卖双方谈妥房产的交易之后,买方先要交一定购房款给对方,等对方拿到房产证后,双方再以亲戚的名义协商转让,买方补齐最后余款,包括政府规定的差价。

　　"整个小区还没有听到一户有出售成的,毕竟整个小区大家都是同事,要是有做这买卖的,多少能有点消息。"兰补充,"私下挂出来只是为了探探市场行情吧。"

　　兰鹏也模糊地意识到把自己的房子用于交易可能承担的风险。"厂里三令五申,用于出租如果被发现的话,要受单位的处分。"

　　而在许国碧眼中,单位自建房和商品房之间的巨大差价,容易刺激个别人把经济适用房出售以套利。

　　摸着石头过河

　　"单位自建房也好,政府其他的住房调节手段也罢,都并非是单一的问题。"在梁桂全看来,必须在制度体系层面分析今天的住房问题。

　　实际上,单位自建房的通路从来没有被彻底切断。早在1998年国家出台的23号文中,就有这样的表述,"可以继续发展集资建房和合作建房,多渠道加快经济适用住房建设。"

　　即使在2006年8月14日建设部、监察部和国土资源部联合下发的<关于制止违规集资合作建房的通知>中,亦有明确规定,"符合条件"的"企业和单位"在遵循以往法规的情况下,仍可以自建经济适用房。

　　就在9月20日,广州市国土房管局<广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)>(征求意见稿)、<广州市经济适用住房制度实施办法(试行)>(征求意见稿)(以下简称<实施办法>)出炉,两份文件明确了廉租房和经济适用房的保障标准、申请程序和退出机制。

　　<实施办法>明确经济适用住房产权为有限产权,不得出租、出借,5年内不得上市交易。5年后按照同地段普通商品房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益等价款后,可以上市转让或取得完全产权,同时明确政府可以优先回购。

　　而在今年8月,国务院的<意见>出台之后,单位自建房问题,已经从被肯定逐步成长为被"约束的发展"。

　　广州市已经决定按照<意见>中相关规定的要求,将市内单位自建房的多余房源收回,由政府统筹安排。

　　"未来五年,广州将新建政府保障型住房900万平方米,其中廉租房60万平方米,'新社区'540万平方米,经济适用房(单位自建房)300万平方米。"