京城别墅成价值洼地

　　□本报记者 林喆

　　近年来，京城的普通住宅价格一直呈飙升之势，而别墅市场价格涨幅却远远落后。根据21世纪不动产对京城5个交易最活跃的别墅区（西山、昌平、奥北、中央、潮白河）的监测数据显示，别墅项目二手房的买卖价格与开盘价格相比平均增幅为26.5%，即使增幅排在前3位的紫玉山庄、美林香槟小镇和名都园的涨幅也未超过70%，并且其中有部分项目还出现下调。被监测项目的总体年平均涨幅为6.4%。

　　而京城普通住宅封盘时的售价与开盘价的涨幅，平均涨幅超过1倍，这与别墅价格走势形成了鲜明的对比。据国家发改委最新公布的数据显示，北京8月新建商品住房销售价格同比上涨13.5%，是别墅年均价格涨幅的2倍。

　　21世纪不动产中国区总裁Bill认为，由于政府的强力调控，

别墅供应量逐年萎缩，因此涨幅不大的别墅市场给那些追逐稳定收益的投资者留下了很大的想象空间。

　　一直以来，别墅项目维持着比较好的租金回报。以中央别墅区为例，这个地区离中央商务区以及机场较近，凭借优越的地理位置，这里的别墅项目一直受到外籍客户以及周边企业高管的欢迎，租金稳定增长。目前，一套面积在300-400平米的别墅的月租金在5000-6000美元，年收益率稳定在8-10%，远远超过其他类型住宅平均5%左右的年收益率。

　　国土资源部从2006年5月31日起，要求各省、市相关土地审批管理部门要坚决执行停止别墅类

房地产开发项目土地供应的规定。这一规定客观上改变了别墅的供求关系，总体来看别墅供应将呈现供不应求的格局。

　　而目前，有

开发商以“低密度住宅”的建筑形式替代独栋别墅，并以别墅项目名义出售，这些项目为达到容积率的要求会相应地减少社区绿地、道路等配套设施的面积，在居住的舒适度上会有一定的损失。根据21世纪不动产监测数据显示，在监测的项目中纯独栋别墅项目的价格平均增幅为31.5%，而非独栋别墅项目的平均价格增幅为29.4%。