上海泰欣嘉园等市中心楼盘 极高叫价属变相捂盘

　　今年以来，上海市中心房价继续稳步上涨，由于供应量偏紧，加上不少楼盘捂盘惜售，营造房源紧缺气氛，损害了购房者的利益。虽然政府严令规定开发商不得捂盘，但上有政策下有对策，开发商仍可通过透支未来房价，来达到变相捂盘的目的。

　　商报记者 袁晨晨

　　【苏州河北岸】

　　泰欣嘉园极高叫价

　　普陀内环沿线(光复西路、镇坪路口)的泰欣嘉园，坐落于苏州河北岸，紧贴轨道交通3号线镇坪路站，去年6月首度开盘之时，装修房均价16500元／平方米左右(报价区间13500～20000元／平方米)；今年6月，记者从其售楼处获悉，泰欣嘉园在售房源均价已经攀升至21000元／平方米，而且这些房源并非贴近苏州河的景观房；随后，泰欣嘉园的在售房源价格再一次上调至25000元／平方米左右；昨天，记者致电售楼处时，却被告知，该盘即将于月内推出一批新房源，均价高达32000元／平方米，远远高出周边在售的新盘，彻底刷新苏州河北岸的房价纪录。

　　据售楼处的一位王先生介绍，泰欣嘉园即将于9月26日推出的1号楼是最为靠近苏州河的房源，位置绝佳。“泰欣嘉园其他的房源多是东面对着苏州河的，而1号楼却是正南面对河，说它是整个小区最好的房源也丝毫不为过。”王先生如是说，“在现在的房产市场上，像泰欣嘉园这样处于内环以内、苏州河边上，又是三轨交汇的楼盘十分稀缺。”

　　实属变相捂盘

　　泰欣嘉园

房价的连番上涨，可以说是看上海楼市进入新一轮上涨期的产物。然而，从另一角度看，房价一再高开无疑还有变相捂房之嫌。泰欣嘉园新一批房源均价高达32000元／平方米，一方面实现了变相捂房，另一方面，这一房价实际上已经提前透支了苏州河北岸房源的未来行情。在这一方面，开发商带有极大的投机心理。如果房源销售出现困难，去化速度较慢，开发商就可以名正言顺地“捂房”，等待利多时候的到来；如果房源销售顺利，那么，开发商就可以达到透支房价的目的。无论是哪种结果，开发商都是大赢家。

　　在32000元／平方米的均价背后，是被众多开发商一炒再炒的苏州河景观。而实际上，所谓的水景概念大多一钱不值，令房价一涨再涨的主要原因还是在于供应量的不足。在苏州河沿岸，无论是一手房市场，还是二手房市场，经过近两年的消化，市场供应量已经不多，可供开发的土地也越来越少。可以说，今后苏州河沿岸的房源供应量将会十分稀缺，开发商正是鉴于此点，才会有恃无恐开出高价。

　　这种跳空开出高价的行为，无疑将会起到标杆作用，很容易导致周边楼盘闻风涨价，进一步抬高区域单价。据悉，新湖明珠城三期的售价之前在14000～15000元／平方米左右，而如今新盘价格已经上调至17000～19000元／平方米左右，临近苏州河的景观房价格更是达到27000元／平方米左右；中远两湾城四期在今年年初时，房价不过在15000元／平方米左右，如今在售房源均价也已达到19000元／平方米的水平。

　　挑战香港房价

　　普陀区苏州河北岸的房源长期以来价格一般都在20000元／平方米以下。如今，苏州河北岸、靠近镇坪路的楼盘却已开出32000元／平方米的均价，换言之，高楼层的房源单价将在32000元／平方米以上，这无疑是一个相当惊人的价格水平。

　　记者采访了一位经常来往于沪港两地的林先生，在他看来，普陀区苏州河以北、靠近镇坪路一带已经是较为偏远的地段，他认为可以与香港的新界、荃湾等区域相比，房价水平也相差不大。

　　“九龙观塘原本是工业区，房价也基本上相当于每平方米30000多元，不超过40000元／平方米。”林先生补充说，“但是，随着apm商场的建成以及工业区的搬迁，九龙观塘聚集了大量人气，如今，其房价水平一般在40000～50000元／平方米左右。”

　　那么，可以说除却香港顶尖的半山、维多利亚湾两岸的

豪宅以外，上海部分公寓的房价水平已经逼近香港。

　　【镇宁路】

　　王子晶品咸鱼翻身

　　长宁区延安西路、镇宁路口的“王子晶品”为两幢高28层的高层住宅建筑，由96套面积为288平方米的公寓以及4套面积达530平方米的顶层复式组成，网上房地产上显示参考价高达45000元／平方米。

　　早在7、8月份时，市场就已传言，王子晶品的售价水平将位于40000～60000元／平方米之间。昨天，记者从售楼处证实，王子晶品的开盘均价定为50000元／平方米，最高价则达到60000元／平方米，向淮海中路附近的新天地房价看齐。

　　王子晶品即将于月内推出1号楼50套房源，粗略计算，其单套公寓总价基本在1440万元左右，而顶层复式如果按照60000元／平方米的最高售价计算，房源总价甚至超过了3000万元。

　　长久以来，镇宁路板块一直缺乏新房供应，“王子晶品”的上市，无疑将填补周边市场的空白。目前，“王子晶品”周边在售的楼盘只有延安西路、番禺路口的首信银都·碧瑶公寓，网上房地产上显示该案累计合同均价约为21765元／平方米；在二手房市场上，王子晶品周边不乏经典名盘，包括丁香花园、金柏苑、东方剑桥等高档楼盘。目前，东方剑桥的房价水平基本位于32000元／平方米左右。

　　如此看来，不论是一手房市场，还是二手房市场，“王子晶品”的售价都是远远突破了区域市场行情。

　　【新闸路】

　　远中风华园均价4万

　　北静安远中风华园(新闸路、泰兴路口)的房价水平也长期处于区域高位，售价明显高于附近楼盘。

　　去年上半年，远中风华园的开盘价定于29000元／平方米左右，而同样位于泰兴路上，与远中风华园“面对面”的泰府名邸，开盘均价约23000元／平方米左右。同样区位、同样档次的两个楼盘，远中风华园的售价水平却足足高出了6000元／平方米左右，当时，泰府名邸的销售速度远远超过了远中风华园。

　　网上房地产显示，从今年5月起，远中风华园的销售进程明显加快，5月至8月中共计成交172套房源，本月也已售出17套房源。记者从售楼处获悉，该盘目前在售房源均价在40000元／平方米左右，而超过15层的高区房源价格则基本在47000～48000元／平方米。

　　毗邻的泰府名邸前期所推房源已经全部售完，不过，该盘还有新房源推出，均价暂定于30000元／平方米以上，则开盘时间尚未确定。

　　-记者手记

　　综观上述房价跳空高开的楼盘，不管他们具体原因为何，都存在着共同点：

　　其一，不论是泰欣嘉园、王子晶品还是远中风华园，他们开出的房价水平都是高出周边楼盘一大截。

　　其二，这些楼盘的开发商无疑都深具实力，不怕房源卖不掉，这就有囤房之嫌。泰欣嘉园大肆宣扬苏州河水景概念；王子晶品则标榜豪华

装修，声称装修标准达到8000元／平方米；远中风华园则大打静安区的地段。虽然各有各的说法，但是在当前房价持续上扬的趋势下，变相囤房的色彩较为浓重。