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新浪财经

上海泰欣嘉园等市中心楼盘 极高叫价属变相捂盘

http://www.sina.com.cn 2007年09月19日 00:21 上海商报

  今年以来,上海市中心房价继续稳步上涨,由于供应量偏紧,加上不少楼盘捂盘惜售,营造房源紧缺气氛,损害了购房者的利益。虽然政府严令规定开发商不得捂盘,但上有政策下有对策,开发商仍可通过透支未来房价,来达到变相捂盘的目的。

  商报记者 袁晨晨

  【苏州河北岸】

  泰欣嘉园极高叫价

  普陀内环沿线(光复西路、镇坪路口)的泰欣嘉园,坐落于苏州河北岸,紧贴轨道交通3号线镇坪路站,去年6月首度开盘之时,装修房均价16500元/平方米左右(报价区间13500~20000元/平方米);今年6月,记者从其售楼处获悉,泰欣嘉园在售房源均价已经攀升至21000元/平方米,而且这些房源并非贴近苏州河的景观房;随后,泰欣嘉园的在售房源价格再一次上调至25000元/平方米左右;昨天,记者致电售楼处时,却被告知,该盘即将于月内推出一批新房源,均价高达32000元/平方米,远远高出周边在售的新盘,彻底刷新苏州河北岸的房价纪录。

  据售楼处的一位王先生介绍,泰欣嘉园即将于9月26日推出的1号楼是最为靠近苏州河的房源,位置绝佳。“泰欣嘉园其他的房源多是东面对着苏州河的,而1号楼却是正南面对河,说它是整个小区最好的房源也丝毫不为过。”王先生如是说,“在现在的房产市场上,像泰欣嘉园这样处于内环以内、苏州河边上,又是三轨交汇的楼盘十分稀缺。”

  实属变相捂盘

  泰欣嘉园

房价的连番上涨,可以说是看上海楼市进入新一轮上涨期的产物。然而,从另一角度看,房价一再高开无疑还有变相捂房之嫌。泰欣嘉园新一批房源均价高达32000元/平方米,一方面实现了变相捂房,另一方面,这一房价实际上已经提前透支了苏州河北岸房源的未来行情。在这一方面,开发商带有极大的投机心理。如果房源销售出现困难,去化速度较慢,开发商就可以名正言顺地“捂房”,等待利多时候的到来;如果房源销售顺利,那么,开发商就可以达到透支房价的目的。无论是哪种结果,开发商都是大赢家。

  在32000元/平方米的均价背后,是被众多开发商一炒再炒的苏州河景观。而实际上,所谓的水景概念大多一钱不值,令房价一涨再涨的主要原因还是在于供应量的不足。在苏州河沿岸,无论是一手房市场,还是二手房市场,经过近两年的消化,市场供应量已经不多,可供开发的土地也越来越少。可以说,今后苏州河沿岸的房源供应量将会十分稀缺,开发商正是鉴于此点,才会有恃无恐开出高价。

  这种跳空开出高价的行为,无疑将会起到标杆作用,很容易导致周边楼盘闻风涨价,进一步抬高区域单价。据悉,新湖明珠城三期的售价之前在14000~15000元/平方米左右,而如今新盘价格已经上调至17000~19000元/平方米左右,临近苏州河的景观房价格更是达到27000元/平方米左右;中远两湾城四期在今年年初时,房价不过在15000元/平方米左右,如今在售房源均价也已达到19000元/平方米的水平。

  挑战香港房价

  普陀区苏州河北岸的房源长期以来价格一般都在20000元/平方米以下。如今,苏州河北岸、靠近镇坪路的楼盘却已开出32000元/平方米的均价,换言之,高楼层的房源单价将在32000元/平方米以上,这无疑是一个相当惊人的价格水平。

  记者采访了一位经常来往于沪港两地的林先生,在他看来,普陀区苏州河以北、靠近镇坪路一带已经是较为偏远的地段,他认为可以与香港的新界、荃湾等区域相比,房价水平也相差不大。

  “九龙观塘原本是工业区,房价也基本上相当于每平方米30000多元,不超过40000元/平方米。”林先生补充说,“但是,随着apm商场的建成以及工业区的搬迁,九龙观塘聚集了大量人气,如今,其房价水平一般在40000~50000元/平方米左右。”

  那么,可以说除却香港顶尖的半山、维多利亚湾两岸的

豪宅以外,上海部分公寓的房价水平已经逼近香港。

  【镇宁路】

  王子晶品咸鱼翻身

  长宁区延安西路、镇宁路口的“王子晶品”为两幢高28层的高层住宅建筑,由96套面积为288平方米的公寓以及4套面积达530平方米的顶层复式组成,网上房地产上显示参考价高达45000元/平方米。

  早在7、8月份时,市场就已传言,王子晶品的售价水平将位于40000~60000元/平方米之间。昨天,记者从售楼处证实,王子晶品的开盘均价定为50000元/平方米,最高价则达到60000元/平方米,向淮海中路附近的新天地房价看齐。

  王子晶品即将于月内推出1号楼50套房源,粗略计算,其单套公寓总价基本在1440万元左右,而顶层复式如果按照60000元/平方米的最高售价计算,房源总价甚至超过了3000万元。

  长久以来,镇宁路板块一直缺乏新房供应,“王子晶品”的上市,无疑将填补周边市场的空白。目前,“王子晶品”周边在售的楼盘只有延安西路、番禺路口的首信银都·碧瑶公寓,网上房地产上显示该案累计合同均价约为21765元/平方米;在二手房市场上,王子晶品周边不乏经典名盘,包括丁香花园、金柏苑、东方剑桥等高档楼盘。目前,东方剑桥的房价水平基本位于32000元/平方米左右。

  如此看来,不论是一手房市场,还是二手房市场,“王子晶品”的售价都是远远突破了区域市场行情。

  【新闸路】

  远中风华园均价4万

  北静安远中风华园(新闸路、泰兴路口)的房价水平也长期处于区域高位,售价明显高于附近楼盘。

  去年上半年,远中风华园的开盘价定于29000元/平方米左右,而同样位于泰兴路上,与远中风华园“面对面”的泰府名邸,开盘均价约23000元/平方米左右。同样区位、同样档次的两个楼盘,远中风华园的售价水平却足足高出了6000元/平方米左右,当时,泰府名邸的销售速度远远超过了远中风华园。

  网上房地产显示,从今年5月起,远中风华园的销售进程明显加快,5月至8月中共计成交172套房源,本月也已售出17套房源。记者从售楼处获悉,该盘目前在售房源均价在40000元/平方米左右,而超过15层的高区房源价格则基本在47000~48000元/平方米。

  毗邻的泰府名邸前期所推房源已经全部售完,不过,该盘还有新房源推出,均价暂定于30000元/平方米以上,则开盘时间尚未确定。

  -记者手记

  综观上述房价跳空高开的楼盘,不管他们具体原因为何,都存在着共同点:

  其一,不论是泰欣嘉园、王子晶品还是远中风华园,他们开出的房价水平都是高出周边楼盘一大截。

  其二,这些楼盘的开发商无疑都深具实力,不怕房源卖不掉,这就有囤房之嫌。泰欣嘉园大肆宣扬苏州河水景概念;王子晶品则标榜豪华

装修,声称装修标准达到8000元/平方米;远中风华园则大打静安区的地段。虽然各有各的说法,但是在当前房价持续上扬的趋势下,变相囤房的色彩较为浓重。

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