北京市二手房交易环节税收问题调查报告

　　分类课征或可改为综合税率

　　——北京市二手房交易环节税收问题调查报告

　　姚长辉 牛明奇

　　北京市房地产市场在经历了2005年和2006年两轮宏观调控之后，二手房市场价格仍在持续攀升。税收作为国家宏观调控的重要手段，近两年出台了一系列措施和办法，起到了好的效果，同时也出现了一些亟待解决的问题。　

　　2007年，北京市房价在中央宏观政策调控下涨势如虹，尤其是二手房，交易量上涨，成交价格上升。有业内人士预计，2007年北京市二手房交易量将在9-10万套之间。从成交区域来看，今年上半年二手房成交分布于北京市的十一个城区，主要成交热点区域为朝阳、海淀，这两区二手房的成交量分别占总成交量的33%和25%。

　　北京市二手房成交均价今年上半年已达到8522元/平方米，比去年同期增长34%。据分析，增长主要原因包括：随着土地供给减少，未开工项目将延期到奥运会之后，导致部分消费者弃一手房选二手房，需求转移到二手房市场。在市场需求大于供给的情况下，甚至出现房价“倒挂”，即二手房价格高于新商品房价格；多轨道交通，多中心发展的格局带动远郊区县二手房市场发展。根据《北京市十一五时期基础设施发展规划》，北京市将形成三环、四横、五纵、七放射的轨道交通网，城八区交易最活跃的区域为朝阳、海淀、丰台，带动通州、顺义、亦庄等远郊区县的跨越式发展，与之相关的二手房市场也将得到最大限度的提升；大幅震荡的股市在导致部分投资买家资金回流的同时，央行加息、资金监管、网上签约等政策相继出台，以及经纪行业内部的自律和规范化程度迅速提高等，都有助于吸引二手房购买者；交易环节的5税1费对买卖双方造成的影响慢慢弱化，在整体交易环境规范和透明的情况下，购房者的主动性逐渐增强。

　　税收问题

　　在二手房价格增长的同时，税收作为国家宏观调控的手段，在管理中出现了一些亟待解决的问题。

　　经纪公司、买卖双方漏缴税款。

　　经纪公司收取4种费用，漏缴营业税。在二手房买卖的过程中，经纪公司在帮助买卖双方成交后，都会按比例从中收取不同名目的费用，如3%的中介费、3000元过户费、5000元到几万元不等的差价费以及贷款费等。经纪公司取得以上4项收入后，或多或少都存在漏缴营业税问题；买卖双方漏缴5税1费。二手房转让过程中，买卖双方共涉及5税1费，卖方：营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税。买方：契税、印花税。2006年北京市地税局重新调整二手房计税指导价格，有效消除了买卖双方交易价格的盲目性，指导了二手房市场公平、合理、透明交易。但是与现在市场价格相比，2006年公布的指导价格显得偏低，低于市场价格一半，这也是导致双方签订两份协议偷逃税款的原因。一份是向税务机关提供虚假协议以达到少缴5税1费的目的，税款流失一半，进而影响到产权交易中心登记备案和网上签约价格的真实性。另一份才是三方(买卖双方和经纪公司)的真实协议。

　　二手房减免税政策不统一。

　　赠与政策不统一。契税：根据《北京市契税管理规定》第六条：房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定。土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上建筑物、及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产。营业税：对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税；个人所得税对个人赠与行为暂没有明文规定。也就是说，在同一赠与行为下，买卖双方征免政策不统一，买方契税全额征收，卖方土地增值税不属于征收范围、卖方营业税不征收；交换政策不统一。契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地增值税：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995])48号第五条：对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。营业税：双方均属于销售不动产，均应缴纳营业税；个人所得税对交换行为暂没有明文规定。这就意味着，在同一交换行为下：买方契税减、免，卖方土地增值税免征，买卖双方营业税都要全额征收。

　　政策的不统一，一方面使买卖双方或者在经纪公司熟悉税收各项优惠政策情况下，帮助双方少缴税金；另一方面，同一种赠与(交换)行为，买卖双方享受的优惠政策不同，使纳税人对税法不理解；公有住房减免再减免，而商品房没有优惠政策。《根据北京市契税管理规定》第七条：城镇职工第一次购买公有住房，在本市规定的标准面积以内的部分免征契税，超过的部分，仍应按照规定缴纳契税。个人将公有住房上市出售后，根据《关于明确契税政策和执行中有关问题的通知》：出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房的，按差额计征契税。这样，拥有公有住房的个人取得房产时免征了契税，在出售后，重新承受的房产又再一次享受了契税减免。而商品房却没有减免税规定，购买时价格比公有住房高，卖了商品房再购买新的商品房还是不能享受税收优惠政策。二者相比，显失公平。

　　假房本、假拆迁协议扰乱税收秩序。

　　假房本。从2006年1月1日起，二手房交易中，营业税规定：个人普通标准住宅满5年免营业税、个人所得税。有些纳税人为逃避税收，在不够5年的情况下，修改产权证日期，利用做假手段偷逃税款；假拆迁协议。近来，北京市各区县在拆迁免契税过程中，发现有部分纳税人利用假拆迁协议偷逃契税。由于拆迁协议格式不统一、不规范，各区县拆迁情况又纷繁复杂，出现受理人员不易辨别真伪和出现跨区县核查难度大等问题；“已过户”字样张不统一。已购公有住房上市，“已过户”字样章各区县不统一，纳税人很容易利用管理漏洞逃避税收。

　　五大建议

　　开展经纪公司专项检查。

　　检查服务业发票。经纪公司采取不开发票，不申报纳税手段隐瞒收入，最终目的是偷逃税款，对此可以有针对性地开展房地产经纪公司专项检查；检查代理人的个人所得税。对于法院查封、拍卖公司整体拍卖的房产，在一个阶段内业务员的名字如频繁出现在交易中心，地税与交易中心可建立协调机制，及时传递信息，并开展经纪公司个人所得税专项检查，检查应税收入是否代扣代缴个人所得税，可以随机抽取有奖金的月份和普通月份的工资，抽取样本量越大，可靠性越大，通过查看公式、相关原始凭证和缴款书是否正确，查找异常；开展有奖发票。鉴于目前公民对经纪公司为其提供劳务，收取的各种手续费没有索要发票的意识，协税、护税意识还比较薄弱，有奖发票做为加强税收征管辅助手段，可以有较增强公民索要发票的积极性，进而促进经纪公司按时缴纳营业税。

　　采取措施有效避免两份合同。建议根据二手房市场情况，重新核定指导价格，新指导价格接近市场价格，可以避免两份合同，减少税款流失；充分利用银行监督。为避免二手房签订两份和同，最有效的方法是充分利用银行，协调监督。部分纳税人通过银行按揭，取得贷款。前期手续是提供房屋评估报告，纳税人为了多取得贷款，让评估公司加大房产评估价值，这个评估价值与实际成交价格接近。银行按评估价值的70%发放贷款。特别是在放款环节，税务部门可以协调银行监督纳税人完税情况，要求贷款人提供房地产销售发票和5税1费相关税票，并且与贷款合同、评估报告中的价值相比，如果远远低于贷款合同中的价格，要求贷款人到房地产交易中心重新签订销售合同，到税务机关补开房地产销售发票和5税1费税票。首先可以有效避免两份合同，税款流失；其次也保证了二手房网上签约价格的真实性，二手房交易将全程纳入“阳光”操作。

　　统一征免政策、尝试综合税率。

　　统一二手房双方征免政策。由于二手房双方在赠与和交换、已购公有住房和商品房在营业税、契税、土地增值税各项规定不统一，很容易造成纳税人概念混淆和政策的不理解，建议对同一赠与或交换行为，统一双方减免税政策；尝试综合税率。5税1费税率结构繁杂多样，不便于纳税人掌握，也不便于税务机关征管，同时在一定程度上税费都转嫁到买方。二手房5税1费的变化是根据北京市整体房地产情况和经济发展而不断变化的，因此，北京市二手房税费的改革也要从实际出发，依据经济发展水平、收入分配结构、公民的纳税意识、征管水平的高低来确定一个合理的进程。在实现公平目标的前提下，又不损害效率，逐步完成二手房5税1费从分类课征到综合税率课征的转变。

　　加强政策培训及人员培养，强化二手房市场的税收管理力度。

　　北京市二手房税收点多面全，5税1费征收难度大，减免政策多，加强对二手房的税收管理是一个复杂全面的过程，需要培养二手房，甚至房地产业的人才，努力培养一支房地产业税收专业管理队伍，充实一线人员，配备专人负责POS机、完税证、缴款书管理和银联交接手续，做好台账记录；为了减少二手房纳税人多次往返大厅和职能部门之间的次数，可把办公大厅与全程办税制度相结合，充分利用现代网络信息技术，借助各区县政府网络工作平台，实现产权登记、纳税申报、税款征收、发放产权证一条龙服务。即：纳税人在一个大厅，可以做到当时缴税当时出证，真正达到互联审批、资源共享、便捷高效的服务体系。

　　严厉打击做假行为。

　　针对利用假的房屋产权证和假的货币拆迁补偿协议偷逃税款的行为，应发挥税收稽查职能作用，主动出击，加大对涉税违法犯罪行为的惩处力度，严厉打击弄虚作假、偷漏税行为，整顿和规范二手房税收秩序，达到以查促管、以查促收的目的，为二手房征收管理提供可靠保障。另外，针对已购公有住房上市，各区县“已过户”字样章不统一情况，可以协调产权中心在收回公房产权证时，提示纳税人预留标有“成本价”或者“标准价”字样的房屋产权证复印件，到税务机关办理契税减征。