北京另种方式降温房价

　　作者 姜洪桥

    北京对待闲置土地的处理方式开始转向温和。

　　8月底，北京市国土局公布《关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》(以下简称622号文件)，宣称对3年前831土地大限遗留下来的问题制定一个新的清理121期限。这让房地产界很多人紧张不已，担心新一轮土地整顿来临。但事实或许没有那么悲观。622号文件目标是还未出让的土地，并不针对闲置土地。对于闲置土地，政府的表达口吻更多的是鼓励和督促开发商尽快开发。对开发商来说，已经到手的土地被强制收回的可能性越来越小。

　　从强制收回到督促鼓励

　　继831大限之后，北京市国土局又推出121大限。这个新的“大限”来源于国土局最近公布的622号文件。不过，大可不必紧张的是121大限对于开发商的意义和影响远不如831大限来得重要。

　　“我不知道政府出台文件的具体情况，只是知道622号文件是针对土地一级开发的”，土地开发资深人士韩林峰说。世邦魏理仕高级经理覃晓梅认为，622号文件着重为了近期加快土地供应目标，意图加快一级开发节奏，北京新公布的土地计划可能将有很大部分来自于这些831未过关项目。而对已经出让的闲置土地，政府的态度显得更为务实。

　　让很多开发商松口气的是，就在针对831未过关项目的622号文件出台同时，北京市政府主管负责人在一次会议上表示，“北京市对2002年～2006年已出让未上市的463个、3373万平方米住宅项目进行了调查清理，督促加快开发进度，增加有效供应。”与1年多前北京市政府强制收回几十宗闲置土地的强硬态度相比，这样的口吻显得更温和一些。

　　2005年第一轮

宏观调控之后，北京市政府根据中央意见，提出超过两年尚未开发的闲置土地要收回。市建委苗乐如副主任当时表示，对超过规划合同约定的土地，满一年未开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。此后，北京市国土局发布公告，宣称收回38宗土地，其中包括位于奥运主场馆边上的著名项目“摩根广场”。该项目被收回后一度准备转给首创集团，北京市主管城建工作的副市长刘志华被免职后又重新回到摩根公司手中。

　　这一强硬的态度顿时让开发商心惊不已。2006年《北京青年报》报道，各开发商担心手中的土地被收回，纷纷开工，以致2006年上半年土地开工面积大幅度上升。

　　事情的转机出现于2006年6月份，一位北京市国土局负责人对媒体表示，“将鼓励831过关但已过了两年合同期限仍未开工的项目建设中低价商品房。”同在6月份，刘志华被免职并立案调查。这样的转变，不禁让人感觉时间实在是太巧合了！

　　此后的时间里，北京市政府对出让但闲置的土地态度逐渐明朗化。北京市国土资源局局长安家盛在2006年底接受《第一财经》采访时提出了一分为三的设想方案。开发商自身原因造成土地闲置，国土局方面将与开发企业进行协商。如果开发企业愿意建设“限价房”，国土局愿意再给开发商一次机会，延长土地收回期限；开发商不愿意，那么国土局将根据国家统一制定的闲置土地处理办法，对项目进行处理；如果由于政府原因造成项目土地闲置，国土局将积极与开发商协调，对项目进行引导。对于北京土地市场，是否将再次掀起收地热潮的提问，安家盛表示，市政府还没有下定决心。

　　这种一分为三的处理方式显示了以疏导为主的出发点。事后的事实证明，摩根、银泰中心这些处于北京超级好地段的土地重新交还给原开发商。对于其他收回的30多宗土地国土局也没有再度公布处理结果。

　　混乱的土地帐

　　尽管政府的表态日益温和，截至目前为止，622号文件仍旧在媒体和开发商中制造紧张气氛。出现这个状况的原因很大程度上源于关于土地各种用语和数据的混乱。以至于专事土地研究的覃晓梅在接受采访时要不断强调部分数据并没有统一口径，需要核实。

　　造成误解的最概念之一是闲置土地。准确地说，闲置土地是指已经出让但未按照规定开工或者开工不足的土地。它和历史性遗留项目是完全不同的概念。但是在许多普通民众的印象中，区分不清闲置土地和搁置尚未入市土地的区别。事实上，622号文件要清理的土地还没有出让，不算是闲置土地，也就不存在收回的可能。

　　622号文件有一分为二处理的意味，对已经出让的土地将得到温和处理，而还未一级开发则要设定大限。但是，到底有多少土地会受到鼓励和督促，又到底有多少土地将遭遇622号文件设定的大限呢？这笔帐更让人摸不着头脑。即便是土地专家，也只能尝试着分类测算一下。

　　对于622号文件要清理的项目，官方没有公布数据。831过关的项目数量为288宗过关项目名单。过关土地面积共计约2472公顷，涉及规划建筑面积约4353万平方米(后有小幅度变动)。但是没过关的数量从未公布。潘石屹曾经测算过，大约有土地规划建筑面积至少超过1.37亿平方米项目没有过关，这一说法被广泛传播。按照这个测算831之前北京所有的历史遗留土地规模将近2亿平米。

　　对于被宣称要督促的已出让项目，官方的数据是2002年~2006年已出让未上市的项目有463个、3373万平方米。字面上理解，这个数字应当包括831过关土地，以及所有2002年以来通过招、拍、挂出让的土地中未能上市的项目。去年9月北京市国土局公布的统计，2004年已供用地但目前尚未形成实际住宅供应的住宅面积中，“8·31”协议出让项目规划住宅总建筑面积大约为2600万平方米。这2600万平方米的住宅项目截至当年4月份无一上市交易。按照时间计算，这2600万全都是属于 “两年尚未开工”的项目，依照相关规定，理应全部被收回。

　　但是，同年

国土资源部副部长小苏透露的数字有不一样。他宣称，北京市已经批出而未开发的用地规划建筑面积为8000万平方米。这里的“批出”是否为出让并不清楚。前后三个数据有重叠部分，但更多的部分让人迷惑不已。

　　究竟有多少已经出让的土地超过两年还未开发尚不清楚。历史遗留项目中还没有出让，甚至还没有进行一级开发的土地规模，政府也没有具体公布。展现在民众面前的是笼统而混淆的数字。过关和未过关、已出让和未出让、未开发和超过两年未开发、完成一级开发和未完成一级开发这些具体的分类数据对于搞清楚闲置土地的具体情况至关重要。目前为止，人们仍旧是只知道处理办法，不知道确切的处理范围。