房价涨幅连创新高 北京三推供地计划

　　康怡

　　北京新公布的2007年土地供应计划似乎难以缓解人们对房地产价格上涨的担心。一些业内人士相信，土地价格上升将进一步推高房地产价格。

　　在这份供地计划公布后数日，国家发改委和国家统计局发布的数据显示，8月份北京新建商品房销售价格涨幅达13.5%，创年内新高。

　　迟到的计划

　　这份《2007年北京土地年度供应计划》本该在3月份公布，但真正面世已经是2007年9月。根据计划，今年北京土地供应总量将控制在6300公顷以内，其中，新增建设用地严格控制在3500公顷以内。与去年相比，土地供应总量减少了300公顷。

　　这份计划要求，保障房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房土地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。经济适用房及廉租房住房用地为220公顷，“两限”普通商品房用地180公顷。

　　对此，中建三局工程股份公司办公室主任肖磊说，廉租房和 “两限”房在数量上还是偏少。

　　对于供地计划中提到的70%的比例，田辉给出了很高的评价。他认为政策性住房用地包括保障性的经济适用房、廉租房，就像是造捷达车的零件；而商品房住宅用地就像造宝马车的零件。一个面向大众，一个面向高收入阶层，两个市场是有区格的。

　　根据今年的供地计划，政策性住房用地未来如果占70%，整个房地产市场就会一分为二，就类似一个是豪华车的市场，一个是大众车的市场。大众车市场的份额又占很高的时候，就会对整个市场价格的控制起到一个根本性的作用。

　　和前两年的土地供应计划相比，今年土地供应量多集中在远郊区，而中心城区仅仅占到30%。因此，一位房地产商预测，北京四环内的房价还有可能大幅上涨。

　　今年土地供应计划中明确提出“鼓励引导利用存量建设用地”，在6300公顷的土地供应总量中，存量建设用地将占2800公顷左右。

　　北京市土地整理储备中心网站资料显示，截至9月13日，北京市2007年共交易土地45宗，土地面积约332公顷，规划建筑面积约为585公顷。一位专家称，如果要完成今年的供地计划，只有从现在开始到年底集中放量供应土地。

　　北京市土地整理储备中心网站显示，9月份将有200公顷土地集中上市。

　　不过，考虑到近年来紧缩地根，严格执行土地出让“招、拍、挂”制度，从而导致近几年的土地供应缺口大增，田辉忧心忡忡的表示：“即便今年商品房的土地供应量能完成，但与实际需求之间的距离还是相当远。”

　　计划和变化

　　北京从2005年起开始制定年度土地供应计划，不过，过去两年的土地供应计划都没有完成。

　　2005年，北京第一次出台年度土地供应计划。规定北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商业用地550公顷。然而2005年实际成交的房地产开发用地仅为880公顷，大约是计划的40%。2006年，北京计划供应住宅商品房用地1600公顷，商业用地300公顷。实际土地供应量也仅为计划的56%。

　　华高莱斯国际地产顾问有限公司市场研究部主任田辉认为，前两年土地供应计划流于形式与土地收储方式密切相关。土地收储很复杂，不是北京土地整理储备中心一家说了算，土地的一级开发牵扯到方方面面的利益。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，政府土地储备的能力、容量有限，生地变熟地过程中会遇到很多阻力。准备开发土地面积的减少，准备土地的单位减少，在开发过程中遇到的拆迁难等问题，都会导致年度土地供应计划不能按时完成。

　　因此，有专家呼吁，北京应大力加强土地储备，千方百计的加大土地的供应量和开发量，同时加强管理，提高土地供应的管理水平、供应技巧，加强土地供应的预见性，这样才能满足市场的需求。

　　田辉认为，前两年土地供应计划的付诸东流，导致2007的土地供应缺口大增，即便今年商品房的土地供应量有所上升，但与实际需求之间的距离还是相当远。这也可能导致地价进一步上扬。

　　不过，顾云昌表示，土地供应带来的影响基本有两年的滞后期，当年的土地供应与房价的涨幅没有直接关系，只是会影响到预期。

　　今年的供地计划是否能如期完成还是一个悬念。对此，曲卫东说，现在主要问题在于政府以什么价格供应土地。大多数的消费者是需要价廉物美的房子的，而这需要土地供应配套。如果以廉价供应土地，土地供应计划毋庸置疑会成功完成。但是如果政府打算实现较高的土地出让收益，因此确定的地价太高，导致无人问津，那么计划就不会顺利完成。

　　统计资料显示，从2001年11月到2006年11月，北京市公开出让土地253宗，共收地价款466亿元，其中政府纯收益达145亿元，溢价达62亿元。

　　中长期计划

　　在公布 2007年供地计划的同时，北京市还公布了 《2007年至2010年土地供应中长期计划》，按照该计划，到2010年，北京土地供应总量控制在24200公顷以内，其中新增建设用地严格控制在14000公顷以内，鼓励引导利用存量建设用地10200公顷左右。

　　这是北京首次公布此类的中长期计划。北京市国土资源管理局局长安家盛在接受媒体采访时曾表示，北京从2005年开始编制年度土地供应计划，从2005年、2006年的情况看，年度计划对当年土地供应的指导需要一个时间。因此除了年度供应计划，今年北京还编制了一个2007年至2010年的中期规划，两个计划相互配合，指导性才能更强。

　　中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东认为，制定中期计划是应该的。土地利用和开发具有一定的惯性和连续性，不同于其他商品的生产周期，不能精密控制生产时间。因此，将土地供应计划按年度安排，作为一种工作计划，本身就存在问题。中期计划实施起来的弹性要比年度计划大，更有利于贯彻和实施。顾云昌则认为，应该建立五年滚动计划，例如2007年-2012年的五年计划，2008年-2013年的年度计划， “只有这样才能保证北京市的年度土地供应计划真正发挥它的作用”。

　　来源：经济观察报网