博弈地产巨头高房价 广州继续推地冀望明年骤变

　　魏黎明

　　“地王”再次出现。9月11日，沪深股市暴跌的同时，广州房地产市场却迎来了一个“红色星期二”。

　　在这次广州土地公开出让以来最大规模的一次土地集中出让拍卖会上，手持雄厚资本的广州、深圳乃至新加坡的35家开发商疯狂竞价。富力地产公司创造了广东省新 “地王”——楼面地价18729元/平方米。保利地产更为两幅郊区地块砸下总计42亿元。

　　政府有意“放地限价”的努力成效甚微，广州房价预期再度高涨。

　　而广州市房管局副局长黄文波对本报表示，高地价并不意味着高楼价，供需仍是决定因素，广州还将继续大量推地。与此同时，广州也正不断加大保障型住房的推出力度。

　　黄文波说：“(现在的房地产市场)已经有风险了，也许到明年就会有大的变化。”

　　抢地

　　“21亿元，第三次，成交！”拍卖主持人刚一落槌，持20号牌的保利地产竞买人立刻提出抗议，表示在响槌之前已经举了号牌，但主持人没有看到。全场一阵喧哗。地块竞得方深圳鸿荣源地产则当场表示，如果不承认这一结果将通过司法途径解决。最终，广州市房地产交易中心经查阅录像反复研究，判定拍卖结果有效。

　　令双方陡起争执的是位于广州市白云区金沙洲的B3701A06地块，这只是当天推出的13幅住宅用地中的一块。在此之前，保利地产已经为金沙洲两幅地块砸下了42亿元。

　　而当天第一块土地的出让更是直接诞生了广东省新的“地王”。位于白云山风景区的云祥路地块，净用地面积8009平方米，容积率仅为1.2。富力地产与保利地产经过137轮历时45分钟举牌，最终由富力地产以1.8亿元竞得，折合楼面地价18729元/平方米。

　　“原本以为量比较大，竞争应该不很激烈。而且大发展商之前拿地也拿得差不多了，资金也用了不少，拿地的力度应该收缓，结果却还是这么激烈！”广州地产业学者韩世同说。

　　“地产市场已经进入了寡头时代。”合富辉煌地产市场研究部首席分析师黎文江说。

　　据他的调查，广州市中心城区10区现有存量土地约29平方公里，加上另外两个郊区市增城和从化，全市现有存量土地近42平方公里。“这些囤在开发商手里的土地足够广州市场消化10年。”黎文江说。

　　房地产专家赵卓文统计，在所有存量土地中，前五位大公司的市场份额已经占到40%。

　　囤地之惑

　　开发商手中囤积的土地大多在2004年“8·31大限”之前拿到。按照国家规定，当年8月31日之后，经营性土地不得再通过协议形式出让，一律进行公开竞价。

　　“8·31大限”使开发商拿地不再随心所欲。其后，开发商便年年喊“缺地”。去年开始，广州巨量推地，当年出让地块2.33平方公里，地产商出手极为阔绰，地价节节攀升。直至今年，算上刚刚进行的此次拍卖，广州土地出让款收入将达到141亿元。

　　“开发商上市融资太容易了，所以有雄厚的资本囤地。”黎文江说。在香港上市的富力地产目前总市值已超过1000亿元，其在全国各地土地储备33平方公里。在广州，除了在郊区占地的碧桂园，富力是最大的“地主”。在广州新的中央商务区珠江新城，富力有大量商业用地。

　　另一上市公司保利地产，除了在广州国际会展中心附近拥有100多万平方米商业用地外，还在多个区域拥有住宅建设用地。

　　今年8月5日，保利地产公告表示，通过股票增发募资69.9亿元。而此次拍卖会，保利一举拿下金沙洲两块地，耗资42亿元，如果算上另一块“大意失荆州”的金沙洲地块，支出刚好60余亿元。

　　同样在香港上市的碧桂园地产近日也公告宣称，已在全国储备土地54平方公里。

　　事实上，政府一直意图阻止开发商囤地。根据相关规定，出让地块两年不开发就将收回。

　　广州市从去年开始大规模收回闲置地块。但是，被收回地块大多是工厂、单位没钱开发的土地，开发商的地块则较少被收回。

　　“不开发的定义难以确定，圈上一个围墙，叫上几个民工拔草，算不算开发？”韩世同说。事实上，这种情况在广州也不少见，大量土地囤积，政府却无计可施。似乎推多少地都会成为开发商的饕餮。

　　政府继续推地

　　推地成效不显，广州还会继续推地吗？

　　“为什么不推呢？”面对疑问，广州市房管局副局长黄文波说。

　　他认为，高地价并不意味着高房价，决定价格的主要还是供需问题，“只要保证连续3年土地供应都在5平方公里左右，调控一定能达到效果！”他说。

　　事实上，广州9月份计划出让土地共计约140万平方米，接下来还将集中出让大量土地。广州今年已经出让土地共计2.12平方公里，全年计划出让4.75平方公里。今后两年，每年推地数量也将保持在这个水平。

　　黎文江支持这一做法。他认为，土地积压了大笔资金，对开发商本身也是考验，风险很大。

　　“现在已经有风险啦！”黄文波对本报表示，“也许到明年，市场就将发生一个比较大的变化。”

　　除了继续大规模推地，广州市政府也正把土地出让所得用于保障型住房的建设。去年，广州开工建设4个政府保障型住房项目，全部由政府投资，其中廉租房投资18亿元，约占当年土地出让净收益的25%。

　　“十一五”期间，广州将建成保障型住房11.43套、900万平方米。广州市房管局向本报提供的资料显示，今年广州市已追加12.4亿元启动资金再新开工14个新社区建设项目，所有项目将于明后两年竣工交付使用。

　　“届时房价应该会稳定下来，毕竟接受高房价的人群会越来越少，成交量会逐渐减少。”黎文江预测说。

　　他说，要对开发商提出忠告：不要图一时之快！

　　来源：经济观察报网