政府入市后的南京楼市

　　张延龙

　　饱受争议的南京商品房“一套一价”政策实行4个月后，国家发改委9月公布的数据似乎印证了南京调控政策的有效：8月份南京房价同比上涨6.6%，环比上涨仅0.7%，远低于同期全国70个大中城市同比上涨8.2%的平均水平。

　　“南京的房价涨不动了”，国家发改委的统计数据公布后，一位南京市官员这样表示。

　　但是与统计数字背离的是，市场上呈现的却是另外一种景象：新房一房难求、成交量逐渐下降；二手房成交量逐步上升，在不少区域二手房市场远大于新房市场，呈现出严重的新旧房价格倒挂，二手房甚至比新房价格高出数千元。

　　在政府强力干预下，市场似乎混乱了。

　　扭曲

　　今年5月14日，南京市出台商品房“一套一价”政策：对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度，核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅5%，这在当时受到极大的质疑，被认为“价格管制不能解决房价问题”。

　　此后，南京的

开发商做出了在政府看来颇具“对抗性”的一系列举动，包括“捂盘”、直接将新房卖与关联中介公司等。这些举动的目的在于避开政府的调控政策——目前当地政府尚无明确规定来界定“捂盘”行为，由中介公司来卖

二手房，也并不受“一套一价”政策的限制，基本由市场供求定价。

　　这直接导致了南京市场的“反常”格局。

　　9月份以来，南京楼市每天的交易量都在500套左右，尚未出现超过600套的情况，9月12日，南京全市认购304套，成交292套。而在几个月前，南京每日均能成交近千套的交易。这一看似日趋“理性”的变化，其实意味着房地产供应量的大幅度萎缩。“市场的真实需求是，放多少盘就会有多少成交量。”南京市房地产开发促进会秘书长张辉说。

　　大量开发商仍然不断推迟开盘日期，一般而言，开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，就可以申请预售证。也就是说，许多高层建筑在完成地下室建设时就已差不多可以领取预售证了。但是，现有政策并没有要求开发商必须领取预售证的时间限制。

　　“我们的项目早就够领预售证了，但老板的意思是先等一等，再拖一拖看。”南京一位房地产公司副总说。

　　张辉说：“物价局把价格核定在市场价之下，这样一方面导致开发商不愿意卖房子，另一方面，即使拿出来卖，也无法形成有效供应，房子无法卖到真正自住需求的人手中。”

　　交易

　　

国家发改委的数据显示，8月份南京二手房房价同比上涨4.7%，实际上，二手房交易时出于避税等考虑往往少报房价，实际交易价格往往与统计数字相去甚远。

　　目前南京不少新开盘的楼盘，购房者都无法从售楼处购得房子，而大量房源却出现在中介公司手中。9月4日，365地产家居网二手房频道挂出一套江宁岔路口盈家春天22.5平米的个人房源，单价标出“9000元/平米”的高价，而该板块目前新房源的价格还在5000-6000元/平米的水平。

　　在河西，新房只卖7000元/平方米左右的奥体新城，二手房挂牌价格高达9000元/平米以上，记者在南京江宁区两个新开盘的楼盘也发现，售楼处均告之“房子已卖光”，但附近的中介却能提供大量房源，价格比新房的价格高出千元左右。

　　7月30日，协众雅居的开发商协众房产曾经向社会发布了一份公告表示，“为了增强企业的核心凝聚力”，房产公司将一期206套住宅，“作为集团员工福利定向销售给集团内员工”。而有业内人士则指出，“其实是因为楼盘的价格核不上去，开发商自己买下这206套房子，准备以二手房的身份将这些房子卖出去以此规避核价机制。”

　　该楼盘被江宁区物价局核定的基准价格为2490元/平方米。而目前，该项目相邻的几个楼盘价格在4500-5000元/平方米之间。

　　上述房地产公司高管透露说，许多中介和开发商往往是关联公司，将新房“变”成二手房进行交易，规避政策限制。

　　南京物价部门相关人士表示，理论上确实有这样的可能，并且在监管方面，目前也缺乏相应的监管政策。“不管是内部员工还是其他外面的人，只要其在购买、转手房子过程中履行了相关手续，并缴纳了相关税费，房管部门就难以给其定罪，其再转手后以什么价格销售，暂无明确规定。”

　　市场

　　“一套一价”新政后，表面上来看房价涨幅得到遏止，但混乱的市场似乎仍旧无法解决老百姓的住房问题：新房难求、二手房价格依然高高在上。

　　“‘一套一价’是毫无意义的”，南京市建委研究室主任陆玉龙说，“政府所做的应该是建立充分的住房保障制度，其他管得越少越好。”

　　两种观点依然对立。房地产商认为是政府过度干预市场造成了目前市场的混乱格局，同时也并不能解决根本问题；而在反对者看来，此前一轮南京房价的飞涨证明了希冀由市场决定价格是行不通的。

　　实际的情况却是，“市场”自己无法让房价降下来，现在看起来，政府的强力干预也只是让“市场”更加混乱，无论是开发商的观点，还是政府的作为，都无法充分保障市民的购房。

　　“社会保障本应是市场经济的必然产物，是市场的一部分，以前没有市场经济，房子都是分配，也谈不上社会保障。”陆玉龙说。

　　“在自由的市场下，楼市的价格是政府不应该管的。”美国普林斯顿大学经济系教授邹至庄在接受记者采访时表示。邹至庄被誉为最有成就的华裔经济学家，在上世纪80年代时他曾向中央高层建议取消价格管制。

　　但问题是，房地产市场远非其所言的 “自由的市场”。作为一种制度的市场，应当具备平等的交易主体、要素的自由流动、企业的进入自由等种种要素。而在房地产领域，所有开发商只能到地方政府那里去买地，政府对房屋建设用地存在天然垄断。这种天然垄断必然导致土地在供需和价格上的扭曲。

　　今年4月，中国社科院公布的《2007年房地产蓝皮书》显示，2006年南京市地价综合水平为每平方米3754元，居全国第三位，当时这引起了南京市国土局的驳斥。“04、05年政府土地放量很少，导致现在房地产供不应求的局面”，张辉说，“今年政府加大了土地供应，但新增加的土地供应要转化为住房，一般都需要2-3年的建设周期。”

　　历史

　　南京出台商品房“一房一价”政策后，南京市物价局一位官员曾对记者表示，“这是社会主义市场经济下的宏观调控，应该用历史延续的眼光看。”他所谓的“历史延续”，指的是1998年9月江苏省公布 《江苏省商品房价格管理规定》，《规定》中将普通商品房项目的利润率限定为8%。

　　支持南京“一房一价”政策的人认为市场有缺陷，需要政府进行干预，但市场产生缺陷的根源正在于地方政府对土地市场的天然垄断和自我定位不清导致的供需关系失衡。

　　“政府出让土地，从中得到收益，实际上也是参与市场交易的一方，”一位不愿具名的学者表示，实际上，无论是地方政府，还是房地产商，都是现行体制的既得利益者。如果将争论局限在调控政策本身，则意味着无法正视高房价和市场现象的根源。

　　“对于穷的人，我赞成政府给他们盖房子住”，邹至庄说。陆玉龙也认为，目前政府在经济适用房等方面的建设还远远不够，未来应该加大对此的供应。

　　然而，南京却是全国最早喊出“逐步取消经济适用房”的城市。2000年8月14日，南京市房管局局长王德君在新闻发布会上透露，南京将逐步取消经济适用房。当时，南京市房地产市场处有关负责人表示，经济适用房与普通商品房的并轨乃是大势所趋。至于低收入家庭的住房问题，今后将主要通过廉租屋来解决。

　　这个观点得到了建设部的迅速纠正，但其后，南京的经济适用房建设却开始逐年减少。

　　从2002年7月11日到2003年的8月31日，南京市共分三批面向低收入者合计提供了6486户经济适用房。其中“超过70%的是拆迁户”，而从2003年9月开始至今，南京市全市的经济适用房只向拆迁户“统一调剂供应”。也就是说，从2002年开始，南京市的“经济适用房”供应就已经违背了国务院23号文关于经济适用房定义的初衷。

　　2005年南京市江南八区区级政府上报的拆迁户数高达5.1万户、面积高达860万平方米，比上年全市销售的806万平方米商品住宅房还要多50多万平方米。以此推算，南京市这几年仅应付拆迁所需要的拆迁安置房就应该在1000万平方米以上。

　　而近几年南京市每年可供的专门用于拆迁安置的经济适用房也只能在100多万平方米上下。购房选择，非此即彼，既然无法买到经济适用房，南京的中低收入者也就只能去买商品房。

　　“目前南京的市场，就是需求的波峰遇到供应的波谷了。”张辉说。

　　美国著名经济学家、公共选择理论主要奠基者曼库尔·奥尔森的遗著《权力与繁荣》近年来在中央高层领导手中流传。奥尔森认为凡是协调好政府强权和个人权利保障之间关系的国家，便会走向繁荣，反之则衰败。这样，经济上的繁荣与否的问题便转化为政治权力形成与运用是否得当的问题。

　　人们期待着南京也能做到这一点。

    新浪财经独家稿件声明：该作品（文字、图片、图表及音视频）特供新浪使用，未经授权，任何媒体和个人不得全部或部分转载。

　　来源：经济观察报网