住房回购打通经脉 成都公共住房格局渐显

　　成都报道 本报记者 吴鹏 实习记者 李维景

　　住房需求是居民基本的生存权利,政府应该在自己的职能领域有作为。

　　房改十年来,商品房市场结构性不合理和鲜明的供需矛盾,迫切要求政府归位:提供住房保障同时,还应该保证市场的正常秩序。

　　同样,政府亦非万能。正因如此,成都市在其城市公共住房制度的设计与运行中,特别强调对"政府援助和市场供给相结合的住房资源配置机制"的构建,并严格把握"政府适度援助"的原则。

　　9月6日,即使是在这样一个平常的下午,32号窗口前也挤满了一双双焦急的眼睛。

　　在成都市政务服务中心房产分中心,他们带着户口本、结婚证、

房产证、盖满了街道、单位、中介机构公章的证明文件挥舞着手,拼命的往里面挤只想证明一件事:购买这些只有3700元/平米的限价房,我符合申请条件!

　　限价房是成都市"公共住房制度"中住房保障体系中的一种,按照当地官员的说法:在成都,廉租房应保尽保,而经济适用房和限价房通过设定"重叠边界",则覆盖到了包括"夹心层"人群。

　　8月24号召开的"全国住宅工作会议",成都和厦门是全国仅有的两个获邀介绍"住房保障工作经验"的城市。

　　"住房回购"增加廉租房源

　　每时每刻都在变化的大屏幕上,显示出成都市各个区的商品房成交均价,可以看到,地段好的地方一般都在5500元平米以上。

　　"政府提供的限价房已经能够保证按需供给了。在成都,是房子等人,而不是人等房子。"成都市住房委员会办公室蒋治云副主任很自信的对记者说。

　　蒋治云现在每天都要接十几个打到他办公室"要房子"的电话,自从1998年房改以来,蒋笑说自己还从来没有这么被"重视"过。

　　十多年前,每个"单位"里最繁忙的人就是"房管科科长"。年轻人为了能分到房子而被迫早点结婚,不然他们就只能住在单身宿舍里。

　　进入2007年以来,成都市已经分三个批次,陆续推出了4个限价商品住房项目,建筑面积60余万平方米,6700余套住房。目前成都市已经明确还有80万平方米的限价商品住房将及时推出。

　　其中,"红枫林"小区的1059套房子已经全部售罄。驷马桥位于沙河边上的"北回归线"小区,截止到上月的29号统计的数字,售出800多套,还剩下2200多套。

　　这些房子尽管不是在市中心,但是毕竟还在成都市三环以内。

　　记者在房产中心看到,第三批申请购买限价商品房的申购者条件已经放宽到了无成都户籍的外来人员的范畴:夫妻在成都五城区工作,两人在成都连续缴纳2年以上的社会

养老保险金,无自有住房的均可申请。而对成都市民,现有住房人均建筑面积不超过16平方米或家庭现有住房建筑面积在55平方米以下,均可申购限价房。

　　"符合条件的申请者很多,房子也很多,但是之所以出现2000多套没有卖出去的情况,经过我们的调查,是基于两个非常现实的原因。"蒋治云说,"户籍制度成了政府推动住房保障的障碍。"

　　记者了解到,限价商品房往往地处郊区,而市民跨区买房后,子女上学要交"借读费",跨区领取低保也麻烦多多,甚至难以领取,所以很多人并不愿意买限价房。

　　这种现实的原因使得成都市政府不得不出台政策请本市的教育部门和民政部门为这些保障性住房的住户开"方便之门"。

　　但是另外的一个原因却没有那么容易解决:尽管有了经济适用房和限价房,但是相当多的申请者付不起首付。

　　一项叫做"住房回购"的政策因而诞生,2007年8月15号<成都市住房回购、收购储备工作实施方案(试行)>推出,与第三批次限价房申购同步实施。申请日期截止到10月15号。

　　按照方案的规定:符合条件的申请人如果有自有住房,那么作为购买限价房的一个必要条件,必须与市住房储备中心签订<经济适用房或限价商品房申购家庭原有自住房屋出售协议>;并由市住房保障中心向申购对象发放经济适用房或限价商品房<准购证>。

　　在签订合同之后,市住房储备中心将替申购对象直接预付购房首付款。

　　在新房交付的过渡期,原有住房的余款支付和交接手续的期限设定为6个月,在此期间允许申购对象继续住在原自主产权住房。

　　关于回购原有住房的价格,方案中规定首先应由买卖双方共同协商和抽签确定评估机构,并以市场评估价为基础进行协商,如果协商价与评估价出现差异,则按照5%的浮动幅度确定成交价。

　　"政府肯定不能与民争利,只要符合回购条件的房子,价钱高也要买下来。"蒋治云说,"曾经有一套位于闹市区的房子,评估价达到了6300元/平米。住房储备中心觉得价格太高了,但是开了几次内部的会议,我们还是把它买下来了"。

　　回购的房子被用来作为廉租房的房源,经过成都市房管局的调查,在成都所有被纳入住房保障体系的54000多户家庭,40%属于有房的家庭。如果政府能够回购所有的房子作为廉租房的房源,就能满足现实需求。

　　成都市政府已经明确表示:不会大规模建立专门的廉租房小区,只在现有的经济适用房和限价房体系中配套建设。

　　"住房回购"未来将成为成都市政府增大存量的最重要手段。"建一套廉租房的资金,换成实物配租,可以解决40多个家庭的廉租房的问题。在财政资金有限的情况下,住房回购是实现社会效益最大化的一个途径。"蒋治云坦言。

　　但是,要说服居民把自己的房子拿出来卖给政府可能并非易事,54岁的李国英就在32号窗口前犹豫不决。

　　她和丈夫离婚了,原来的43平方米的房子让给了马上要结婚的儿子住,自己住在母亲家里。房产中心的人员说,你和儿子是直系亲属,属于有房户,所以你们必须把房子参与回购才能申请限价房。

　　她很为难,不知道儿子是否愿意卖掉房子和自己一起住。明天,她想再来碰碰运气,看看能不能以单身无房的身份来申请。

　　"公共住房体系"

　　在成都,政府正试图将越来越多的应保人群纳入到"同一屋檐下"。在对主城区的居民覆盖之后,"公共住房体系"正在扩大自己的外沿:农村中学教师和外来务工人员的住房保障。

　　所谓公共住房体系,按照官方的标准定义,是指:在住房领域,政府应该行使职能的制度、措施的总合。

　　按照这个定义,凡是应该政府顾及的人群,应该统统被纳入视野,比如100万的外来人口、又比如农村的教师。

　　"外沿有多大,我们也不知道,不过政府应该在自己的职能领域有作为,住房需求是居民基本的生存权利。房改十年来,中小户型的商品房短缺造成了房屋市场的结构性不合理和鲜明的供需矛盾,除了提供住房保障还应该保证市场供给、管理好市场。"蒋治云说,"除此之外,我想不出,政府还要做什么。"

　　在蒋治云看来,保障性住房和商品房针对的人群不一样,现在的房价涨跌,对中低收入人群来说影响并不大,政府要做的就是保障好中低收入人群的基本住房需要。首先是居者有其屋,在此基础上,有能力的人可以去购买价格很高的商品房。

　　正是在这样的思路主导之下,成都市的廉租房实物补贴的下限从最初的4平方米、8平方米一直上调到了只要人均住房面积低于16平方米,都可以申请廉租房。

　　"成都市现在的人均住房面积已经达到了28.72 平方米,所以政府应该让所有的应保人群都来分享一下十年房改的成果,当然要在自己的财力允许的范围之内。张艺谋说,成都是一个来了就不想走的城市,其中的应有之义应该就是居者有其屋,在高房价面前不恐慌,理性购房。"蒋告诉记者。

　　近年来,成都市按照"保障低端,调控中端,引导高端"发展的思路,建立起由"廉租房-经济适用住房-限价房"组成的住房保障体系,覆盖面逐步扩大,受益人群不断增加,实现对城市中低收入群体住房困难户的无缝覆盖"。

　　一个"全流通"的"进入和退出机制"也随之建立。保障性住房要居住满五年才能上市交易, 经济适用房上市交易时还需要将政府在该项目建设和土地供应中的优惠返还,并且政府的住房贮备中心有优先购买权。

　　建设的资金则来自大约6000多万的

住房公积金和土地增值巨大收益的一部分。满足民生需求和不断有土地被拍卖出 "天价",两者似乎在这个城市开始"和谐并存"。