废止458号文 北京向8·31遗留项目开刀

　　王芳洁

　　然而，按照“12·1”大限的日期，即便是今年对遗留项目的疏导进展顺利，这些存量土地真正进入土地供应市场还需要一段时间

　　日前，北京市国土资源局下发了《关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》(下称“622号文件”)。所谓458号文件，指的是2004年，北京市国土资源局会同市政府相关委办局研究印发的《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》(京国土出[2004]458号)。

　　三年来，458号文件一直被作为针对“8·31”遗留项目的过渡文件。622号文件在终结458号文件的同时，也表明北京市政府将向余下的遗留项目开刀。按照文件规定，458号文件最后的有效期为2007年12月1日。

　　大限之后的“大限”

　　2004年8月31日，常常被人们称为“8·31大限”。所谓“大限”，指的是从那一天开始，北京市所有的土地交易都要进入招拍挂程序。所以在“8·31”之前，出现了很多闯关项目，当然，也有很多遗留项目。根据当时北京市国土局对外公布的资料，历史遗留项目中已取得一个以上政府部门批文的项目数量达709个，其中有288个闯关成功。换句话说，真正遗留到“8·31”之后的项目超过了400个。

　　在458号文件中，对遗留项目进行了清楚的界定：首先，2004年1月9日前已经取得项目建议书批复或规划批准文件，且到2004年8月31日至少有一个文件依然有效的用地；其次，2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；第三，2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已进入实施阶段的项目用地。

　　项目满足以上其中一条，便可以被作为遗留项目宽大处理，继续进行土地一级开发工作。然而，三年时间过去了，按照常理推算，这些土地的一级开发工作应该已经陆续完成，纳入政府的土地储备中，并进入二级市场挂牌出让。

　　但实际情况远非如此。显而易见的是，近几年来，北京市存量土地的消

化工作进展十分缓慢。这直接导致了二级市场可出让的土地数量稀少，土地市场供应不足。

　　今年8月25日，在全国城市住房工作会议上，北京市副市长陈刚指出了最新的统计数据：“北京市对2002年~2006年已出让未上市的463个、3373万平方米住宅项目进行了调查清理，督促加快开发进度，增加有效供应。”

　　在此前提下，北京市国土局下发622号文件，再给遗留项目一个大限期限，这便是“12·1”大限。

　　按照622号文件规定，自2007年12月1日起，停止执行458号文件，市国土局不再办理符合458号文件条件的各类遗留项目的土地一级开发授权手续。符合458号文件条件但尚未通过政府储备土地和入市交易土地联席会(下称“联席会”)审议项目和按照458号文件已取得的有关主管部门核发的告知单、项目核准备案或规划批准等文件均已过期项目，原建设单位可按属地原则自本通知印发之日起至2007年10月31日止向遗留项目所在地的区县土地储备机构进行申报。涉及中央、军队或市属单位用地的，原建设单位也可以向市土地储备机构直接申报。危改项目向市住房保障办申报。

　　世邦魏理仕高级经理覃晓梅认为，这个申报的过程其实也是政府在摸底，待申报之后，真正的清理工作将正式开始。

　　如何清理？

　　622号文件也给遗留项目提出了处理方式，即对逾期不申报的遗留项目，市国土局不再受理土地一级开发授权申请，市住房保障办不再办理危改授权确定手续。对于符合城市总体规划和土地利用总体规划并具备开发条件的遗留项目，由土地储备机构通过收购、收回、征收等方式纳入政府土地储备，或者通过公开招标等方式选择有资质的

房地产开发企业实施土地一级开发。

　　但是无论“收购、收回、征收”都非易事。全国工商联房地产商会会长聂梅生对本报记者指出，土地闲置的原因很复杂，有的是

开发商自身的原因，有的则是由于拆迁难、与政府合作的条件没有谈妥等原因。无论是什么原因，无论是有偿还是无偿收回，都将触动原开发商的利益。开发商可能会找出各种理由来拒绝收地，也有可能及时地将项目转让套现。

　　换句话说，622号文件将带来的是一个波及400多个项目的庞大博弈。既然称之为博弈，结果就尚不能确定。过去，北京市场中真正实现的收地案例只有摩根中心一宗，但最终也不了了之，项目再次回到原开发商手中。

　　但聂梅生同时指出，对以往文件的废止，是政府行为的进步。

　　一方面是可能十分艰难的收地博弈，另一方面则是北京市土地市场巨大的供地压力。几乎与622号文件同时，北京市国土局公布了今年的供地计划。今年北京土地供应的总量控制在6300公顷以内，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，鼓励和引导存量建设用地2800公顷左右。

　　然而，按照“12·1”大限的日期，即便是今年对遗留项目的疏导进展顺利，这些存量土地真正进入土地供应市场还需要一段时间。所以对于今年2800公顷的存量土地供应计划应尚无作用。覃晓梅认为，622号文件的作用将于明年显现。

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