上海整治群租房调查

　　北京的地下室，广州深圳的城中村，上海的“群租房”，都是大城市居住体系中，外来低收入人员不多的选择

　　开门上床，伸手碰墙，排队如厕，穷人住上高档房，这就是上海的“群租房”。

　　有人没房住，有房没人住，需求决定供给，租不到便宜的房，外来务工人员和新来大学生就成了“群租房”的主体房客。

　　一纸“禁租令”，令上海“群租房”全国闻名。“不能合租”，“不能男女同居”，禁令引发全国媒体大争论。

　　治安、消防隐患，扰民，“群租房”成了小区的众矢之的。

　　今年8月27日，上海市房地产局对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本增补条款提出，居住房屋租赁必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准，即不得低于5平方米。不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租。

　　9月6日早上7时，在著名群租小区中远两湾城，开始了号称上海有史以来最大的一次整治群租房行动。

　　上海的群租房和阁楼，北京的地下室，广州和深圳的城中村，这些实际上都是高房价下的大城市居住体系中，外来低收入人员不多的选择。

　　专家认为，大城市发展离不开外来人员，整治的同时，城市需要为外来低收入人员留块空间。

　　文/图 本报记者 杜安娜 方志辉

　　9月9日，一次规模浩大的整治行动过后3天，上海市普陀区中远两湾城来往的住户都感觉到了微妙的变化：小区内每隔一段距离拉起的红色横幅，在绿树白楼中显得特别显眼，“整治群租，还业主安宁”、“加大整治群租力度，缔造和谐居住环境”的标语赫赫在目，每隔二三十米一个保安，站立在主道两边神情严肃，间或还有骑自行车巡逻的。

　　房屋改建重装的装修声弥漫在整个小区。17号大楼门口人群熙熙攘攘，除了搬家的，就是中介和买家，他们与温州投资客电话来去地砍价，不干群租房了，只能乘大势抛盘。

　　租客：人均承租不能少于5平方

　　2006年8月至2007年8月22日,上海纯商品住宅价格从8818元/平方米攀升至10280元/平方米。刚毕业到上海的张强，一个月只挣1300元，只住得起“群租房”。

　　“在上海，朋友、情侣合租都不行了。”

　　这不是冷幽默，“一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住”，白纸黑字，印在上海市去年12月出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》上。

　　9月6日凌晨7时，大多数人还在睡梦中时，著名群租小区中远两湾城，号称上海有史以来最大的一次整治群租房行动打响了。普陀区宜川街道综治办、消保等多个部门组成的整治行动小组敲开了租户大门，锅碗瓢盆、书桌凳柜，强行搬走，铁锤挥舞地砸烂分割房间的“墙”。这场闪电行动强行取缔了11套群租房“钉子户”。

　　租住在中远两湾城的小周成了惊弓之鸟，刚来上海工作不久的他一直和女友合租两室一厅中的一间房。如果按这个说法，他也是整治的对象了。当天他急匆匆咨询完整改办后，心里的一块石头才落了下来，负责人告诉他：“这一次的整改主要有三个硬性标准：‘是否达到人均承租居住面积5平方米；是否分割房间违章装修，搭建若干小间；是否违规从事社会旅馆经营，按间或按床位出租从事社会旅馆经营的。’朋友、情侣合租，只要符合以上三个标准，是允许的。”

　　9月9日，小区里进出的人依旧很多。

　　门口停着搬家的大货车，拖走大包小包的行李。这种场景，小区居民看多了，但这次，未见搬进，只见搬出。普陀区宜川街道综治办一位负责人说，在行动前一周就下发了限期整改通知书，但未见动静，只能强行取缔了。9月6日先取缔11套群租房，敲敲警钟。预计11月底，965户群租客将彻底告别。

　　早在8月20日，各楼管理处就贴出了业主委员会的公告，公布了8月12日至8月18日书面业主大会，对整治“群租”和“居改非”的投票结果，11559票支持，30票反对，3张弃权。绝大多少业主对这次整改千呼万唤。

　　张强今年7月刚从吉林某高校毕业，来上海闯荡的他，试用期就靠1300元的工资度日。他也与朋友合租在中远两湾城。“正式得到通知，七天大限，租客心慌意乱，一时间作鸟兽散，胆小的就马上搬了，剩下的则提心吊胆。”像张强这样“闻风丧胆”，逃也似离开的不在少数。“在外工作谁都不愿意惹上点事，听到消息后，我们一屋全部走空了。”

　　张强给记者算了一笔经济账：中远两湾城一套面积80多平方米的装修房，月租在4000块左右。群租房便宜很多，不到3平方米的小隔间，价格700元。他的月收入是1300元，交通费每天是6元，吃饭每月350元，已经是最低标准。加上水电费、通讯费，基本上分文不剩。

　　张强说，租房都困难，买房对他来说简直是天方夜谭。从2006年8月至2007年8月22日约一年时间内,上海市全市纯商品住宅价格从8818元/平方米攀升至10280元/平方米。上海的高房价直接影响了租房市场的价格。“等到一年的试用期满，每月3000多元的时候再去租一间大一点的。就现在这样，不吃不喝，一年才能挣一平方米。”

　　“三室一厅的房子，卧房隔墙全部打通，用三角板隔成二十来个小房间。大的10平方米左右，小的就二三平方米。连厨房都被隔成两间房用来住人。我租的隔间除了容下一张单人床，再没有多余的地方。打开门就直接在床上活动，行李物品则放在床底下。”硕大个子的他，用“坐猪笼”来形容群租。

　　“靠窗的房间还有点光，其他隔间整天都是黑糊糊的。电线从地下沿着三夹板“墙壁”牵上来，每间房都是这样取电。没有厨房，不能做饭，喝水就自己买矿泉水。”现在说起来，张强已不觉惊奇。“最可怕的是每天早上四点就要起床排队上厕所、洗漱。厕所也不分男女，谁进去谁用。”

　　“如果有钱的话，谁愿意住那种地方。”但仅这点空间都那么脆弱。“我隔壁的一个中年妇女竟然在里面开了一个婚介公司，每天电话不断，没有白天黑夜。本来用水就紧张，她却常常带衣服过来洗，电瓶车的电瓶拿到我们那里充。”被这些事情烦着，他每天上班都精神恍惚。

　　群租：电线短路造成6人死亡

　　群租存在的隐患，造成的社会危害，是要加强法律管理的原因。群租房往往存在着三大隐患：治安隐患、人身安全隐患以及对相邻方的影响

　　和张强一起主动撤离的，还有同屋的几个室友。有的转移到亲戚朋友家暂住，有的像他一样到处寻找便宜的公寓。在网上找了好多地方，价格便宜的白领公寓，几乎都是居民房改建的群租房，几经转辗，才找到一家位于徐家汇的职达求职旅舍。

　　职达求职旅舍市场部经理彭莉告诉记者：“在这间旅舍住的两百多人中，大部分人都和张强一样有过群租经历。自从政府开始整顿群租之后，电话咨询的人很多，现在房间基本上都是满的，入住需提前预订。像这样经营的集体旅舍，在上海目前只有我们一家。”

　　“当初走得匆匆忙忙，连押金都没有拿回。”张强说，上海租房是付三押一，刚好住了三个月。“不过也很难讨得回来。”向二房东讨回押金，他没有信心。

　　他说，“我们租房的只是和二房东联系。二房东从房主那里租来一套房子，然后将房屋改造成一个个的隔间，再转租出去，赚取其中的差价。我住的那个小区，几乎有一半的房子都改建成群租房。曾经有一次，整栋楼的二房东联合起来要价，提高租金。后来，我们也组织起来和他们协商，吵得很厉害。”

　　2006年12月12日，某群租房里煤气泄漏，5个房客中毒被送医院。2007年7月26日，电线短路，引燃一个群租房，造成6人死亡。

　　“群租存在的隐患，造成的社会危害，是要加强法律管制的原因。群租房往往存在着三大隐患：治安隐患、人身安全隐患以及对相邻方的影响。”

　　武汉大学社会系教授周运清说：“群租本身作为一种交易行为，同时满足了供应和需求两方，这两方可以说是皆大欢喜。但是这种交易却产生了很大的负面的外在性，成为了一种有害的社会行为。对于社区内的其他居民而言的，花钱购买房屋要购买的并不仅仅是这些平方米，还包括这个社区的环境，社区设置的使用，同时买房也隐含着购房者对于社区的合理使用的承诺。由于群租现象，导致单个单元内居住人数急剧增加，对社区公共资源的消耗也大规模增加。”

　　无论承租人的个人修养多好，素质多高，这些危害都是必然的。另外还有一些因为承租人素质问题产生的危害。此外，消防隐患很难避免。

　　二房东：因整治遭受致命一击

　　2003年、2004年，上海房价飙升，温州投资客阔步迈入两湾城，房价大幅上升。2005年房价滞涨，不愿“割肉出仓”的投资客分割房屋出租，这个点子很快被复制

　　这一次的整治，对二房东来说，也是一个致命一击。但9月6日整治后，他们只剩下侥幸的一搏。就在7日上午，小刘大着胆子在网上发布了有房出租的信息：中远两湾城中潭路100弄，4室1厅0厨1卫，合租650元/月。电话联系随时可以看房。

　　中潭路100弄66号，门口挂着文明楼的牌匾，在9月6日的整治中，它“幸免于难”。

　　这套房曾经人声鼎沸。20个人曾同时在这120平方米的房子里共同生活过。15平方米的大房有六张上下铺床，而9平方米小房则放有四张，共四间房。就这几天，房子一下冷清了。有一个大房间已经全部搬空，除了几件行李还散落在那里外。剩下的人也在准备慢慢撤离。

　　虽然小刘看起来像学生模样，但已经是熟手，他“操盘”着中远两湾城的四套房子。“这些天管得比较严，其他三套是分割的房间，暂时不敢出租。剩下这套上下铺床位的，比较安全，到现在都没出什么事。”

　　“大房间价格每个月420元，小房间520元，交200元押金。登记学生证和身份证，随时就可以住进来了。剩下的三套房子都是分成8间，一个月毛利2500元左右，扣除维修费、人工费，一套房一年能赚两万多。房屋做隔间的成本在15000元左右，差不多一年就能收回。”他本指望着今年大赚一把，没料到碰到整改。

　　尽管小刘一再保证房屋的“安全性”，在言语中仍然透出底气不足。他没有想到，在群租“股市”大潮中，自己成了最后一个接盘人。有资料显示，上海闸北、浦东、闵行、普陀、嘉定等区，三分之一以上的小区都存在“群租”现象。它分布面广，既有位于市中心区新建小区和中高档小区内的，又有城郊接合部及农村周边地区的，村民将大量闲置的私房分隔后出租给外来务工人员。还有商铺、饭店、娱乐场所、工厂、工业园区周边的，多以打工人员的集体宿舍为主。

　　9月6日之前，红火的群租市场没有一丝衰退迹象。中远两湾城共有“群租”房520多套，分割成3500多间，居住有3800多人，比例最高，大概有1／3。

　　这一次整改行动发生在中远两湾城，绝非偶然。有业内人士认为，大规模的群租现象出现在2005年前后，中远两湾城可谓是上海第一“群租”小区。

　　中远两湾城原本属于普陀旧区改造项目，是上海著名的穷街。它的第一批居民是拆迁回迁的居民，很长一段时间，房价一直低迷不振。

　　2003年、2004年间，上海房价飙升，温州投资客阔步迈入两湾城，房价大幅上升。2005年房价滞涨，银行利率不断上升，租金难以偿还贷款。不愿“割肉出仓”的投资客想出分割房屋出租，这个点子很快被复制，两湾城里便大规模出现群租。另外，它靠近火车站，处于较中心的位置，有大量的低价租房的需求，这里成了了大规模群租的第一站。

　　2006年5月开始的新一轮调控，尤其是营业税征收时限延至五年和重征个调税，进一步使大部分投资房进入租赁市场。投资客单独应对如此多的房客是一件费力的事情，二房东适时而生，低成本接手部分房源，通过制造大量“鸟笼”和薄利多销获得高于租赁市场的平均利润，2006年开始大规模发展。

　　争议：法律依据是否充分

　　群租的确存在问题，但是需要的是规范，并不是取缔跟扼杀。把老百姓合理的房地产出租行为扼杀住了，不利于房屋租赁市场的健康发展

　　但整治的同时，却引起了整治活动的法律争议。不少人都质疑行动是否有法律依据。

　　北京首信律师事务所律师孙勇认为：群租这个问题是房门内的问题，应该是私法调整。既然是私法调整，那么作为公法调整的公权力，也就是我们常说的行政权力是不是应该在私法范围之外呢？

　　我们有物权法，我们有物业管理条例，我们有城市房地产管理法，这都是保证公民权利或者赋予政府行政职权的法律法规。那么在这次整治群租行动中，只有一个上海市政府的地方规定，一个规定，就直接把群租户、“二房东”陷于了不法之列；一个规定，就让他们成为了执法对象。 　　　　

　　上海联业律师事务所的王展律师认为：“房屋产权人的合法权益，对房子的自由处置，是受到法律保护的，不应该进行限制。群租的确存在问题，但是需要的是规范，并不是取缔跟扼杀。把老百姓合理的房地产出租行为扼杀住了，不利于房屋租赁市场的健康发展。”

　　事实上，8月23日，上海消防总队调研组曾就群租房问题与卢湾区五里桥街道办事处街道、“群租房”问题比较突出的卢湾都市花园物业交换了意见，建议采取“以疏为主，疏堵结合”的方法。政府也感到现在执法法律依据不足。

　　思考：为外来低收入者“留块地”

　　“群租房”在上海风行，反映出上海居住体系中留给外来低收入人员的位置不多。北京的地下室，广州和深圳的城中村，这些都是外来低收入人员的住宿场所

　　群租禁令一出，房客四处流散。

　　不光是房客，禁令也给遍布上海的服务行业带来了难题。支撑大城市发展的一大支柱是服务业。而服务行业提供集体宿舍是“惯例”，这通常也是“群租”。

　　作为老板，西餐厅的陶玖宁很想为员工解决住宿问题，“这样容易招到人，员工的归属感也强些，而且我们有不少是从浙江、武汉等学校招来的中专生，一下子从外地过来，租房自己哪里找得到。”但是上海整治群租房的新规一出台，陶玖宁放弃了这个想法。按新规给员工租房，陶玖宁坦承吃不消，成本太高。

　　在浦西的老市中心区的中餐馆，面临的问题更突出。人数多，基本上都是外来人员，房租高，不解决住宿基本上招不到人。

　　服务行业收入低，大都又位于城市中心位置，如遍布市中心的超市、餐厅等服务部门。新规让许多服务行业陷入困境，禁止群租，又没有合适的宿舍选择，给上海服务行业带来了严峻的考验，最终受影响的是上海市民。

　　“城市的管理和城市建设要有长远性、人性化，不能为了维护一个秩序，影响另一个秩序。”周运清说。

　　“外来人员在上海打工不容易，他们的成果基本上都留在了上海，自己剩余的并不多，城市应对他们宽容些。”面对群租禁令，餐厅老板陶玖宁很是感慨。

　　北京的地下室，上海的阁楼，广州和深圳的城中村，这些都是著名的外来低收入人员的住宿场所。

　　“群租房”在上海风行，其实反映的是在上海居住体系中留给外来低收入人员的位置不多。广州近几年也出现了“房中房”，但远不如上海那么突出。这要归因广州在全国大都市中的一大特色——星罗棋布各区的城中村。有人统计，现在广州城中村容纳着300万人口，约占广州总人口数的1/3~1/4，其中相当大一部分是外来人口。

　　广州深圳的城中村、北京的地下室，其实是城市居住体系中留给外来人口的一块地。没有这些地方，外来人口的居住问题如何解决也是一大难题。

　　“治理群租房对城市来说是需要的，但不能治理得让这些人没有房子住。” 武汉大学社会学系教授周运清说。

　　上海现在和许多大城市一样，也有政府提供的廉租房，但申请条件之一是“申请家庭的成员具有本市非农业常住户口且实际居住”，这把最需要廉租房的外来人员排除在外。

　　“解决外来低收入人群住宿问题，还是得依靠政府”。周运清教授说。他认为，政府可以通过政策来抑制房价的上涨，利用政策、投资、特殊的经济杠杆来提供廉租房，如果市场不能提供，就应建一批白领公寓、打工者公寓，这样来解决城市住房的结构化问题。