2007郑州十大质值楼盘推介系列报道之一

　　房价飞涨该买哪个楼盘

　　一面是开发商“窃喜”的面孔，一面是购房者焦虑的表情，巨大的对比反差正是郑州房地产真实的现状。

　　目前，以综合质量为导向的质值论才能给购房者一双鉴别、甄选的慧眼。

　　□经济视点报地产主笔 孙 飞

　　房价飞涨有目共睹。买，还是不买，对于所有的购房者来说都是一个现实、无奈和极为棘手的问题。质值论也许能够在房地产纷繁芜杂表象下给购房者一双最明亮的慧眼。

　　持币待购还是恐慌埋单

　　自从“排号认筹”这种销售手段被聪明的郑州房地产开发商从深圳引进郑州之后，郑州的购房者便开始了“被牵着鼻子走”的悲惨命运，买房子还得“求人”的现象连连上演，房地产快速地从买方市场回到了卖方市场，“店大欺客”让众多购房者抱怨不已。

　　前几天，花园路北段某楼盘举行产品说明会，之前，VIP客户排号已经突破1000位，而楼盘只有300余套房屋可供销售。僧多粥少让开发商变得牛气冲天。在说明会上，开发商先从郑州飞涨的房价说起，然后又以周边楼盘的价格作比较，再把产品的优势吹得

天花乱坠，最后再次“善意”提醒购房者“数量有限、欲购从速”。一场说明会下来，现场爆棚，恐慌心理迅速得以蔓延。本来还拿不定主意的购房者纷纷下定，“抢购”场面会让人误认为是“猪肉涨价”。

　　一方面是开发商的“窃喜”的面孔，一方面是购房者焦虑的表情，巨大的对比反差正是郑州房地产真实的现状。房价飞涨已是不争事实，恐慌心理使购房者面临着巨大的“抉择”压力。在此情况下，单纯的恐慌埋单和一味的持币待购都不是最佳选择。

　　王小姐来自于农村，通过奋斗小有积蓄，够付一套两居室的首付了。2007年以来，考察了郑州的诸多楼盘，焦虑的心情溢于言表。本来去年底就看中了一个楼盘，只是觉得价格稍嫌高一点儿，而抱着等等看的想法持币待购，期望房价能够在郑州的宏观调控措施下有所下调。这一等就是半年，结果令王小姐非常失望。房价不但没有下降，而且涨幅更是超乎她的预期。她直言不讳地告诉记者，她就是“持币待购”的受害者之一。看来，在房价走势下跌无望的情况下，持币待购的确不是最佳选择。

　　和王小姐不同，张先生来自外省，原所在地的房价飞涨早已了然于胸。所以，决定在郑州扎根之后，买房就成了首要任务。几天来，记者陪同他逛了几个郑州北区和东区的楼盘，结果令他很是失望。在东区，某楼盘均价在7500元/平方米，顶层复式的价格也近5000元/平方米，且张先生需要的两居室面积都超过100平方米。咨询的情景使张先生想起了一句经典电影台词：你还别嫌贵，还不打折。

　　价值决定价格

　　张先生还打电话咨询了北区的一家楼盘，告知张先生需要的90平方米以下的两房还有几个排号余额，价格要到年底出来。届时，签合同的房屋售价绝对超乎他的想象。于是，急性子的张先生只得草草购买了一套东区的小

户型公寓，价格、面积都还满意，唯一不满意的就是公寓的酒店式格局，商住两用，让张先生对以后的

生活质量、居住舒适性和私密性大为忧虑，但他表示，这实在是无奈之举。恐慌埋单让张先生的购房消费变得不甚舒心。

　　其实，让王小姐和张先生失望的“罪魁祸首”就是房价，房屋的价格飞涨到底有什么样的价值作为支撑？是由产品综合质量带来的居住价值奠定了房价的内在动力还是开发商人为制造恐慌？你购买的房屋到底值不值那个价？这些问题一时半会儿没有人注意到，也很少有人能够回答得清楚。

　　在很多成熟的行业，如家电行业，已经基本做到了“价值决定价格”。但在房地产行业，价格只是一个开发商随心所欲的数字，并不能有效反映出房屋的价值所在。房地产定价机制和监督机制的缺失让开发商“为所欲为”，只要有人买，天价我也敢定，也很乐意定。

　　东区某楼盘已经开发到了四期，占房屋价格大部分的土地还是2004年时的成本，但价格却“与时俱进”，浑水摸鱼的结果使购房者买到的房屋不是物超所值，甚至连物有所值都算不上。成本加上收益就是价格，成本不变的情况下，房价飞涨造就了开发商的高收益，具体有多少利润，这个数字开发商“都不好意思讲”。

　　因此，以成本为导向的价值论已经不能有效指导我们的购房行为，以综合质量为导向的质值论才能在现今情况下给我们一双鉴别、甄选的慧眼。

　　完备的市场调查是你购房时的必修课。土地成本、建安成本、税费、利润、其他费用等收支情况目前已较为透明，获取和研究这些数据并非难事，只有做到心中有数，你才能明明白白消费。即使“无奈”抢购，最起码，质值论也让你心中落个“明白”：是物有所值还是价格虚高，产品质量和升值获益到底如何。

　　2007郑州十大质值楼盘推介系列报道之二

　　从价值论回归质值论

　　价值论是站在保证利润的角度进行思考，质值论则站在保证品质方面进行定位，前者更重“价”，后者更重“质”，高价格是二者最大的共同点，“最值得购买与否”则是二者最大的不同。

　　□经济视点报地产主笔 孙 飞

　　“台风来的时候猪都会飞，退潮的时候才知道谁没穿泳裤。”在“博鳌—21世纪房地产论坛2007年会”上，金融专家巴曙松在形容房地产泡沫时幽默的话语不乏深刻寓意。

　　2007年的郑州房地产市场在水与火的交融中前行。一方面，土地、金融和认筹等营销政策的变化束缚着开发商的“野心”；另一方面，变幻莫测、各种各样的销售手段考验着购房者的“火眼金睛”。眼前情况下，开发商显然占了上风，卖方市场逐渐形成，定价权、销售权、发言权被开发商悉数掌握。对房价的“恐高”形成了房地产界少有的恐慌心理，这种心理让开发商“窃喜”，让购房者心忧。

　　在信息不对称的情况下，购房者即使有三头六臂，也很难斗得过“狡猾”的开发商，于是，一大部分鱼龙混杂的价高质低楼盘浑水摸鱼，披着虚构的外衣，在“高房价”的高速路上肆意驰骋。价值论已经不能有效反映和监督开发商的定价行为，在指导购房者消费方面已无实际价值。比价值论先进和实用的质值论则不同，它可以让购房者拥有一双识别的慧眼，让那些价格虚高的房屋“现出原形”。

　　所谓价值论，以成本为基础，以足够利润为前提，绕过实际价值，单纯的操纵价格来畸形的反映价值；所谓质值论，即在保证和提升综合品质的基础上、通过制定合理价格来反映产品的价值。前者是站在保证利润的角度进行思考，后者则站在保证品质方面进行定位，前者更重“价”，后者更重“质”，高价格是二者最大的共同点，“最值得购买与否”则是二者最大的不同。

　　关于房价，有一句顺口溜几乎适用于所有的新楼盘，那就是“砖头还是那个砖头，水泥还是那个水泥，但房价已不再是那个房价”，但对于一部分楼盘来说，却是“质量还是那个质量、成本还是那个成本，但利润已不是那个利润”。很明显，价值已经不能和价格划等号，追求高价值价格比也无从谈起。

　　近日，记者到郑州各大区域进行市场调查。在郑东新区，5000元/平方米以下的房屋已不觅踪影，7000元/平方米还不是最高价。一早已拿地、至今还未认筹的楼盘负责人讲，该楼盘马上即将排号认筹，内部价格也不可能低于5500元/平方米。三年前，这里的土地一亩仅几十万元，房屋售价不到2500元/平方米，大部分土地都是在那时拿到的，通过分期开发和捂盘惜售，很多开发商仍在房价飞涨的盛宴中狂欢。

　　郑州北区某楼盘的销售员告诉记者，附近的某某楼盘已经达到4500元/平方米，我们咋说也得超过它吧，我们的品牌知名度不比他们差。这种比较定价方式不同于成本核算定价方式，最终的结果是水涨船高，区域房价被快速拉高，开发商利润极度放大，深得开发商的喜爱。

　　记者采访了一位不愿透露姓名的开发商，据他透露，现在开发商极少采用成本定价法，产品品质其实也差不了太多，大部分都是比较定价，只要我开盘比你晚，我的价格就要比你高，反正房子不愁卖。作为开发商，当然是价格越高越好。在这情况下，考虑价值的开发商很少，所以，市场上具有高价值价格比和高品质的楼盘很少。不要说是消费者了，就是开发商如果不知情的情况下，也很难选择。媒体如果能够通过严格、公正、公平的选择制度，把这些好房子推荐给购房者，不失为一件好事。

　　这正是我们此次活动想要达到的目的。作为中原首席财经新闻纸，《经济视点报》站在社会和历史的高度，将于2007年9月27日推出《2007郑州十大质值楼盘》集中报道，从160多个良莠不齐的在售项目中，深度推介郑州十大质值楼盘，把那些能恪守商业良心、打造好高品质的楼盘、赚取合理利润、注重社会责任感和立足长远发展的金牌企业和金牌楼盘推介给“越涨越恐慌”的中原购房者。

　　“把综合品质和价值价格比放在第一位”是质值论的核心精髓。从单层玻璃到双层中空玻璃，从一般的电线、开关到品牌的电器控件，从内保温到外保温……一系列高品质的材料、技术的运用无疑提高了整个房屋的综合品质，高投入、高成本的物业服务也丰富了质值论的内涵。对于这些楼盘，无疑是“贵的有理”，物有所值。

　　有比较才有差距，有差距才易选择。从这个意义上讲，“2007郑州十大质值楼盘推介”等于给好楼盘贴上了“优等”标签，也给广大挣扎在购房一线的消费者提供了一双具有洞察力和鉴赏力的慧眼。