重庆房屋租赁市场 贫困型房东的守望

　　银行按揭利息提高 租金不升反跌 还贷压力日甚一日

　　中低收入者成了租房主力人群

　　虽然离开学还有一周，扬晓奇还是早早就从长寿来到重庆杨家坪。对他来说，早点去学校周围找一套房子比什么都重要，学校由仓库改建的集体宿舍实在让人无法忍受。

　　“每年3月和9月新学期开始，都是学校周围房子最俏的时候，不但租金要涨，而且不容易租到。”这位20岁的重庆新华电脑学校的大专生叹息着说，“上周六，我和同学在袁家岗转了一天，也没有找到合适的房子。”

　　“我还以为来得早，没想到比我早的大有人在。”扬晓奇说，“在网上看好的四五处房子，不是已经被租了，就是价钱太高。”

　　对于扬晓奇来说，500元租一个月的一室一厅确实太贵了。而在全市大专院校更集中的沙坪坝地区，还有更多大学生在寻找价格更低的租赁房。

　　“暑假结束后，学生租房的越来越多，我们分布在重庆主城区内的50家中介店，仅8月下旬的租赁交易额，就比6月份一个月还高出100%。”重庆顺驰房地产经纪公司一名工作人员告诉信报记者，对租赁房源需求最大的是沙坪坝、其次是杨家坪和南岸。

　　在学林宾馆干大堂副理的段宁在沙坪坝重庆大学东门外一栋8层高的楼房里与人合租了一套房子：从一个人单独住一室一厅，到现在3个人合租三室一厅，这已是她今年第三次换地方了。

　　“原来一室一厅要700元一个月，太贵了，现在大家合租，我只出350元。”段宁说，“一个人住，房租加上屋管费和水电费要占到一个月工资的三分之一，不划算。”

　　谈到租房感想时她说，“我们和学生租房不一样，既要想钱少点，又想房子内装修好点。但这样的房子不好找。”

　　“重庆租房户主要是以学生、进城打工农民和企业中下层为主，也有大公司从外地来渝工作的高层人士，但比较少。”钢运房产销售部徐经理向记者透露，95%以上租房户，都以价格来衡定自己的租房取舍———“这是整个重庆租房市场的一个缩影”。

　　商圈成熟度决定区域租赁房价格

　　在南坪经营服装生意的沈燕，5年前在南坪转盘旁边按揭了一套一室一厅的小区房，很有经营意识的沈燕接房后就投入了3万多元进行装修，她想靠租金极早将买房投资收回。5年过去了，靠租金收入收回投资的想法却越来越渺茫。

　　“最先还可以每月租个1100元，现在不行了，连1000元这个价在房屋中介和网上挂了很久都没有人要，最后只好租成800元。”说到出租房子，沈燕很是无奈，“后来我想，房子闲起也是闲起，不如租低点，周转快点。”

　　“现在每月还了按揭后，最多就赚100元。”沈燕说，“我这房子是高档装修，装修和电器一共花了4万，如果不算还贷款，到去年底才把装修款收回来。”

　　“从重庆这几年房屋租赁情况看，商圈成熟度和发展状况决定了区域房屋租赁价格。”中房网络重庆总部有关人士介绍说，尤其是最近两年，江北区和北部新区新楼盘推出多，环境好，户形多，房屋租价格相对就要高一些，来渝短期工作的外地企业高层人士，都喜欢在北部新区一带租房。

　　在重庆搜房网的租房信息栏里记者发现，解放碑地区和新牌坊地区的个人租赁户在网上发布的求租价格信息高于其他地区50%以上。而新牌坊地区龙湖花园一带的小区房，则成了租赁市场上的抢手货。

　　港九期货的陈东科是最早在龙湖南苑的买房一族，买房后觉得上班不方便，又回到了渝中区居住，空置的三室二厅便拿来出租。

　　“南苑房子好租，这几年我的房子没有空过，价格也租得起。像我这种三室二厅的房子平均月租在3200元上下。当然，来租的差不多都是白领阶层。”陈东科说，“像龙湖南苑这样的高档社区，房子装修一定要和环境相配，也就是说必须要精装才租得起好价钱。住得起这样社区的人，一般都是大公司的高层或者自己开公司的老板，他们更看房屋的舒适性而不是价格。”

　　租赁价总体偏低呈现不升反降的趋势

　　今年，重庆房屋租赁价格从统计数据看虽有小幅上升，但整体上依然处于低水平。其市场特点主要体现在求租人群上，求租人群的构成决定着租赁价格的走势。钢运房产销售部徐经理认为，“今年7、8月份，重庆的低端房和高端房租赁相对比较活跃，但80%的成交量都集中在低端房上。”

　　“从我们公司登记的情况看，整体而言，还是招租者多，求租者相对较少。”徐经理说，“同时，房子的新旧、所处地段、配套、物管和服务决定了其出租的价格和难易程度。”

　　重庆搜房网租房信息栏上显示的解放碑、江北、南坪、杨家坪、沙坪坝等地的房屋租赁价格中，一室一厅装修房各地租赁价格差不多都在800元上下，解放碑和江北稍偏高点，在1100元左右。

　　而在三室二厅这个档次上，租房价格相差比较大，南坪、杨家坪、沙坪坝等地租赁价格在1400元至1800元上下；解放碑和江北则在1800元到3000元左右。

　　虽说，挂牌租赁价和实际成交价还有定差距，总的说来还是反应了出租者心中的理想价格。

　　正如中信银行重庆分行陶冲所分析的，挂牌价一般要高出成交价15%左右，如果你想快点租出去挂低点是比较好的策略。陶冲在朝天门重庆饭店对面有一套两室一厅，7年来的租赁价，一直锁定在1000元的价位。

　　“我那套房子的对面，就是朝天门交易市场，全国各地和重庆各区县来做生意的人很多，只要价格不高，房子很容易租出去。”陶冲说，“我的房子虽然是简装，由于是两室一厅，很多生意人拿一间来住，拿一间来放货。”

　　在中原地产工作了5年的陈华是这样形容重庆房屋租赁市场的，“与如日中天的房屋销售价格相比，现在重庆的房屋租赁价格堪称冰火两重天。几年前来渝打拼的许多人经过几年积蓄后，现在大都买了房，房屋租赁需求减少，价格就起不来。除了每年的季节性波动外，再考虑到整体物价因素，实际上，这几年重庆房屋租赁价格是向下走的。”

　　“重庆本地人炒房者较少，很多有两三套房子的房主都是打算以出租来增加收入。”他说，“可这样房源又过剩，市场供大于求；再加上租房者工资水平有限，因此，租赁价格始终上不去。房屋租赁供大于求和求租者结构偏低现象成了租赁价格低水平的真正原因。”

　　陈华的这一判断，与全市房屋中介商手中掌握的数据，可以相互印证。

　　租售比反差过大值得监管层高度警惕

　　据建设部近年来发布的一系列统计公报数据显示，我国8成住宅私有率加快，表明居民住房消费结构不甚合理。在经济相当发达的美国，住宅私有率也仅仅只有6成，目前，全国100多亿平方米的住宅中部分房屋造成了事实上的空置，加大了全国房屋租赁市场的冷清。

　　本周，重庆统计局也发布报告称，截至去年底，我市87.7%的城市家庭拥有私人住房。

　　重庆某媒体房地产专刊部的田姓记者对重庆高达8成的住宅私有率透露了她的调查结果，她说，“中国人长期以来都把家看得很重要，有一套属于自己的房子比什么都重要，就像有了自己的根一样。”

　　针对前段时间因房价大涨，社会上有关于买房不如租房一说，她认为，“毕竟按揭房子20年后，产权是自己的。如果去租———20年后你还是两手空空。”

　　“现在社会上几乎百分之百的人，都持这种想法。”她说。

　　与希望拥有一套属于自己的房子的打工族不一样，更多在重庆土生土长的本地人，却抱着用租金来换取家庭财政保险的想法：这套供出租的房子既是他们今后养老的寄托，又是他们子女的教育基金———重庆某剧团的陈女士就是其中之一。

　　今年初，她在渝中区巴渝世家买了一套建面117平方米的住房，当时买成3700元一个平方米，首付30%花了13万，20年按揭每月要付2240元。本来她想是用租金来付按揭，为此她还花了4万多元进行装修。

　　但现在让她烦恼是，随着今年银行贷款利息不断提高，她不得不面对逐步提高的银行按揭利息与租金不升反跌带来的压力。她说，“我这套房子每月可以收到2200元左右的租金———有时连2200元都难租出。而现在按揭利息不断在涨，以后要是单靠租金无法还按揭时，我这套房子的未来产权，就有点玄了。”

　　对于像陈女士这样完全依靠租金收入还贷的买房者，重庆大学工商学院博士生导师付强教授认为，我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显，买房者单纯靠以租金养房，存在沦为贫困型房东的巨大风险。

　　付强解释说，所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，“从理论上说，‘租售比’能够比较客观地反映出房地产市场的供求状况。”

　　“从发达国家或地区的房地产市场规律看，一般房屋租售比的警戒线是1∶200，当超出这一比例时，表明市场存在风险。”付强说，“现在北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的‘租售比’已经高达1∶400至1∶800。重庆现在这个‘租售比’已经逼近这道警戒线，不能不引起监管层的高度重视。”

　　据新加坡《联合早报》日前对重庆房屋租赁市场的调查结果显示，在过去3个月里，重庆房屋销售价飞速攀升，但房屋出租价格不但没有丝毫上涨，甚至还出现了租金下跌的趋势。

　　该报分析认为，以重庆目前房价高速上涨的势头，不仅不会拉动房租随之上涨，相反，越来越多的租房族会转而选择购房，市场供大于求的局面会进一步加剧；而租赁户热盼房租上涨以缓解还贷压力的希望，将越来越渺茫。