长沙百亿地王延迟出让悬疑

　　长沙“百亿地王”疑涉政企内部交易被迫押后出让！

　　这条颇具爆炸性的消息，近日在当地业界悄悄流传，也让6月初以来越炒越热的“长沙要拍出全国地王”的新闻峰回路转，高潮迭起。

　　这座南方城市的盛夏七月实在闷热难当，一场风雨似乎随时随地会铺天盖地来袭，而其逐渐火爆的房地产市场，也因为这一事件而隐隐然传来风雷之声。

　　“地王”拍卖前得主已“内定”？

　　“新河三角洲算是最靠近市中心的城北区域了”，出租车司机小陈习惯性地将距离换算成金额，“从长沙市中心五一大道到新河打车费大约13元，路修好了会更快一些。”

　　在他看来，新河三角洲以及隔浏阳河相对的五合垸一带，是长沙近郊环境最好的地方之一。“那里是湘江和浏阳河交汇处，离商业旺区又不远，将来肯定要开发很不错的楼盘。”他说。虽然他不敢肯定光靠开出租挣的钱，自己能不能到那儿也买上一套房子。

　　长沙市政府同样看重这块好地方。在其发布的规划中，新河三角洲有了一个时髦的名字：“文化曼哈顿”区。政府打算投入至少120亿元，兴建市级图书馆、博物馆和音乐厅等。

　　正因为如此，6月初三角洲内一幅面积约1178亩地块的出让公告，更让众多开发商怦然心动。

　　然而，令大多数有意试一试的开发商困扰的是，政府只是发布一纸公告，却迟迟没有正式公开具体出让条件和竞拍资格等详细资料。据准备参与竞价的开发商透露，政府拟定的竞拍资格“限制相当多”，除了要求先支付10亿元竞拍保证金外，还对有意参与企业的开发能力提出非常高的要求，例如必须曾经开发过总建筑面积在300万平方米以上的单个房地产项目等。

　　“就算万科这样的行业老大也没如此开发能力，这不是堵死了国内房企参与竞争的可能性吗？”有开发商抱怨说。

　　即使没有这些条件限制，这一巨无霸地块46.38亿元的惊人起拍价，也足以让大多数房企知难而退了。有长沙地产界人士大胆推测，这幅地块估计能卖到90亿元以上，可望刷新中国土地单幅成交价的最高纪录。

　　其实，长沙地产圈内早就流传“新河三角洲地块开发商早已由政府内定，拍卖只是走过场而已”的说法。甚至有传言称，该“内定”开发商事先已通过非招标程序，以代建形式签下了地块的各项配套工程合同。

　　从政府内部传出的最新说法是，这家神秘的“内定”开发商是香港和黄地产。但直至本报截稿前，记者仍未能从第三方权威渠道证实该说法。长沙市官方也一直不愿就此作出任何正面回应。

　　就在该地块原定公开出让的7月6日前数天，长沙市国土局突然发出通知，称此次拍卖延期至7月24日进行，通知中没有解释延期的具体原因。外界猜测，可能是因为受到各方尤其是一些开发商质疑的压力。

　　政府也怕企业“炒地”？

　　7月4日，记者辗转接触到长沙市国土局某官员，他私下表示，新河三角洲地块出让绝不存在什么“内部交易”，政府的出发点是希望土地交给有实力的开发商，若不加限制，让根本不够格的普通开发商有机可乘，把项目搞砸了，结果很可能是破坏长沙市在该区域的整体建设规划。

　　“我们现在就是担心有人不计成本拿地，最终目的不是开发，而是囤积起来等待升值后再转手，”他说，“何况地块的竞拍资格还没有正式出台，市场上一切说法都是流言。”

　　对此解释，一位自称有意参拍的开发商并不以为然：“要交10亿元的保证金，怎么可能是儿戏？如果政府有顾虑可以用严格的付款方式来加以控制。”比如6月份厦门建发集团5.33亿元拍下的长沙城内天心区一幅土地，国土局事前就开出相当“苛刻”的条件，竞得人要在7天之内先付4亿元，一个月内必须付清全部地价款。

　　政府对此的担心，也许并非全无道理。去年10月，在新河三角洲对面、有“中南第一地”之称的五合垸地块拍卖，由湖南投资集团子公司湘水雅境房地产公司以10.25亿元竞得，但不到两个月，后者就把地块权益全部转让给了黄如论的世纪金源集团。据知情者透露，湖南投资集团由此坐收至少2.7亿元利润。

　　湖南投资集团是湖南省第一家上市企业，官方背景极浓，主要从事收费路桥投资及经营。有分析认为，湖南投资与世纪金源可能早在拍地之前就已达成合作计划，前者利用其当地根深叶繁的关系拿地，世纪金源则支付相应“劳务费”。但到目前为止，这一猜测未得到更多可靠渠道证实。

　　“土地是国家的，增值收益也应该是政府所有。政府之所以要在新河三角洲地块的出让上十分慎重，就是提防诸如此类的情况发生。”上述国土局官员称。

　　谁不按牌理出牌？

　　与国内不少大中城市一样，长沙市政府早年也有一整套屡试不爽的招商引资手段。比如城市建设需要大笔资金投入，而政府又难独力承担，就会引进一些资金实力雄厚的大型企业协助投资开发，并相应地以相当优惠的条件和地价出让一幅或数幅土地作为回报。

　　但自从2004年“8·31土地出让大限”之后，经营性土地出让一律走公开“招拍挂”渠道，这类权宜之计便越来越难以为继。

　　据长沙地产界人士透露，今年6月让厦门建发集团夺得的那幅天心区地块，原来是香港地产大鳄恒基兆业集团相中的，恒基集团营业部总经理谢伟铨曾公开表示“非常看好该地块”，拍卖前夕，谢数度亲赴长沙疏通政府关系，恒基的开发实力也得到政府官员们一致认同。

　　“政府要求竞得人必须在7天内支付4亿元，并在一个月内缴清全部地价，这种规定此前很少见，不排除就是为了助恒基一臂之力。”这位人士说。

　　现场情况显然超出了恒基和政府官员的预料。当地块报价从底价2.4亿元飙升至5亿元时，现场督战的谢伟铨已有些无奈。最终厦门建发集团以5.33亿元投得地块后，据说谢伟铨曾一度长叹：“现在到内地拿地真不容易！”业界人士分析，这一地价水平已超出恒基拟订的出价上限，香港房企在内地出手通常较为保守，一旦超出预算就不会再作现场调整。

　　但恒基失之交臂的这块地，无论从规模还是资金投入量，都难以望新河三角洲地王项背。假如真如传闻中那样，政府与财大气粗的和黄已达成默契，那恐怕没有谁能阻止这一“交易”成为现实。让政府官员和相关企业费尽思量的是，事情怎么才能做得漂漂亮亮，不授人以话柄。

　　“一切按游戏规则运作，输赢大家都没话说，如果不按牌理出牌，那就不好交代了。”一位曾准备参与新河三角洲拍卖的全国性开发商高管的一席话，或许可谓一针见血。

　　资料链接

　　长沙新河三角洲“百亿地王”

　　新河三角洲片区地处长沙市中心城区北侧，西临湘江，北依浏阳河，南抵319国道，东靠芙蓉北路，总用地面积约200公顷(3000亩)，规划面积约147公顷(2205亩)。按照市政府规划，该片区为“文化曼哈顿”区，计划投入120亿元，兴建市级图书馆、博物馆和音乐厅等。

　　7月24日，长沙国土部门将公开整体拍卖其中的785200平方米(约合1178亩)经营性用地。该地块竞价保证金10亿元，起始价46.38亿元，据预测最终成交价可能逼近100亿元，有望刷新中国土地单幅成交价最高纪录。该幅土地包含商业用途面积152390平方米(约228亩)，住宅用途面积632800平方米(约950亩)。(中国经营报记者：龙飞)